Tras la sentencia, objeto de nuestro artículo del 27 de Febrero de 2020, el Tribunal Supremo ha seguido matizando la responsabilidad legal de las entidades bancarias en relación con las compraventas sobre plano.
Estas Sentencias han dibujado un escenario jurídico con dos líneas interpretativas prevalentes: una primera fiel al espíritu de la Ley 57/68 y protectora del comprador, de acuerdo con la inicial definición de esta responsabilidad por el Supremo y otra que protege la indemnidad de los bancos utilizando criterios formalistas contrarios a esta ley que fue destacada desde sus orígenes como de orden público.
1. La Evolución de la Responsabilidad Legal de las Entidades
En la STS 20/11/2019, haciendo referencia a la del 9 de Julio de 2019, se apuntó que la responsabilidad bancaria no debía entenderse en un sentido tan amplio o minucioso sobre todo cuando los compradores utilizaban intermediarios. Sin embargo, contradictoriamente, la misma sentencia evocaba a aquella primera del Supremo que definió jurisprudencialmente dicha responsabilidad, la STS de 21 de Diciembre de 2015, en la que se concretaba que la responsabilidad o el deber de vigilancia del banco era sobre aquellas cantidades:
“que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de los compradores de viviendas protegidos por dicha ley«.
Esa misma Sentencia y la línea jurisprudencial que la sigue destaca que los bancos no deben ser forzados a una extensa labor de investigación en cuanto a los ingresos en las cuentas de los promotores, especialmente si los pagos han sido realizados por terceros en nombre de los compradores. Sentencias de ésta línea son la STS 19/05/2020:
«la recurrente cuando alega que solo podría haber conocido la procedencia del dinero realizando una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora.»
Así como las STS 14/07/2020, STS 23/07/2020, STS 03/09/2020, STS 21/09/2020 y STS 30/05/2023 donde se recoge que la responsabilidad establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad «a todo trance» que convierta al banco que recibió cualquier cantidad de los compradores o cooperativistas en una especie de «garante superpuesto» al avalista o al asegurador para todo lo no cubierto por estos.
2. Manteniendo el Espíritu Original de la Jurisprudencia
No obstante, hay decisiones que han sostenido la dirección original de la jurisprudencia. En la STS 17/01/2023 se indica:
“solo una parte, por importe de 24.267,60 euros, se reconocen por el banco demandado como ingresadas en él, pudiendo deducirse también de los hechos probados la conclusión jurídica de que dicha entidad conoció o pudo conocer sin dificultad el origen de dichos pagos y, por lo tanto, controlarlos, toda vez que financiaba la promoción”
Reforzando la idea de que una vez se ingresan cantidades en una cuenta de promotor, el banco conoce o puede conocer la naturaleza de los ingresos. Las sentencias STS 28/11/2022, STS 21/11/2022, STS 13/10/2022 y STS 01/03/2021 se suman a esta perspectiva al describir que el conocer o poder conocer nace en cuanto el banco advierte la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.
3. El «Buen Entender» del Deber de Vigilancia
Por último, hay decisiones que razonan ejemplarmente, desde elementos inductivos, cómo interpretar y entender esa capacidad de saber de los bancos y por ende el deber de vigilancia. En la STS 28/11/2019, se destaca:
«Estos hechos, en el contexto de que el lugar de la promoción y donde radica la sucursal bancaria es una localidad pequeña, permiten concluir que la posición en la que se encontraba la entidad bancaria es aquella que la jurisprudencia de esta sala ha considerado que justifica la atribución de la responsabilidad prevista en el art. 1.2 Ley 57/1968.»
Y en STS 1, 21/05/2019, se establece que:
« Y la sentencia recurrida declara probado que la entidad depositaria recibió en dicha cuenta anticipos de sumas similares procedentes de otros compradores de viviendas promovidas por la misma vendedora, muchos de ellos extranjeros.
2.ª) Estos hechos permiten concluir que las cantidades que se reclaman en la petición subsidiaria de la demanda, en la medida en que fueron ingresadas en la CAM, lejos de corresponderse con pagos al margen del contrato, fueron efectivamente anticipos a cuenta del precio de las referidas compraventas que la entidad depositaria identificó o debió identificar como tales, dado que no podía desconocer a qué correspondían
Conclusión, prevención de Blanqueo y alcance Constitucional
La jurisprudencia en torno a la responsabilidad de las entidades bancarias depositarias de cantidades entregadas a cuenta en el marco de la Ley 57/1968 sigue evolucionado, presentando matices y criterios diversos. La comprensión y aplicación correcta de estos criterios en casos futuros será esencial para proteger los derechos de los consumidores y garantizar la seguridad jurídica de los que la ley considero como sujetos a proteger: los que entregan cantidades a cuenta de una vivienda no existente.
Bajo la Ley 19/1993 de prevención del blanqueo de capitales, las entidades bancarias tienen la responsabilidad de supervisar las transacciones financieras, incluidas las de promotoras inmobiliarias, intermediarios y aquellas que provienen del extranjero. Su objetivo es identificar a los actores detrás de cada operación, proporcionando un mecanismo de control y transparencia.
Las Sentencias que supeditan la capacidad de control a detalles formalistas no establecidos en la Ley, toda vez que las cantidades están entregadas en cuentas bancarias titulizadas por promotoras que deben ser objeto de escrutinio y control por diversos motivos, suscitan preocupación y pueden ser cuestionadas por su falta de razonabilidad y por alejarse de la lógica común, siendo por ello analizables desde un punto de vista Constitucional ( STC 214/1999).
