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20/04/2024. 22:12:24

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Del suelo rural y las fórmulas para la determinación de su valor (De matemáticas para juristas en los recónditos cambios normativos)

Magistrado. Doctor en Derecho

Javier Fuertes

Son tantas y tan relevantes las leyes que nuestras Cortes han tenido a bien parir en la recta final de la legislatura que algunas de ellas, a pesar de su rango, pudieran pasar desapercibidas.

Y mayor es el riesgo cuanto mayor es su proximidad con leyes estrella.

Quién va a prestar atención a las leyes de seguridad nacional (Ley 36/2015), carreteras (Ley 37/2015) o sector ferroviario (Ley 38/2015) estando ahí el nuevo procedimiento administrativo (Ley 39/2015), el régimen jurídico del sector público (Ley 40/2015) o, no digamos, la reforma procesal civil (Ley 42/2015) o penal (Ley Orgánica 13/2015 y Ley 41/2015).

Pero para sacarnos de nuestro error y no dejarnos caer en la tentación están los amigos. Y al bueno de Fermín le ha faltado tiempo para advertirme que no es oro todo lo que reluce y que como dicen los ingleses "the devil remais in the details" (vamos, que el diablo está en los detalles) y que puede estar agazapado entre los matojos de la cuenta de cualquier carretera comarcal… y ese es precisamente el caso, porque la referida Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras, publicada en el BOE del día siguiente, esconde alguna sorpresa en los recovecos de sus disposiciones finales.

No aparece inadecuado que se disponga la vigencia del Reglamento de Carreteras de 1994 (disp. final Primera), ni que se modifique la Ley de construcción conservación y explotación de autopistas en régimen de concesión de 1972. Ahora bien, el mero hecho de que en la disp. final Tercera se proceda a la modificación del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 (TRLS/2008) ya es, de por sí, sospechoso.

TRLS/2008 que, por otra parte, ha sido objeto de refundición por medio del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS/2015).

 ¿Y qué se ha modificado antes de proceder a su regularización y armonización? Un simple apartado de una disposición adicional del TRLS/2008 que, curiosamente, contiene las reglas para la capitalización de rentas en el suelo rural, que no es otra cosa que la forma (o fórmula) con la que se ha de proceder para valorar, e indemnizar, ese tipo de suelos conforme a las normas que para ello se establecen en el art. 23 TRLS/2008 (ahora en el art. 36.1 TRLS/2015).

¿Y en qué consiste esa nimia e insignificante modificación? Pues en dar nueva redacción al primer apartado de la referida disposición adicional, la séptima (también disp. adic. Séptima TRLS/2015), que pasa de establecer

    "Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años".

A disponer que:

    "Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del  artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración".

Lo que supone cambiar el tipo de capitalización algo, que como a nadie se le escapa, tiene como efecto directo el de modificar los valores resultantes del suelo rural.

¿Y qué efectos produce este concreto cambio en el valor elegido como tipo de capitalización?

Muy simple. Pero expliquémoslo desde el principio. Cuando el art. 23.1 a) TRLS/2008 (ahora art. 36.1 TRLS/2015) dispone que el suelo rural se tasará mediante la capitalización de la renta anual o potencial…  lo que está estableciendo, en resumidas cuentas, es que cuando menor sea el tipo de capitalización que se aplique mayor será el valor resultante. Y así, mientras que, a 1 de octubre de 2015, el tipo anterior era el de 0,6341, el nuevo es de 4,69 (resultado de sumar los correspondientes a 2012, 2013 y 2014 que son, respectivamente, 5,91, 5,03 y 3,13, y dividir el resultado entre tres para calcular ese valor promedio), datos que se corresponden con los oficiales publicados por el Banco de España en su Resolución de  1 de octubre de 2015, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario y en la series diarias de indicadores financieros (http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/indeco.html).

En resumen, y en términos del instante en que se produce la reforma, donde antes dividíamos por 0,6341 ahora lo haremos por 4,69, es decir, acabamos de reducir, para este momento, el valor del suelo a menos de la séptima parte que, hasta ahora, le atribuíamos.

A estas alturas de la historia a nadie sorprenderá que la entrada en vigor de esta nueva revisión se produjera al día siguiente de su publicación en el BOE. Y, menos aún, que en el título competencial que se señala como sustento de la Ley, aunque se haga referencia a los apartados 13 y 18 del art. 149.1 CE, no conste referencia alguna a la expropiación forzosa ni a la legislación civil, como hace el TRLS/2008 en referencia a los artículos (21 a 28) en los que se regula el régimen de valoraciones del suelo y mantiene el TRLS/2015 (para los arts. 34 a 41).

El caso es que mientras escribía estas líneas el art. 23.1 a) TRLS/2008 -ahora art. 36.1 a) TRLS/2015- me quería sonar… Y ahora caigo. Es el mismo precepto en el que el Tribunal Constitucional declaró la inconstitucionalidad de la previsión que limitaba "hasta un máximo del doble" la posibilidad de corregir al alza el valor obtenido mediante la fórmula de capitalización de la renta.

Bueno, pues ante el error del Tribunal Constitucional de eliminar un inciso de la previsión, y no toda ello, como hubiera sido un correcto proceder, siempre se puede reducir el valor (precio) del suelo rural, pues, ya se sabe, que la mejor forma de enmendar un desatino es cometiendo otro.

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