- Bastantes reglas contenidas en el RD 29, que modificaban preceptos de la LAU, son convenientes y tendrían que ser adoptadas antes o después
Este artículo ha sido publicada en el número 1033 de Actualidad Jurídica Aranzadi (AJA), regístrarte una vez en este enlace y recibirás una comunicación con cada número desde la que podrás acceder a la revista en Legalteca.
Por apenas cinco días, los «Decretos Mari Carmen» habían devenido «ceniza, polvo, viento, nada». Pero los pocos lectores de Cervantes recordarán que el Retablo de Maese Pedro estaba preñado de prodigios. Los desechos normativos sólo están «durmientes» en manos de Maese, y una magia apropiada (una vez más, franqueando los límites de la constitucionalidad) los resucita como Lázaros recurrentes en la mano del nuevo taumaturgo. Ahora son, como saben (BOE 7 octubre), los Decretos Leyes 28 y 29. Como lo que voy a decir parecería posicionarme en el sector sanchista o émulo de los campistas de la Puerta del Sol, dejo constancia de que en mi valoración los RRDD son envenenados, cargados de odio de clase, una losa mortal de las Mari Carmen del mañana, las que buscan casa. Y ahora a lo otro.
Es una pena que España esté transida de odio y que los Decretos Leyes tengan que aprobarse todo o nada. Porque bastantes reglas contenidas en el RD 29, que modificaban preceptos de la LAU, son convenientes y tendrían que ser adoptadas antes o después, si este país ha de tener un futuro. La derecha mosqueada deberá creerme que mucho más hizo Francisco Franco por los inquilinos cuando dictó la LAU/1956-1964 y que es mentira que el régimen de la posguerra causara el estrago de Mari Carmen; al contrario, causó su bonanza.
Lo malo de esta resaca hostilizada y podrida es que amenaza con hacer imposible una base de entendimiento, como la hubo en 1994, sobre la cual modificar la LAU vigente.
Buenas normas que se han ido con lo demás a la basura
La regulación propuesta sobre el arrendamiento de temporada es correcta y pertinente. Los arrendamientos de temporada siguen siendo hoy el lugar de todos los fraudes. Las CCAA exceden sus competencias cuando regulan estos arrendamientos como si fueran más de lo mismo de los arrendamientos turísticos. Los propietarios de pisos turísticos defraudan esta normativa especial (estatal y autonómica) con sólo buscarse como nicho los arrendamientos de temporada. Los propietarios de pisos se hurtan a la ley imperativa de los arrendamientos con fin de vivienda habitual y permanente, con sólo manipular los contratos para que parezcan de temporada. Todo en estos arrendamientos es hoy patológico, y la normativa del RD 26 era sustancialmente adecuada.
La regulación imperativa de los alquileres por habitaciones es también sustancialmente correcta. Habría que ir incluso más allá del sanchismo, que poco más se limita a extender sobre estos minialquileres las normas imperativas del arrendamiento de vivienda habitual, porque tales arrendamientos son sustancialmente un fraude y un atentado a la dignidad humana, salvo que se trate de inquilinos estudiantes, porque este género está llamado a retornar a casa desde estas covachuelas. Es inaceptable que el arrendador pueda conseguir con la suma de los arrendamientos parciales más de lo que hubiera importado la renta de la vivienda unitaria.
El sistema de actualización de rentas de lo que habría de ser el art. 18.1 LAU es también correcto. Es correcto que no se puedan imputar gastos generales a un inquilino cuando el inmueble no esté dividido en propiedad horizontal.
Es muy pertinente, acucioso casi, permitir ya por ley que los créditos del inquilino por costes de reparaciones necesarias puedan ser compensados con la renta, sin que la espada de Damocles del juicio sumarísimo de desahucio del art. 250.1.1º penda sobre la cabeza del arrendatario. De esta forma se desincentivaría a los propietarios especuladores (fondos buitre o viejecitas buitre, a saber cuál es el que más abunda) de haraganear con su deber de reparación hasta que el arrendatario se canse y se vaya. Otro punto bueno del Decreto que se fue.
Es correcta la regulación pretendida del destino de la garantía una vez finalizado el arrendamiento, impidiendo que el propietario pueda negarse a devolver objetando (todos lo hacen) que el piso se devuelve con desmejoras. Más aún, la ministra de los Decretos Mari Carmen debería haber explicitado que la renta del último mes no se paga sin más, y se compensa con la garantía, permitiendo que el propietario discuta en juicio la procedencia de haber retenido la garantía. Todavía más, habría que llegar al punto de permitir sin más que el arrendatario compense contra la renta prima facie toda reclamación dineraria que haga valer contra el arrendador, y que sea éste el que vaya a juicio. Y admitir toda excepción de fondo en el juicio verbal de reclamación de rentas o de desahucio.
La modificación del art. 10 LAU propuesta por el Real Decreto 28 es pura tontería. A los malvados agentes del Gobierno no les pareció suficiente con lesionar a los propietarios para el fin pretendido, sino que quisieron insultarlos, provocar sangre. Es evidentemente una tontería establecer que arrendador y arrendatario pueden oponerse a la prórroga del art. 10, pero que si es el dueño el que se opone haya de pagar como penalización una cantidad que estaría entre las cinco y doce mensualidades de renta. En lugar de esa grosería, bastaba haberse limitado a decir que llegados los cinco/siete años de la primera vuelta, el arrendatario tenía la opción de provocar una prórroga de cinco/siete años. O más fácil, como se ofrece al arrendatario un derecho de desistimiento incondicional, debería eliminarse el lenguaje de las prórrogas y ofrecerse de partida un alquiler de 10/14 años, sin más. Duele al dueño, en efecto, pero al menos no le insultan a carcajadas, y no se generan los enormes costes de transacción de cálculo y pago de la indemnización. A cambio de esta ventaja para el inquilino, habría que haber suprimido todo el marasmo de prórrogas extraordinarias sucesivas que han ido apareciendo desde los tiempos del COVID en el cuerpo del art. 10.
