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15/08/2022. 00:26:00

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Ejecución hipotecaria y perjuicios para el deudor, algunas reflexiones

Socio de Hernández Echevarría

Quiero aprovechar que está de actualidad el drama de las ejecuciones hipotecarias a deudores en situación social desfavorable, y apuntar algunas disfunciones y perjuicios que sufren los deudores en la ejecución hipotecaria.

Uno de los aspectos mas sangrantes de toda reclamación y ejecución hipotecaria es el devengo de los intereses, que en ocasiones -por retrasos en la reclamación o ejecución hipotecaria- suponen una carga adicional extremadamente gravosa para los deudores.  Quizás uno de los aspectos normativos que haya que modificar es precisamente este, evitar que por el devengo de intereses, la deuda y la carga que soporte el deudor sea inasumible.

Así, hay dos normas básicas en nuestro derecho que deberían considerarse no aisladamente, sino conjuntamente: la Ley de Represión de la Usura de 1908 y la prohibición de anatocismo (devengo de intereses sobre intereses).

La Ley de Represión de la usura prevé la nulidad del contrato que imponga intereses desproporcionados al deudor en relación con el interés legal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones que aquél resulte leonino, "habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales". 

Sin embargo, la jurisprudencia es vacilante en considerar un préstamo como usurario, si lo ha observado en algunos préstamos al consumo, pero no tanto en préstamos hipotecarios, pero con carácter general, muchas sentencias se han despachado considerando que los intereses pactados se adecúan a la práctica bancaria. Por lo demás, es exagerado anular el contrato – el deudor se vería obligado a devolver el préstamo que recibió de golpe, y quizás no tenga recursos para ello (mala solución), lo que habría que anular es la cláusula de intereses que es la que hace daño al deudor.

Por su parte, la jurisprudencia ha convalidado el anatocismo (devengo de intereses sobre intereses), que aunque inicialmente prohibido por el artículo 317 del Código de Comercio, permite que las partes acuerden la capitalización de los intereses para que la cantidad capitalizada a su vez devengue nuevos intereses.  De hecho, se ha superado ya un antiguo debate doctrinal que el anatocismo queda vedado en los préstamos sujetos a derecho civil pero que dicho pacto sería de aplicación únicamente a contratos mercantiles. Hay que considerar asimismo el artículo 319 del Código de Comercio, que prohíbe el anatocismo desde que se interpone la demanda.

Si se consideran las dos normas conjuntamente, sería razonable argumentar que el anatocismo si que genera en el deudor una carga financiera desproporcionada porque se multiplica la tasa anual efectiva que paga el deudor.  Quizás una de las medidas a adoptar es limitar la tasa anual efectiva que un banco pueda cobrar a un deudor en caso de impago o ejecución hipotecaria.  Hay un ejemplo en el artículo 20.4 de la Ley 16/2011 de contratos de crédito al consumo, que limita a 2,5 veces el interés legal del dinero a descubiertos tácitos en cuenta corriente. Y aunque a efectos de considerar el préstamo usurario no concurra el requisito de la usura en cuanto a la situación desesperada del deudor al tiempo de conceder el préstamo, deroguemos este requisito.

Otro aspecto a valorar es que se informe bien  y se deje libertad de elección al prestatario en elegir el sistema de amortización del préstamo.  No es lo mismo pagar una cuota de principal fija al mes mas los correspondientes intereses del periodo (sistema Alemán, las cuotas a pagar disminuyen con el tiempo), que un en el que la cuota sea la misma durante el plazo de duración del préstamo (sistema de amortización francés, las cuotas de amortización de principal son muy pequeñas al principio pero mayores al final del préstamo al final, el banco, en su conjunto, cobrará mas intereses que por el otro sistema de amortización.

Finalmente, queda el aspecto de la responsabilidad hipotecaria.  ¿Debe responder el deudor con todos sus bienes presentes y futuros si el valor de adjudicación del inmueble es inferior a la deuda – principal mas intereses devengados?  Es una pregunta muy delicada, porque si se legisla que la hipoteca es "sin recurso", la reacción de los bancos será prestar muy por debajo del valor del inmueble, exigir garantías adicionales y en su caso ejercitar con mayor asiduidad la acción que les permite ejecutar sus garantías si éstas pierden valor y no se aportan garantías adicionales. 

Es decir, nuevamente la sombra de la usura o acaparamiento de bienes en manos del banco que sin duda restringirán el mercado del crédito.  Quizás una solución es que el valor de adjudicación del inmueble se impute al principal en primer lugar, no a los intereses devengaos, dejando sin efecto cualquier pacto de imputación de pagos incluido en el préstamo. 

Y desde luego, que se limite el plazo que tiene la entidad bancaria para ejecutar la hipoteca para evitar, precisamente, una acumulación desproporcionada de intereses devengados.  Piensen que el plazo de prescripción para ejecutar una hipoteca sería de ¡20! Años.  ¿Se imaginan la burrada de intereses que se pueden devengar en un plazo dilatado de tiempo?  El problema es que la jurisprudencia no considera abusivo o no-diligente que una entidad se retrase o ejercite su acción hipotecaria muchos meses -años- después de impagadas las cuotas o reclamadas extrajudicialmente.

Como conclusión lo que pediría a nuestros legisladores es que consideren introducir determinadas limitaciones al devengo de intereses, en especial para los casos de compra de vivienda, y esto sin discriminar respecto de la posición social de cada deudor.  Y también les pediría que obliguen a los bancos a informar de forma responsable a los prestatarios respecto de diferentes fórmulas de amortización de los préstamos.  Y desde luego que actualicen la Ley de Represión de la Usura.

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