Actualmente, la alta demanda residencial en determinadas zonas de España, unida al descenso de la construcción de obra nueva, determina que se trate de aumentar el número de viviendas aprovechando departamentos que en un principio no estaban destinados a ello, pero que son perfectamente adaptables a satisfacer esta necesidad. De esta manera se procede a la rehabilitación de los espacios y se logra darles una salida cuando, por la zona en la que se encuentran ubicados, su destino como bajos comerciales no resulta atractivo. Se procede a habilitar a su vez viviendas a pie de calle que aportan algunas ventajas al poder satisfacer necesidades de personas de reducida movilidad o de edad avanzada.
Existen numerosos locales vacíos en zonas residenciales que, con las oportunas obras de adaptación, pueden cambiar su destino y pasar a tener el carácter de vivienda. Pero, ¿cuáles son los trámites y cuestiones que debemos tener en cuenta para poder inscribir un cambio de uso de local a vivienda en el Registro de la Propiedad?
En primer lugar será necesario obtener la oportuna autorización administrativa o licencia municipal, así como la licencia de primera ocupación (o declaración responsable, dependiendo de la normativa autonómica o local que resulte de aplicación).
En segundo lugar, si la finca sobre la que se va a practicar la inscripción de cambio de uso forma parte de un régimen de propiedad horizontal, necesitaremos comprobar los estatutos de la comunidad de propietarios, y que no esté restringido el cambio de uso en los mismos. Si no existe ninguna disposición que específicamente prohíba este cambio de uso o lo restrinja de una manera clara y precisa, al no suponer este cambio una modificación del título constitutivo ni de los estatutos, no requeriría autorización de la comunidad de propietarios, al no implicar modificación de cuotas de participación, ni alterar la seguridad y estructura del edificio. Ha de tenerse en cuenta que si el cambio de uso va unido a otras alteraciones más complejas (por ejemplo, el hecho de que a la vez que se cambia el uso de un elemento privativo destinado a local, se realizan otras operaciones de segregación, agrupación de locales, o división de locales, o se realizan obras que afecten a la estructura o a los elementos comunes del edificio) sí deberán contar con el acuerdo de la comunidad de propietarios. (Véase así resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de mayo de 2022). Por otro lado, si el cambio de uso estuviera prohibido en los estatutos necesitaríamos modificarlos, siendo necesario en tal caso el acuerdo unánime de todos los propietarios que a su vez representen la totalidad de las cuotas de participación.
En cuanto a otras cuestiones que debemos tener en cuenta, destacar que no es necesario en principio aportar libro del edificio ni tampoco certificado de eficiencia energética, cuando el cambio de uso no suponga alteración de los que en su día pudieron haberse aportado al inscribir la obra nueva, ya que va a afectar a un elemento concreto de un edificio en régimen de propiedad horizontal y no a la configuración del edificio en su conjunto. Tampoco sería exigible el seguro decenal salvo que la modificación vaya más allá de un simple cambio de uso, es decir, salvo que conlleve modificaciones más complejas como aquellas que puedan afectar a la composición exterior, volumetría, estructura o se esté cambiando el uso característico del edificio (esto ocurriría en caso de un edificio destinado únicamente a oficinas o locales comerciales en el que,cuando se le concedió la licencia, no se había previsto la existencia de ninguna vivienda). En supuestos dudosos puede ser necesario que se aporte un certificado técnico para aclarar estas cuestiones. Véase la resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 30 de noviembre de 2016 y 30 de mayo de 2022.
En último término, es posible practicar la inscripción de un cambio de uso en el Registro de la Propiedad aplicando el régimen de inscripción del artículo 28.4 de la Ley del Suelo previsto para la inscripción de las obras nuevas por antigüedad . Para ello deberá haber transcurrido el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística previsto en la respectiva normativa autonómica. No deberá existir anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca y deberá comprobarse que el suelo no tiene carácter demanial ni está afecto a servidumbres de uso público o general. Por ello, acreditada la prescripción de la eventual infracción urbanística, no será necesaria ni la licencia de cambio de uso ni la licencia de primera ocupación del inmueble. Los mecanismos principales para acreditar la antigüedad del cambio de uso serán, también el certificado del Ayuntamiento o del técnico competente acreditativo de la antigüedad del uso. Excepcionalmente, en casos particulares, certificado catastral, siempre complementado con consulta telemática a los antecedentes físico económicos catastrales de un inmueble o acta notarial. Todo ello de conformidad con el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana puesto en relación con el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997 de 4 de Julio. En este sentido, véase, por ejemplo, las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014, 21 de julio de 2021 y la de 9 de abril de 2024.
Finalmente, para inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad será necesario otorgar escritura pública ante Notario por su titular/es y solicitar su inscripción, tras acreditar el pago del impuesto correspondiente.
En definitiva, el cambio de uso de local a vivienda actualmente en auge, es un mecanismo que puede ayudar a solucionar en parte el problema de la vivienda, pero es necesario conocer la normativa que resulte de aplicación en la zona en la que nos encontramos para saber cuáles son los requisitos particulares exigibles para inscribir un cambio de uso en el Registro de la Propiedad. También debemos conocer los plazos de prescripción si lo queremos inscribir por antigüedad, que variarán de una normativa autonómica a otra. En aquellas Comunidades Autónomas en las que no se admita la prescripción de la modificación del uso, deberemos contar necesariamente con la oportuna licencia o autorización administrativa para lograr la inscripción registral del cambio de uso, acudiendo necesariamente a la vía ordinaria prevista en el artículo 28.1 de la Ley del Suelo sin posibilidad de poder inscribirlo por antigüedad confome al artículo 28.4 de la citada norma. En definitiva, los requisitos para la inscripción varían de una zona a otra, de un edificio a otro, dependiendo de la normativa aplicable, de la antigüedad del cambio de uso, y de los estatutos de la comunidad de propietarios, así como de las obras de adecuación que en cada caso sean necesarias.
