Vivimos momentos muy complicados en lo que a la economía se refiere y las farmacias no escapan de ello. En estos momentos, toda persona que se enfrenta a una nueva inversión quiere hacerlo de forma segura, en un negocio que ya esté funcionando y que tenga garantía de alta rentabilidad. Evidentemente, esta crisis nos afecta a todos, pero las farmacias son de los negocios más rentables que existen en este momento.
La valoración de una farmacia siempre es un proceso bastante complejo en el que intervienen muchos factores, la mayor parte de las veces subjetivos, pero hay también una gran dosis de objetividad que puede pasar desapercibida.
Como es bien sabido, la transmisión de las oficinas de farmacia únicamente se puede realizar en favor de otro u otros farmacéuticos y quienes regulan las formas, condiciones, plazos y demás requisitos de las transmisiones, son las Comunidades Autónomas.
Por otra parte, a la hora de evaluar la rentabilidad potencial de una farmacia, es necesario tener en cuenta, en relación con la zona de influencia, los siguientes aspectos:
- La situación económica en general
- La evolución del mercado inmobiliario
- La fiscalidad
- El nivel adquisitivo y el número de habitantes
- El nivel de desempleo
- Venta online
- La ubicación del local
- La competencia
- El horario
- Robot
- Local propio o alquilado.
- La legislación específica de cada autonomía
Finalmente es importante tener en cuenta que al tratarse de establecimientos sanitarios privados, las oficinas de farmacia están sometidas a una normativa especial y es importante comprobar que no existen reclamaciones ni ante los organismos sanitarios ni ante los de consumo.
Vamos a desarrollar cada uno de ellos por separado:
- En primer lugar, la estabilidad del mercado y la situación económica en general. Este factor, no tan subjetivo, afecta de forma esencial a las farmacias y a cualquier otro negocio. Todavía nos acordamos de lo que pasó en el año 2011 cuando además de estar sumidos en una profunda crisis, los bancos no daban ningún tipo de financiación, eso ocasionó que se vendieran muy pocas farmacias y las que lo hacían eran a precios muy altos justo antes de la crisis, y excepcionalmente bajos en el momento de la misma. Pero no sólo son importantes los datos a nivel macroeconómico, sino también ver lo que pasa en el propio sector. Este año la farmacia se está resintiendo y no acabaremos el año por encima del pasado, ni en volumen, ni en valor. En el mejor de los casos acabaremos igual, lo cual es casi un triunfo con los tiempos que corren. Todo va a depender de esta segunda ola, que ya tenemos encima.
- La evolución del mercado inmobiliario es una consecuencia directa de lo anterior. En el caso de las farmacias, es importante el mercado inmobiliario para aquellas transmisiones en las que además de vender la farmacia en sí misma, se vende el local. Locales de farmacia los hay muy dispares en cuanto a medidas, localización, etc.
- La fiscalidad: En estos momentos se está discutiendo si se modifica el valor de referencia usado en las transmisiones de los locales de farmacia entre otros inmuebles. De seguir adelante, va a suponer un incremento del valor de referencia para el cálculo del impuesto de transmisiones. Esto va a afectar de manera directa al bolsillo de todos aquellos que decidan transmitir su local de farmacia a partir de 2021.
- Nivel adquisitivo de la zona: Cada barrio tiene una idiosincrasia diferente. ¿Qué es mejor: comprar en un barrio con poder adquisitivo alto o bajo? Depende. Como farmacia tendrás que adaptarte a la demanda de tu barrio y tan buena es una farmacia en un barrio humilde, como en uno de gran poder adquisitivo, sólo hay que gestionarla de la forma adecuada.
- Venta online: La venta online es un factor que va a aumentar la valoración de tu farmacia. Tras esta crisis, ha quedado todavía más demostrado que el futuro pasa por aquí. Puedes elegir ser una farmacia barata o diferente, pero por algo te tienes que decantar. Si no estás presente online, es como si no estuvieras en el mundo.
- La ubicación. Es un factor esencial. A veces no sólo importa en qué calle esté, sino en qué esquina, o en qué número de la calle. Dos farmacias en una misma calle pueden tener ventas completamente dispares. Independientemente de dónde esté ubicada la farmacia, si en una ciudad o una población de menor tamaño, otros factores relacionados con la ubicación son: la cercanía a centros de salud, ya sean públicos o privados; residencias de mayores; si es de paso o no; si se puede aparcar bien…
- La competencia: Es esencial conocer a la competencia para ver en qué te quieres diferenciar y por qué vale tu farmacia. A lo mejor te interesa tener productos de una marca que no tiene el de al lado, hacerte líder de una determinada categoría etc . Si hay mucha competencia cercana el valor de la farmacia es claramente menor.
- El horario. La mayor parte de las farmacias abren entre 8 horas (cierre a la hora de comer) y 12 horas. Cada vez son más las que abren 12 y apenas 24. Abrir 24 horas es muy poco rentable en la mayor parte de los casos.
- Robot: Los robots tienen un coste medio elevado, aunque es verdad que en los últimos tiempos han bajado sus precios. Un robot te permite ahorrar en espacio y tener menos personal, con lo cual, a la larga suele compensar. Por otro lado, te permite siempre estar en contacto con el cliente en el momento de la venta, ya que no hay que ausentarse del mostrador.
- Local propio o alquilado: Las farmacias con local propio son más solicitadas y tienen más valor que las que lo tienen alquilado, porque es una garantía de seguridad, tanto de ubicación del local, como del coste de dicho alquiler. Dicho esto, a veces es mejor alquilar el local que comprarlo, porque la operación así es más económica y puedes ir financiándola a medida que transcurre la vida de la farmacia.
De todas formas, el valor de una farmacia no es algo objetivo que esté escrito en ningún sitio, sino que es lo que a priori uno piensa que le deberían dar por su negocio. La realidad de lo que se paga es el PRECIO.
Recientemente se ha publicado una sentencia del TEAR de Murcia, en abril de este mismo año, que aclara más o menos cuál es el valor que se considera válido a la hora de transmitir una farmacia.
La liquidación está motivada básicamente, según señala la Oficina Gestora, por una discrepancia en la valoración de un negocio de farmacia y de unas participaciones sociales en una cooperativa. En este caso, se trataba de valorar una oficina de farmacia a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
La Administración procedió a valorar la farmacia capitalizando el promedio de los resultados de los últimos cuatro años a un tipo del 11,16%, determinado por el margen de beneficios de la actividad.
Sobre este punto ya se ha pronunciado nuestro Tribunal Supremo en sentencia de 05/03/2015, recaída en el recurso de casación 131/2014, en el sentido de que el sistema de valoración por capitalización de beneficios no está previsto en la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ni, por tanto, especificado el tipo de capitalización, por lo que no es admisible realizar la valoración por dicho sistema.
El art. 52 de la Ley General Tributaria de 1963, establecía que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos del hecho imponible, podía comprobarse por la Administración Tributaria con arreglo a los siguientes medios:
- Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale, estimación por los valores que figuran en los Registros oficiales de carácter fiscal.
b) Precios medios en el mercado;
c) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros;
d) Dictamen de peritos de la Administración…
La Ley General Tributaria actual mantiene el mismo criterio en su artículo 57.Si analizamos punto por punto de este artículo observamos que, en caso de una inspección, se podría valorar la oficina de farmacia -en teoría- por varios métodos:
- Si se valorara la farmacia por el método de capitalización: Eso supondría que tendríamos que saber a su vez, cuál es el porcentaje que utiliza para capitalizar esos rendimientos la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y no existe tal porcentaje por ley. Aceptar lo contrario implicaría, de forma indirecta, eludir el principio de legalidad, al ser imprescindible tener en cuenta el porcentaje a aplicar en el sistema de capitalización, que no puede quedar al arbitrio del perito, ni de la Administración, y, en definitiva, consagrar un sistema mixto de capitalización y peritación que no está expresamente contemplado como método válido.
- Precios medios del mercado: Esto es una valoración un tanto subjetiva, pero quizás la más adecuada. La redacción del art. 18 de la Ley del Impuesto revela la preponderancia del valor real sobre cualquier suerte de valores objetivos, reconociendo amplias posibilidades a los órganos de gestión para comprobar los valores declarados por los sujetos.
- Cotización en mercados nacionales e internacionales: En el caso de las farmacias esto no es posible porque no cotizan como es obvio.
- Dictamen de peritos de la Administración: Hay que tener cuidado en este punto, pues podría darse el caso de que el perito de la Administración se apoye en el método de capitalización de beneficios para proponer un valor, pero entonces estaríamos cayendo de nuevo en una ilegalidad. Lo mejor, es que el contribuyente proponga una valoración de un experto independiente dedicado a la compraventa de farmacias, experto en esta materia, y, por tanto, con un conocimiento más real de lo que vale esa farmacia.
Lo que sí dice la Ley es qué se debe tener en cuenta para calcular la eventual ganancia o pérdida por la venta de la farmacia, y así estipula “la base imponible por el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, o dicho de otro modo, por el valor real de los bienes y derechos minorizado por las cargas y deudas que fueran deducibles” (artículo. 9).
En definitiva, como no existe ningún registro ni nada que diga lo que valen oficialmente las farmacias, habrá que ver caso por caso cuál es el valor que es el adecuado. El valor es una mezcla de la regulación legal a nivel estatal y sectorial, cómo estén los créditos y los tipos de interés en ese momento, por supuesto la fiscalidad, la demanda y la expectativa de generación de beneficio futuro.
Recomendamos fielmente a todos los lectores recurrir a un experto a la hora de valorar su oficina de farmacia para evitar problemas mayores en el futuro.
