La inversión hotelera en España está de moda, alcanzando cifras récord durante el pasado ejercicio 2018 con un montante cercano a los 4.800 millones de euros de inversión. Detrás de esto, adquisiciones de todo tipo: corporativas, operaciones de cartera, inversores privados…
Grandes marcas hoteleras de lujo han desembarcado en los últimos meses y parece ser que no serán las últimas. Y es que a diferencia de lo ocurrido en épocas pasadas, hemos experimentado una transición del poder del ladrillo hacia el auge del valor de la gestión del inmueble como aspecto decisivo a la hora de la inversión.
Para aquellos no familiarizados con el sector hotelero, y para entender cómo se genera ese valor en la gestión, vamos a explicar de forma breve y orientativa el impacto financiero desde que inicias la reserva de un hotel hasta que lo abandonas:
1. Inicias la búsqueda de tu hotel: Marketing y Revenue Management activan la maquinaria
Más de un 70% de las reservas de hoteles se realizan a través de la venta online, y esto hace que los hoteles pongan toda la carne en el asador con el marketing online y Revenue Management. Por ello, entre un 7%-10% del total de las ventas de un hotel se destinará a marketing, redes sociales y Revenue Management con tal de atraerte.
El objetivo del departamento de marketing online será que el hotel se visualice lo máximo posible cuando inicies la búsqueda, dedicando gran parte de su presupuesto a herramientas de posicionamiento online (SEO, SEM…). Por su parte, el departamento Revenue Management tratará de cobrarte lo máximo posible atendiendo a la oferta/demanda. Como ocurre en las compañías aéreas, el grado de ocupación del tipo de habitación durante las fechas de tu búsqueda determinará el precio final a pagar.
La finalidad es obtener el valor más elevado posible del RevPar (Revenue per Available Room), que no es más que el total de ingresos dividido por el número de habitaciones disponible. Es decir, es un precio medio de venta pero ponderado al número total de habitaciones (vendidas y no vendidas).
2. Confirmación de la reserva: comienza el trabajo administrativo.
Una vez confirmada tu estancia, el departamento de reservas comunicará, a través del software de gestión de clientes o CRM, todos los detalles al departamento de recepción, el cual se encargará de preparar todo lo necesario para tu llegada (política de protección de datos, ficha policial,…).
Si has hecho la reserva como no reembolsable, te exigirán prepago, y el establecimiento estará obligado a declarar el IVA repercutido del depósito a Hacienda, por lo que serán necesarios tus datos fiscales para poder hacer la declaración tras la última reforma del SII (Sistema de Información Inmediata) para el caso de grandes empresas.
Antes de tu llegada al hotel, los distintos jefes de departamento (habitaciones, restaurantes, spa,…) junto con el soporte de RRHH comenzarán a planificar los turnos de los empleados, siempre atendiendo a las condiciones y derechos relativos a horas extras, vacaciones, licencias, descansos…establecidos en el Convenio Colectivo aplicable.
Al mismo tiempo, el departamento o central de compras trabajará con el resto de departamentos para provisionar con lo necesario para hacer tu estancia posible. Y como no podía ser de otra forma, el hotel financiará el coste de tu estancia vía proveedores, estableciendo un periodo de cobro de clientes (inmediato o máximo 30 días para las agencias) inferior al período de pago de proveedores (puede variar entre, 60, 90 o incluso más según la estacionalidad). Descuentos por pronto pago, por volumen y la gestión de stocks serán aspectos fundamentales dentro del departamento financiero y de compras para tratar de sacar el máximo partido a nuestra financiación con proveedores.
3. Check-in: todo dispuesto para hacer posible la estancia
Hablamos de un negocio basado fundamentalmente en una prestación de servicios, por lo que el coste de personal del hotel va a representar en torno al 25%-35% del precio de tu reserva, dependiendo de la categoría del hotel.
Adicionalmente, el hotel dedicará entre un 5%-7% del precio de la reserva para todos los amenities disponibles en la habitación (champú, gel, zapatillas, calzador, agua de cortesía, lápiz, albornoces…) junto con el servicio de lavandería para toallas y sabanas. En este apartado, las cada vez más en auge políticas de sostenibilidad están jugando un papel importante a la hora de contribuir al medio ambiente y optimizar el uso de champús, jabones…
Si has contratado adicionalmente desayuno o decides acudir al restaurante del hotel (el consumo en restaurantes de hotel puede llegar a representar hasta el 40% de total de ingresos), calcula que el margen de tu consumición dejará en torno a un 20%-30% de beneficio operativo.
4. Check-out: la hora de hacer cuentas
Llegada la hora de abandonar el establecimiento, y siempre que hayas salido satisfecho, el hotel tratará de persuadirte para que dejes tus comentarios online. Varios estudios demuestran el impacto directo entre las valoraciones positivas de clientes y el incremento del RevPar de los hoteles.
El departamento financiero será el encargado de calcular el beneficio obtenido de tu estancia, incluyendo gastos generales, mantenimiento, suministros… Este beneficio operativo se conoce como GOP (Gross Operating Profit) y es a menudo un indicador utilizado por inversores para medir la rentabilidad del activo, y que a modo orientativo se sitúa en torno a un 20%-30% sobre el total de ingresos.
Tu reserva tendrá una duración que podrá variar entre 2-4 días de media, lo que supone un desgaste extremo para los hoteles, requiriéndose continuas inversiones para evitar que el producto se deteriore. Por ello, la dirección financiera provisionará entre un 2%-4% del total de ingresos para mejoras e inversiones en el establecimiento (CAPEX).
Y después de todo lo anterior, se volverá a activar la maquinaria de marketing para que vuelvas lo antes posible…
Conclusión
Como puedes observar, y tal y como ocurre en todo tipo de negocios, una reserva de hotel implica un minucioso trabajo de análisis y coordinación entre departamentos en busca de la maximización de ingresos y la optimización de costes, con el fin último de obtener un beneficio operativo que genere valor al activo hotelero y que satisfaga las pretensiones de sus inversores, los cuales han ayudado a alcanzar cifras record de inversión en el sector en los últimos años. Y esperemos que siga…
