Arrendamiento de vivienda
El fuerte olor (tanto que hacía imposible la estancia en la vivienda) afectaba considerablemente a la habitabilidad de la vivienda arrendada y, por tanto, la hacía impropia del uso a que se la destinaba.
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Supuesto de hecho
El 20 de septiembre de 2016 la actora (arrendataria del inmueble), concertó contrato de arrendamiento sobre una vivienda en Barcelona en la que iba a residir su hijo menor de 17 años, que iba a cursar sus estudios en dicha ciudad. Desde el momento de la entrega de la vivienda (incluso en la visita concertada previamente con la inmobiliaria) se detectó mal olor, que terminó descubriéndose que se debía a unas humedades. El 5 de octubre de 2016 la arrendataria consignó notarialmente las llaves de la vivienda, siendo retiradas por la propiedad en fecha 10 de octubre y se produjo la devolución de la cantidad de 1149 euros que fueron entregados en concepto de depósito y fianza. Posteriormente, la inquilina interpuso demanda contra la propietaria de la vivienda, y contra Fincas Miranda Bermejo como intermediaria, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por la existencia de vicios ocultos en la vivienda arrendada e indemnización de daños y perjuicios por cuantía de 1269,20 euros correspondiente a gastos y honorarios de inmobiliaria y contrato, billete de avión de la actora por su traslado desde Canarias (donde reside) hasta Barcelona ante la problemática surgida, y honorarios de notaría.
En primera instancia las pretensiones de la demandante son rechazadas y se interpone contra la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia Nº 47 de Barcelona recurso de apelación. Lo que se resuelve, por tanto, en la sentencia de apelación es si concurre vicio oculto como causa de resolución del contrato y si existe, por tanto, derecho de la arrendataria a ser indemnizada por daños y perjuicios.
Aunque el hijo de la actora ha reconocido que cuando la inmobiliaria le mostró la vivienda ya percibió la existencia de mal olor, también es cierto que el agente inmobiliario le indicó que ello se debía a que se encontraba cerrada. Desde que comienza a residir en el inmueble, el chico nota un mal olor que cada vez va a más; lo comunica por teléfono varias veces a la inmobiliaria, y sólo 7 días después de la celebración del contrato. Escribe un email por el que se comunica la existencia de humedades y daños en la vivienda, con inundación por el baño hasta la altura del tobillo, reprochando que son problemas existentes desde el inicio de la relación contractual. Adjunta, además, fotografías en las que se constata cómo se filtra agua por el techo, lo cual se constata, incluso, mediante Acta Notarial de fecha 4 de octubre de 2016, en la que el Notario, personado en la finca de autos, comprueba personalmente que “nada más abrir la puerta se desprende un fuerte olor que hace imposible la estancia en la vivienda. Dicho olor emana del lavabo de la misma. Sobre el falso techo de dicho lavabo, abierto para poder llevar a cabo dicha comprobación, se visualiza perfectamente el origen de dichos olores.”
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Criterio o «ratio decidendi»
La Audiencia Provincial considera que el olor a humedad era previo a la celebración del contrato (probablemente incluso la filtración ya existiera), y que ese vicio oculto hacía inservible la vivienda para el uso al que se la destinaba. El hecho de que la humedad o filtración de agua no fuera visible por la existencia de un falso techo en el cuarto de baño y dado que es fácilmente creíble que una vivienda, por haberse encontrado cerrada, presente un olor extraño o desagradable, debe considerarse, necesariamente, el vicio como oculto, perceptible e identificable sólo una vez trasladado el arrendatario a la vivienda.
Así, aunque el vicio seguramente no era conocido por la propietaria demandada (existía una fuga de agua proveniente del piso superior, encontrándose la vivienda deshabitada), la propiedad debe responder por los daños frente a la arrendataria, pero no tiene por qué hacerlo la inmobiliaria, que como intermediaria en el contrato de arrendamiento, carece de legitimación pasiva para soportar el ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos, ya que esta acción es de naturaleza contractual y sólo puede ser ejercida por las partes del contrato de arrendamiento, sin que la agencia inmobiliaria sea parte de dicho contrato.
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Documentos relacionados
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Normativa aplicada:
- Arts. 1484, 1485, 1486, 1553 del Código Civil
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