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28/03/2023. 22:19:20

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Suspensión del pago de la renta de una discoteca mientras no esté permitida la apertura

Irune Agorreta Martínez

Aplicación de la cláusula rebus sic stantibus 

Voces  

Rebus sic stantibus; Discoteca; Ocio nocturno; Medida cautelar; Alquiler; Contrato; Estado de alarma; Pandemia; Covid; Coronavirus; Aforo; Riesgo; Alteración de las circunstancias 

Supuesto de hecho  

La arrendataria de un local de negocio destinado a discoteca presentó una demanda en la que manifestaba que, como consecuencia de la situación sanitaria existente en España derivada de la pandemia del COVID-19, vio interrumpida la actividad del local y no se ha podido reiniciar.  Añadía que, tratándose de un hecho imprevisible, que generó una alteración sustancial de las circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato, suponía una desproporción exorbitante entre las recíprocas prestaciones de las partes. 

Criterio o ratio decidendi  

En el Auto se razona respecto a la viabilidad del negocio que es difícil afirmar que tanto discotecas como salas de baile, donde se realizan celebraciones en las que incluso en ocasiones se produce la desinhibición de las personas que acuden, no solo para bailar, sino también para establecer y desarrollar relaciones sociales, no quede afectado por las prohibiciones de apertura y por las limitaciones impuestas a los movimientos turísticos, al aforo y a la distancia interpersonal. Así pues, la decisión de no reanudar la actividad debido a la dificultad de mantener el control de los asistentes en cuanto al cumplimiento de las limitaciones adoptadas no merece reproche. 

Se expone en cuanto a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, los requisitos previos, como son a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles. En el caso, resulta notorio el carácter extraordinario y sobrevenido de la crisis sanitaria derivada de la pandemia y su extensión al ámbito económico del país. Se califica la rebus como una auténtica cláusula de escape o de salvaguarda como sucede con los ERTES en el plano laboral y no considera la previsión del Real Decreto-Ley 15/2020 como un obstáculo a una futura posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus alegada en la demanda, ya que, el Real Decreto-Ley se centra en los efectos más inmediatos de la crisis, mientras que la cláusula rebus parece tener por finalidad permitir que el negocio pueda superar el bache económico vivido y el contrato de arrendamiento pueda cumplir con la duración que se le concedió. Así pues, es perfectamente compatible la aplicación de la moratoria en el pago de las rentas prevista en el Real Decreto-Ley 15/2020 con la invocación de la cláusula rebus sic stantibus en cuanto a una rebaja de la renta. De este modo, el Auto adopta la medida cautelar consistente en reducir al 50% el importe de la renta mientras dure el procedimiento y hasta la sentencia una vez reabran los locales y suspender el pago de la renta (abonando únicamente las cantidades complementarias) mientras no se reabra la actividad. 

Normativa considerada 

Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (RCL 2020, 376) 

Real Decreto-Ley 16/2020, de 28 de abril (RCL 2020, 683 

Orden 668/2020, de 19 de junio (LCM 2020, 200) 

Orden 1008/2020, de 18 de agosto (LCM 2020, 318) 

Art. 1554 Cc (LEG 1889, 27) 

Art. 21 LAU (RCL 1994, 3272) 

Art. 726.1, 726.2 y 727 LEC (RCL 2000, 34) 

Jurisprudencia relacionada  

STS 179/2018 de 3 de abril (RJ 2018, 1424) 

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