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03/10/2022. 04:54:54

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La finca urbana en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

magistrado. Experto Nacional Español de la Red de Expertos en Derecho de la Unión Europea del CGPJ (División Derecho civil y de consumo)

José Francisco Cobo Sáenz
magistrado. Experto Nacional Español de la Red de Expertos en Derecho de la Unión Europea del CGPJ (División Derecho civil y de consumo)

En una primera lectura del Art. 1 de la LAU/1994, pudiera deducirse que cualquier arrendamiento que tenga por objeto una finca urbana, ha de ser incluido dentro de su ámbito de aplicación, pero esta apreciación no es del todo cierta.

La finca urbana en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

De una apresurada lectura del Art. 1 LAU/1994 en el que se dispone: "La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda, pudiera deducirse que cualquier arrendamiento que recaiga o tenga por objeto una finca urbana, están incluidos en su regulación, con excepción de los arrendamientos en que se ceda el uso:

– de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

– de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen.

– de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva.

Así como los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.  (Art. 5 LAU)

Sin embargo, ésta primera impresión se desvanece, en virtud de una lectura conjunta de los tres primeros artículos (ámbito de aplicación; arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda).

El término finca, ha de entenderse en el sentido del bien inmueble por naturaleza  al que se refiere el Art. 334.1 del Código Civil. Y existe conformidad tanto a nivel doctrinal como jurisprudencial, en el sentido de que el concepto arrendaticio de finca urbana no coincide con el que se considera a efectos de la Legislación Fiscal, urbanística e hipotecaria.

En este marco, pueden consultarse las Sentencias de la Sala 1ª del TS de 19 de octubre de 1981; 29 de octubre de 1984 y 14 de noviembre de 1991, cuyo criterio decisorio, si bien atinente a la hermenéutica de la anterior normativa es perfectamente trasladable a la vigente.

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