Entramos un nuevo Real Decreto Ley, éste el 15/2020, publicado en el BOE de 22 de abril, por el que se regula ahora, de forma análoga a como ya se hizo para vivienda en anterior de 31 de marzo, los arrendamientos urbanos distintos de vivienda. Lo primero que llama la atención es el “rebufo”. Me explico. Durante los últimos días, hemos sido muchos los que hemos publicado en revistas y blogs, también la prensa, nuestras impresiones sobre la rescatada y ya muy sonada doctrina «rebus sic stantibus», la que será próximamente, sin duda, caballo de batalla en los juzgados. En base a este murmullo de tambores, el nuevo R.D.L. quiere subirse a este carro doctrinal. En mi opinión, esta justificación del R.D.L. es un error, pues nada tiene que ver lo que regula con la citada doctrina.
La exposición de motivos del R.D.L. nos dice que la LAU no prevé́ causa alguna de exclusión del pago de renta por fuerza mayor (lo que es normal), ni por otros motivos, a salvo sus artículos 26 o 30, relativos a la suspensión del contrato y obligación del pago de rentas por realización de obras en el inmueble, bien de conservación o por ser acordadas por la autoridad. Pues bien, es cierto que el supuesto no es el mismo, pero sí encontramos una analogía, que no es otra que la de imposibilidad de uso del inmueble ordenada por la autoridad, lo que apareja la suspensión del pago de rentas. Creo que no es necesario explicar el paralelismo.
Y prosigue. Tampoco el Código Civil “ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves”. Tampoco estoy de acuerdo. El artículo 1.575, si bien en regulación de predios rústicos, nos dice que “el arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos …. Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever”. Por tanto, si no encontramos una analogía, sí un paralelismo. En este precepto de nuestro Código Civil sí se encuentra inserta de forma implícita la doctrina rebus sic stantibus. Y curiosamente, bajo un caso fortuito extraordinario como lo es la peste.
Continua la exposición de motivos concluyendo que, dada esta imprevisión o ausencia regulatoria, “procede prever una regulación especifica en línea con la clausula «rebus sic stantibus», que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales”. Debemos saber que, según esta doctrina, la modificación de las obligaciones (en este caso no es otra que el pago de la renta) debe tener base en el cambio de circunstancias que, de manera excepcional e imprevisible, se han producido respecto de aquellas con las que se concibió el contrato. Esta modificación, virtud de la rebuc, no debería ser otra que, aún de manera temporal, la suspensión del pago o la reducción de rentas, pues, excepcional e imprevisiblemente el arrendatario no puede disfrutar de la prestación contractual contraria que no es otra que el pacífico disfrute de la cosa arrendada, o lo será de forma limitada y excesivamente onerosa, todo lo cual, como hemos visto, sí regula, aun en otros supuestos, tanto la LAU como el C.C. ¿Hace esto el R.D.L.? Sencillamente no. Veamos.
El primer artículo calca el anterior RDL para el caso viviendas cuando el arrendador es empresa, entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o superficie construida de más de 1.500 m2, ) -me remito a mis críticas en anterior artículo- El arrendatario podrá solicitar en un mes desde la entrada en vigor R.D.L. (desde el 23 de abril), una moratoria en el pago de renta que será obligada para el arrendador, a salvo otros acuerdos entre las partes –créame, lo mejor –
A diferencia de la vivienda, en este caso no se posibilita la reducción de rentas. La moratoria será automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, con un máximo de 4 mensualidades. Pero lo que no se abone ahora, se hará después, sin intereses, durante el plazo de dos años, siempre dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento. Por tanto, no será lo mismo si restan seis meses o dos años de contrato.
Arrendadores que no sean empresas ni grandes tenedores. El arrendador podrá́ solicitar en igual plazo de un mes, desde el RDL (23 de abril) una moratoria en el pago de la renta o una rebaja de la renta. Sí, podrá pedir, pero el arrendador simplemente podrá no aceptar. Las partes pueden acordar que la fianza se utilice el pago de renta. Pero cuidado, no es una sustitución, pues el arrendatario deberá́ reponerla en un año desde que se acordase y siempre durante la vigencia del contrato. Esta aplicación de la fianza se dice, lo es “En el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores”. Resulta curiosa esta referencia, pues solo hay un apartado anterior en este artículo 2, lo que induce a pensar que, en su redacción original existía otro punto, no siendo corregido posteriormente, a salvo “salte” hacia atrás y afecte también al artículo previo sobre casos de arrendadores empresa y grandes tenedores, permitiendo también en aquellos casos esta “solución”. Otra cuestión: ¿los organismos oficiales custodios del depósito legal de la fianza deberán devolverla al arrendador? Así deberá ser, pues, en caso contrario, de poco vale esta posibilidad. En definitiva, como en el supuesto de vivienda, este precepto poco o nada regula.
Los arrendatarios que podrán acogerse a esta posibilidades serán autónomos y pymes. Si es autónomo debe estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de Autómos de la S.S. o sustitutivos. Su actividad debe haber quedado suspendida por el estado de alarma declarado en Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por una orden de la Autoridad competente.
Si la actividad no fue de las que tuvieron que cerrar directamente – ¿consideramos el negocio on line y a domicilio? – deberá́ acreditar una reducción su facturación de, al menos un 75% del mes natural anterior, en relación con la media mensual del trimestre de mes en el año anterior. Aquí surgen dos cuestiones. Primero, los arrendatarios autónomos que se apresurarán a solicitar la moratoria en abril deberán acreditar tamaña disminución en relación del mes natural anterior. Entendemos el cómputo de mes natural anterior de fecha a fecha desde la solicitud, no del mes anterior al de la fecha en el que se realiza, lo que es relevante. Y segundo, si mi negocio nació hace seis meses, ¿con qué comparamos la reducción?
Si es una pyme, pues el primero de los requisitos, claro, no ser gran empresa y en consecuencia no cumplir durante dos años consecutivos dos de los tres requisitos clave: – a) no superar su activos cuatro millones de euros; b) no superar el importe neto de la cifra anual de negocios ocho millones de euros; y c) que el número medio de empleados no sea superior a cincuenta. Y segundo, que haya debido suspender su actividad por el mismo RDL de estado de alarma de 14 de marzo, o por orden de la autoridad. Y si no lo fue, tenga igual reducción de facturación que hemos visto antes. ¿Y cómo se acreditan tales requisitos? Presentado la siguiente documentación: a) Si es por reducción de actividad, una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de facturación en base de información contable. La declaración responsable implica contarlo, que no probarlo. Por ello, a continuación, se da la posibilidad al arrendador de exigir al arrendatario que le exhiban los libros contables. Es decir, al arrendador se convierte en “fiscal-auditor“ del cumplimiento. b) Si es por suspensión de actividad, aportar “certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la CCAA, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado”. O no lo entiendo o nos encontramos con un nuevo nudo gordiano. Si la suspensión lo fue por efecto directo del RD del estado de alarma, no se comprende qué certificado debe emitir la administración en base de una supuesta declaración de cese que resultó ope legis y de facto.
Para finalizar, vuelvo al inicio. Podemos resumir estas medidas en el simple aplazamiento de renta de cuatro mensualidades máximas en arrendamientos cuyo arrendador sea empresa o gran propietario. O, si no lo fuere, aplicar la fianza al pago de renta hasta donde llegue, para su posterior reposición. En definitiva, el RD regula una mora en el pago de forma limitada. Esto no es una “modulación o modificación de las obligaciones contractuales” al amparo de la “rebuc sic stantibus”, en la que se pretende apoyar el Real Decreto. Las obligaciones permanecen inalteradas, solo se aplazan. Esto es “otra cosa”. Y es que la rebus no puede ser regulada, simplemente es, o no, en cada circunstancia, y así debe ser valorada. Termino con un ejemplo. Si una pyme, restaurante, que se acoja a esta moratoria, y cuyas rentas aplazadas deberá devolver pasados cuatro meses, tras todo esto, no solo bajan sus comensales y reservas, sino que por – otro – R.D., se limita su aforo a la mitad para respetar medidas mínimas sanitarias ¿ya no es aplicable la rebuc?
