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13/08/2020. 12:19:26

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Mientras dure el COVID 19: pago de las rentas y alquileres

Socia SANTANA LORENZO ABOGADOS

Con fecha 14 de marzo de 2020, el Gobierno decretó el estado de alarma con la publicación del Real Decreto 463/2020, para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, acordando entre otras medidas el cese de actividad y suspensión de apertura al público de los locales y establecimientos de determinados sectores. Este texto es posteriormente completado con nuevos paquetes de medidas que todos esperábamos impacientes, en nuestra condición de empresas, autónomos y particulares. Así con fecha 17 de marzo de 2020, el Gobierno aprueba el Real Decreto Ley 8/2020, y cataloga la situación de emergencia de salud pública ocasionada por la pandemia internacional del COVID-19 como causa de fuerza mayor

Casitas hechas con billetes de euro

A día de hoy, el Consejo de Ministros acaba de aprobar la prórroga del estado de alarma al menos hasta el 11 de abril, y son todavía muchos los interrogantes que nos surgen, entre ellos uno que todavía no ha recibido respuesta ¿Qué  pasa con los alquileres?

La  paralización, o en su caso su mantenimiento residual de la actividad, supone una disminución de ingresos pero de no de los gastos, siendo el pago del local o vivienda un gasto importante y principal en muchos economías empresariales  o domésticas, que no pueden, en caso de locales de negocio, disponer  de dicho establecimiento por orden gubernamental.

Es una cuestión común para empresas, autónomos y particulares en relación a la cual no se han aprobado medidas, dejándose al buen criterio, solidaridad y capacidad negociadora de las partes, lo cual y la vista de las sanciones impuestas hasta la fecha por desobedecer la orden de confinamiento, resulta evidente que no siempre funciona;  y aunque, por supuesto,  el primer paso siempre debe ser hablar con la propiedad de inmueble, la pregunta es, ¿Qué ocurre en caso de que no obtenga respuesta o la respuesta sea negativa?

A falta de medidas del gobierno, debemos acudir al Derecho para buscar una solución. A pesar de no estar recogida en el Código civil, la doctrina rebus sic stantibus fue recuperada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo después de la Guerra Civil. El Covid -19 no deja de ser una “guerra” distinta, con un enemigo peculiar, pero también devastador.

Esta jurisprudencia  admitió la doctrina rebus con un carácter rigurosamente excepcional, por razones de equidad, y de forma muy restrictiva. Nació así una línea jurisprudencial favorable a la doctrina rebus desde el punto de vista teórico, pero marcadamente restrictiva en la práctica.

Podemos resumir como sus requisitos:

    1) Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración: en este caso  una pandemia global.

    2) Desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que rompan el equilibrio de las prestaciones: parece desproporcionado que una empresa que vea paralizada su actividad y la apertura de su centro de negocio tenga que abonar la renta mensual a pesar de que dicho local de manera temporal esté inhabilitado para prestar el objeto del contrato.

    3) Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles: parece claro que en este caso el Covid – 19  o cualquier otra infección vírica masiva no resultaba previsible, aun cuando estemos hablando de contratos de local de negocio y de un ámbito profesional que requiere de un mayor análisis de riesgos.

La pregunta es ¿La suspensión temporal del contrato de arrendamiento y por tanto la suspensión del pago de las rentas en una medida racional y legalmente acorde a las actuales circunstancias en base a los parámetros expuestos?

No podemos ni debemos olvidar que los contratos son una fuente de obligaciones, que han de cumplirse con arreglo a lo convenido (artículos 1.255 y 1.278), siempre con adecuación a las pautas de la buena fe (artículos 7 y 1.258). Y esta es la regla general.

Ahora bien, la rebus sic stantibus  en una excepción, y podemos catalogar el Covid-19 como una excepción –sino la mayor excepción que ha vivido nuestra sociedad en muchas décadas-.  Por lo tanto, debemos considerar si estas circunstancias actuales podrían y debieran permitir aplicar esta cláusula jurisprudencial, decretando la suspensión temporal del vínculo obligatorio y  su acomodación a la situación de inactivad, que ha provocado un giro de 180ª en la base negocial  del contrato, habiendo roto un equilibrio de las prestaciones por este imprevisible cambio en el conjunto de la sociedad y las relaciones entre las mismas.

Debemos plantearnos que, si efectivamente el arrendatario no puede disponer del local de negocio, el arrendador tampoco podría alquilarlo para el uso convenido en base a la misma imposibilidad legal; por tanto, el pago de esta renta en los periodos en los que el local no es apto para el fin convenido o que la renta pactada excede de los márgenes que pueda generar la actividad residual de las empresas afectadas por la declaración del estado de alarma, podría considerarse un enriquecimiento injusto y desproporcionado.

El Tribunal Supremo, a pesar de la permanencia de las bases  o criterios expuestos ha ido relajando o constriñendo su interpretación, incluso en Sentencias más recientes,  de lo que podemos concluir que la aplicación de esta cláusula no puede generalizarse para todos los casos sino que habrá que analizar  que calificación merece el actual estado de alarma.

En caso de que propietarios e inquilinos no logren un entendimiento, ¿Merecerá una pandemia global provocada por el Covid- 19 la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por parte de los tribunales?

Aun cuando de este texto de deduzca claramente mi opción, habrá que esperar a futuras resoluciones, que de seguro habrá, tratándose de un asunto cuya resolución se ha dejado al arbitrio del ámbito de la negociación  y por lo tano fuente inevitable de conflictos.

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