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08/07/2020. 09:05:52

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Implicaciones de la crisis del COVID-19 en los contratos de arrendamiento de locales comerciales

Socio del Área de Derecho Mercantil. Broseta

El derecho, por su propia naturaleza, y como reflejo de la realidad social, tiene la función de otorgar a los agentes económicos los instrumentos legales necesarios para adaptar su situación jurídica al cambiante orden de cooperación económica. Dicha tarea se traduce, en ocasiones excepcionales como la actual, en la encomiable misión de encontrar el equilibrio entre la protección de aquello pactado por las partes, y las implacables circunstancias sobrevenidas en el marco socioeconómico en el que ambas desarrollan su actividad.

Letrero con la palabra alquiler

El avance del virus COVID-19 en nuestro país, causando un crecimiento exponencial del número de contagios y fallecimientos, tuvo como consecuencia la declaración del estado de alarma por el Gobierno de España el pasado sábado 14 de marzo. La crisis sanitaria está repercutiendo ya en la situación económica, debido a la obligada paralización de la producción y la caída del consumo familiar e inversión empresarial. En este difícil contexto, cabe prever que muchas empresas sean incapaces de cumplir con sus compromisos, acordados con anterioridad al “shock” económico, y resulta primordial que desde el mundo de la asesoría jurídica abordemos dichos incumplimientos contractuales para darles solución.

Las medidas urgentes adoptadas por el Gobierno (RD 463/2020, de 14 de marzo, junto con RD 465/2020, de 17 de marzo y  RD-L 8/2020, de 17 de marzo) afectan significativamente a los contratos de arrendamiento de inmuebles para uso distinto de vivienda. Mientras se prolongue el actual estado de alarma los establecimientos comerciales deberán mantenerse cerrados por imperativo legal. Conviene examinar qué consecuencias e implicaciones se derivan de la presente situación para este tipo de contratos de arrendamiento de local de negocio.

En primer lugar, es preciso comenzar nuestro análisis recordando el papel fundamental de la autonomía de la voluntad como piedra angular de la regulación de los contratos privados en nuestro ordenamiento jurídico (artículo 1255 CC). El principio de libertad de pactos entre las partes, con los límites de la ley, la moral y el orden público, debe dirigir nuestra atención al contenido del contrato de arrendamiento en cuestión. En concreto, habremos de identificar y examinar las cláusulas que prevean este tipo de supuestos excepcionales, y que puedan tener como consecuencia la suspensión o resolución de la relación contractual, así como otros remedios menos definitivos. Todo ello, recordemos, debido a la imposibilidad por una de las partes del contrato, de hacer frente a las obligaciones pactadas con anterioridad a las circunstancias presentes. Si bien es cierto que los contratos suelen contener estipulaciones que impliquen la paralización de los efectos jurídicos y económicos de las relaciones entre las partes, resulta improbable que el contrato de arrendamiento regule el supuesto específico de una emergencia sanitaria similar a la actual.

Por ello, el siguiente paso será el de considerar la aplicación de la fuerza mayor en la relación arrendaticia en vista de los efectos de la pandemia. El artículo 1105 CC establece que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.” Tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden en que los rasgos definitorios de esta figura son la imprevisibilidad y la inevitabilidad, características que sin duda concurren en la situación actual para los establecimientos comerciales. Sin embargo, la fuerza mayor exonera de responsabilidad por incumplimiento de la obligación del deudor, sólo en el caso de las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer. Tal y como ha sido establecido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la excepción de fuerza mayor no opera en las obligaciones de entrega de cosa genérica (como es el dinero), ya que la cosa genérica se puede sustituir por otra de igual género. Aunque cabría admitirse la imposibilidad temporal o el retraso en el pago, no se contempla la imposibilidad total y definitiva de hacer frente a las deudas pecuniarias. Como consecuencia, el arrendatario no queda liberado de sus obligaciones pecuniarias aunque se den circunstancias imprevisibles e inevitables, como la pandemia del COVID-19 y de las medidas públicas para combatirla.

A pesar de la no aplicación del supuesto de fuerza mayor para los casos de imposibilidad del pago de la renta arrendaticia, nuestro sistema jurídico otorga un oportuno instrumento, que puede servir de solución para situaciones excepcionales e inesperadas como esta.

Nos referimos a la aplicación del principio jurisprudencial Rebus Sic Stantibus, que posibilita la suspensión, modificación o resolución del contrato por la alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes o la rotura del equilibrio económico del contrato, cuando a una de las partes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento. Este principio, de aplicación restrictiva por parte de los tribunales, supone una excepción al artículo 1258 CC, por el cual los contratos vinculan y obligan a las partes. No se traduce, sin embargo, en la ruptura de los principios pacta sunt servanda y del respeto al mantenimiento de los contratos. La doctrina jurisprudencial fija los cuatro requisitos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus: alteración sobrevenida de las circunstancias de cumplimiento, onerosidad excesiva para una de las partes como consecuencia de dicha alteración, imprevisibilidad del acontecimiento (no previsto en el contrato) y duración del mismo (no es meramente transitorio sino que existen expectativas razonables de duración). Cabe destacar que los tribunales, con ánimo de mantener el normal funcionamiento del tráfico mercantil, suelen optar en estos casos por la modificación del contrato, ante el desequilibrio de las contraprestaciones de las partes, y no por su suspensión o terminación.

La aplicación de este principio fue utilizada por la Sala Primera del Tribunal Supremo en numerosas sentencias (STS 2823/2014 de 30 de junio, STS 5090/2014 de 15 de octubre y STS 1698/2015 de 24 de febrero) ante los múltiples conflictos contractuales consecuencia de la crisis económica de 2008. En la sentencia mencionada de 30 de junio de 2014, la Sala dispuso que  “La actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido”. Dichas circunstancias, modificadoras de la base del negocio como finalidad económica primordial del contrato, son plenamente trasladables a la manera en que la crisis del COVID-19 está afectando a los arrendamientos de local de negocio, por ello su invocación resulta apropiada para intentar mediante la aplicación de esta doctrina modificar o resolver ciertos contratos.

De hecho, ante la grave situación económica que la pandemia del Coronavirus está ocasionando, sería oportuno plantear de nuevo la revisión de nuestro Código Civil en materia de obligaciones y contratos para regular y recoger legalmente la citada cláusula rebus sic stantibus, tal como ya propuso en 2009la Comisión General de Codificación, cuya propuesta de precepto legal concretaba los presupuestos de aplicación del precepto, (“cambio extraordinario e imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base al contrato, de manera que su ejecución resulte excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato”) permitiendo la modificación del contrato, e incluso, su resolución si las modificaciones propuestas no permitieran restablecer la reciprocidad de intereses de las partes contratantes. 

Con todo, consideramos que la aplicación del principio rebus sic stantibus será distinto según el modo en que la presente situación de emergencia sanitaria, junto con las consecuencias de la declaración del estado de alarma, haya afectado a los establecimientos comerciales arrendados. Aquellos inmuebles obligados al cierre temporal por el RD 463/2020, de 14 de marzo, caben ser considerados los beneficiarios más directos de la aplicación de esta doctrina, por haber experimentado de modo más directo las consecuencias de la declaración del estado de alarma en el país. Sin embargo, los arrendamientos en los que el establecimiento no está obligado al cierre, requerirán de argumentos adicionales para demostrar la concurrencia de los requisitos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y que como consecuencia se ha producido una modificación sustancial de las condiciones en las que se suscribió el contrato. Sería éste el caso de los numerosos negocios que pueden mantenerse abiertos y en pleno funcionamiento, y que sin embargo han sido afectados con dureza por la situación actual, hasta el punto de comprometer el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias. Para este segundo supuesto, la aplicación por los tribunales de la doctrina mencionada se antoja más restrictiva, y por tanto la actividad probatoria será fundamental.

En ambos casos, cabe destacar que el cambio o mutación de las condiciones básicas del contrato supone probar la falta de equivalencia de las contraprestaciones de las partes, y que solución no pasaría por trasladar las pérdidas desde la posición del arrendatario a la del arrendador, derivando en un nuevo desequilibrio contractual.

En conclusión, la aplicación del principio rebus sic stantibus constituye la mejor solución para los potenciales incumplimientos contractuales derivados de la situación actual, en el caso de los arrendamientos de locales comerciales. Dicha doctrina ofrece flexibilidad como vía de protección para los arrendatarios de estos inmuebles, paralizados por la emergencia sanitaria. Descartada la fuerza mayor como causa de exoneración de las obligaciones pecuniarias del arrendatario, cabe dar prioridad a la renegociación de las condiciones contractuales entre ambas partes, en base a la buena fe y la libertad contractual. Soluciones como la reducción parcial de la renta mientras dure la situación de excepcionalidad, una moratoria en el pago de la renta o incluso una suspensión del contrato o período de carencia en el que no se devenguen rentas a pagar por el arrendatario, surgen como posibles opciones que ambas partes deberían poner sobre la mesa.

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