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03/07/2020. 15:59:54

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La paralización de los desahucios ante el coronavirus

Socia Fundadora de Alvaro & Asociados Abogados, S.L.P.

Con motivo de la pandemia del COVID-19, el Gobierno ha promulgado el reciente RDL 11/2020 de 21 de marzo, en el que se establece un paquete de medidas económicas y sociales, siendo una de ellas la suspensión de los procesos de desahucio o del propio lanzamiento, a fin de proteger a las familias más vulnerables.

Casita con candado

El citado RDL, para otorgar este sistema de protección, parte de que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, la cual define en su art. 5, estableciendo determinados requisitos en cuanto a ingresos y gastos de la unidad familiar, así como que ningún miembro cuente con otro inmueble en el que poder residir.

A partir de ahí, el art.1 del RDL señala que en los procesos de desahucio de arrendamientos de viviendas, una vez alzada la suspensión judicial, si el arrendatario acredita encontrarse en la citada situación de vulnerabilidad, se comunicará a los Servicios Sociales, estableciéndose una suspensión extraordinaria de hasta 6 meses desde la entrada en vigor del RDL, bien del plazo de 10 días previsto en el art. 440.3 de la LEC o del acto de la vista, o bien del propio lanzamiento, si ya estuviera previsto.

Y es aquí donde empiezan las primeras dudas, porque siendo los procesos de desahucio, en su mayoría, debidos al impago de la renta, ¿este RDL va a permitir que cualquier desahucio quede en suspenso a modo de “cajón de sastre” o sólo cómo exige su art. 1 cuando la situación de vulnerabilidad económica del arrendatario es sobrevenida y como consecuencia del COVID 19? Me temo que la respuesta es que la paralización será generalizada, más si cabe porque la decisión va a descansar en los Servicios Sociales que, si ya estaban saturados, ahora lo estarán más para analizar cada caso, esto es, que concurran las exigencias económicas para la vulnerabilidad y que esta situación sobrevenida además provenga solo del COVID 19 o, por el contrario, sea anterior o posterior u otra, ya que de ser así no sería factible la suspensión extraordinaria.

Además, debe tenerse presente que, con motivo del RDL 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler, se introdujo el art. 441.5 de la LEC, que ya regula la posible situación de vulnerabilidad económica del arrendatario, y que dispone que si los Servicios Sociales aprecian que concurre (concepto el de la vulnerabilidad que allí no se define), se declare la suspensión del proceso por el periodo de un mes o de tres meses si el demandante es una persona jurídica.

Por tanto, a día de hoy, nos encontramos con dos regímenes jurídicos diferentes, ante situaciones de vulnerabilidad del arrendatario; por un lado, aquel que no trae causa del COVID 19, cuya regulación es mucho menos protectora y donde además se parte de un concepto indeterminado de vulnerabilidad, que en mi experiencia judicial se ha venido aplicando a familias en extremo vulnerables; y por otro lado, el regulado a raíz de esta RDL y cuyos parámetros protectores son mucho más amplios y mejores. Ante lo cual, surgen nuevos interrogantes: si a partir de ahora operará dicha distinción de vulnerabilidades o, incluso, si los Servicios Sociales apreciando que se cumplen las condiciones económicas previstas en el art. 5 acordarán sin más la suspensión del proceso, con independencia de si son consecuencia o no del COVID 19; dado que, al fin y al cabo, la precariedad económica es la misma para el arrendatario, al margen de cómo se produzca, ¿o no?.

Finalmente, el punto 4. del artículo 1 del RDL incluye que, si a su vez, el arrendador se encuentra en situación de vulnerabilidad por el coronavirus, serán de nuevo los Servicios Sociales quienes, ante esta concurrencia de vulnerabilidades ponderarán el plazo de suspensión y las medidas a adoptar; lo que implica que tengan que emitir dos informes para un mismo proceso, con la sobrecarga de trabajo que esto supone y la escasez de medios con que cuentan en la actualidad.

Como es de ver, pese a que es loable la finalidad legislativa de suspender de forma temporal los procesos de desahucio, lamentablemente este RDL olvidada, por completo,  a los pequeños arrendadores, dado que si sumamos a esta suspensión extraordinaria la duración media actual de los procesos de desahucio (entre 6 y 9 meses en el mejor de los casos)  y el atasco que se va a generar en los Tribunales, una vez se reactiven, con motivo de la actual suspensión judicial, es evidente que la recuperación del inmueble no será efectiva antes de, al menos, año y medio o dos años, amén de descansar el proceso en la decisión de un organismo al que, tampoco, se le ha dotado de mayores recursos para afrontar esta avalancha de informes que se van a precisar. Ojalá la reactivación judicial se produzca cuanto antes, pues significará que hemos vencido a esta terrible pandemia y que la vida sigue su curso, aun cuando sea litigando.

 

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