La presente newsletter pretende ser un breve resumen de las medidas adoptadas en el ámbito de los arrendamientos de uso distinto de vivienda por el Real Decreto-Ley 15/2020, en su Capítulo I, artículos 1 a 5. que entró en vigor el 23 de abril de 2020.
1. Requisitos para la aplicación de las medidas.
El requisito objetivo consiste en que el contrato de arrendamiento que haya de verse afectado por las medidas en cuestión, debe ser un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los cuales son principalmente arrendamientos de naves o locales de negocios, pero también los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra. También podrán aplicarse las medidas acordadas en el Real Decreto-Ley 15/2020 a los contratos de arrendamiento de industria.
El requisito subjetivo consiste en que en el arrendatario deberán concurrir las siguientes circunstancias:
(i) Ser autónomo, siendo que el inmueble arrendado debe estar afecto a la actividad del autónomo en cuestión, y en tal caso, además cumplir todos los siguientes requisitos:
a. Estar afiliado en estado de alta a 14 de marzo de 2020 en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b. Su actividad tiene que haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, o por posteriores órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto; o alternativamente, en el supuesto de que su actividad no haya sido directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, deberá haber sufrido una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior (lo que para algunos autónomos sujetos a declaración por estimación directa, puede ser difícil de acreditar).
Ser una pequeña o mediana empresa, siendo que el inmueble arrendado debe estar afecto a la actividad del autónomo en cuestión, y en tal caso, además cumplir todos los siguientes requisitos:
a. Que no se superen dos de los tres siguientes límites en los últimos 2 años contables: (i) que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, (ii) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros, y (iii) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto; y alternativamente, en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. Formas de acreditación de los requisitos.
El Real Decreto-Ley 15/2020 solamente regula la acreditación de algunos de los requisitos subjetivos antes referidos. Concretamente, se regula exclusivamente la acreditación de:
1. La reducción de actividad, que se acreditará mediante una declaración responsable del arrendatario en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
2. La suspensión de actividad, que se acreditará por el arrendatario mediante la entrega al arrendador de un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3 de la norma analizada, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
3. Medidas.
Las medidas a que podrán acogerse los arrendatarios serán, alternativamente, una de las siguientes:
a. Para el caso de que el arrendador del contrato afectado sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (definido por el Real Decreto-Ley 11/2020), el arrendatario podrá solicitar al arrendador una moratoria o aplazamiento de las rentas arrendaticias que se devenguen mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. No queda claro, dada la redacción del artículo 1.2 del Real Decreto-Ley 15/2020, si el plazo máximo de cuatro meses de renta se refiere a cuatro meses (i) incluidos los meses que dure el estado de alarma -es decir, un total máximo de 4 meses, independientemente de que el estado de alarma dure, por ejemplo 6 meses, o (ii) adicionales a los del estado de alarma -es decir, lo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, más 4 meses adicionales. En todo caso, la renta arrendaticia se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Dicho aplazamiento será obligatorio para el arrendador. Como excepción a la aplicación de la medida, ésta no será efectiva supuesto que las partes del contrato afectado ya hubieran llegado a algún acuerdo de moratoria o reducción de la renta arrendaticia.
b. Para el caso de que el arrendador del contrato afectado no sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, sin que se estipulen ni las rentas que podrán verse afectadas ni los plazos de aquel aplazamiento. Es por ello que no se entiende cómo van a prevalecer a esta medida, como dice la norma, en todo caso, los acuerdos de moratoria o reducción de la renta a que puedan llegar las partes del contrato.
En todo caso, la solicitud de cualquiera de las anteriores medidas deberá realizarse nunca más tarde del 23 de mayo de 2020.
Por su parte, el arrendador afectado por cualquiera de las medidas anteriores podrá disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para aplicarla al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, sin que quede por tanto desvirtuada la naturaleza de la fianza. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.; sin aclarar la norma el procedimiento para hacer efectiva la recuperación de la fianza, depositada en la institución pública correspondiente.
Para cerrar el análisis realizado en el presente artículo, debemos entender que la presente norma es de aplicación imperativa para arrendadores y arrendatarios en las condiciones explicadas y para cualquier caso en que se cumplan los requisitos explicados pudiendo tomarse esta Real Decreto-Ley como referencia por arrendadores, arrendatarios y órganos judiciales, sobre el alcance mínimo de la aplicación de los remedios jurídicos a la actual situación de desequilibrio entre las prestaciones de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
