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06/02/2023. 23:37:09

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Complejos residenciales y derechos del consumidor inmobiliario

Dos recientes Sentencias, una de Valencia y otra de Tenerife recuerdan el valor contractual de la publicidad en la promoción de complejos residenciales y afirman el derecho a resolver el contrato por parte del comprador cuando los equipamientos ofertados en publicidad no se entregan a la vez que la vivienda.

Maqueta de un complejo residencial

Valencia afirma que "la obligación primaria del vendedor de entregar el producto no se reduce a las características del producto recogidas en el contrato sino que además se extiende a todo aquello les hubiese incluido en la oferta, promoción y publicidad, mediante folletos u otros documentos similares, referidos al producto objeto de la venta. (…)

Por tanto, este tribunal considera que se ha producido una variación sustancial del objeto del contrato tanto en lo concerniente al complejo residencial como a la inexistencia del puerto deportivo y campo de ocio.

Tenerife por su parte hace una extensa defensa de los derechos del consumidor en este tipo de asuntos con referencias a varias Sentencias del Supremo de reciente dictado:

SEGUNDO.- (…)En definitiva, el cumplimiento por la hoy apelante de sus obligaciones conllevaba necesariamente la construcción de la vivienda objeto del contrato suscrito dentro de un Complejo, y con unas instalaciones y servicios concretos, siendo éstos un elemento indisociable de la vivienda y parte esencial del contrato (…) según reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 12 de julio de 2011 que establece: "El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido "estricto" (en cuanto que no recoge todos los elementos (…)resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual ( art. 1.258 CC EDL 1889/1 ), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento".

Tenerife continua diciendo:

Además hay que tener en cuenta:

  • Que se adquirió sobre plano y que éste no permitía apreciar la falta de veracidad del folleto, lo que excluye cualquier atisbo de conocimiento por los compradores de la realidad de lo que adquirían;
  • Que las características valoradas -vistas a la montaña y al mar- influyeron de manera decisiva en la adquisición. Evidentemente se trata de una representación subjetiva de una parte, pero conocida, e incitada, por la vendedora, que hace especial hincapié en las mismas para persuadir, e, incluso, determinar la voluntad de los compradores;
  • La exigencia de los compradores no responde a parámetros subjetivos -de capricho, "ad gustum", etc.-, sino a circunstancias objetivas razonables, en el sentido de que un tercero en la misma situación, tanto "ex ante", como después a la vista de la realidad, habría actuado del mismo modo;
  • La buena fe contractual exige un comportamiento coherente con la confianza creada en el tráfico y la misma no se observa cuando se falta a la verdad ofreciendo unas viviendas que luego no reúnen las características con que se ofertaron.

(…) "La publicidad de la promoción con intención de atraer a los compradores no se limitó a la urbanización de los terrenos sobre los que se construyeron los edificios, sino que incorporó un contenido informativo y ofreció una visión distinta del conjunto urbanístico

La relevancia de la publicidad en el proceso de toma de decisiones de un comprador medio es cada vez mayor, como también es mayor la posibilidad de crear una falsa expectativa que le prive de la posibilidad de ponderar la conveniencia de adquirir una vivienda en unas determinadas condiciones. Lo cierto es que la empresa vendedora no entregó a los adquirentes todo lo que en su actividad publicitaria había anunciado y prometido como objeto de los respectivos contratos de compraventa, y ello les causó un perjuicio evidente cuyas consecuencias jurídicas "son ajenas a las expectativas económicas que el incumplidor pretendía obtener con la actuación civilmente ilícita", como dice la sentencia".

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