El término inmatriculación, dejando de lado los debates doctrinales acerca del mismo, entronca con el acceso o ingreso de una finca, que no está inscrita a favor de persona alguna, por primera vez al régimen registral por los medios especiales regulados en la Ley Hipotecaria cuyo título VI fue modificado por la Ley 13/2015.
El Registro de la Propiedad español se organiza a través del llamado sistema o técnica del folio real. La finca es el elemento primordial por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real. El artículo 239 de la Ley Hipotecaria, tras la modificación operada por la Ley 11/2023, dispondrá a partir del 9 de mayo de 2024 “El Registro de la Propiedad se llevará bajo la técnica del folio real en formato y soporte electrónico, mediante un sistema informático registral”.
La primera inscripción es de dominio e incorpora necesariamente un código registral único. Desde que se produce el acceso de la finca a la vida registral todos los asientos-inscripciones, anotaciones, cancelaciones y notas marginales– relativos a la misma se practican en ese folio- artículos 7.1, 8.1, 9, 13, 243 de la Ley hipotecaria, 372 del Reglamento Hipotecario y la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015-.
¿Cómo lograr esa primera inscripción?
1.Expediente de dominio regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Se trata de un procedimiento que se tramita ante Notario hábil y se inicia mediante la solicitud por escrito del titular dominical a la que debe acompañar;
-El título de propiedad que le atribuya el dominio. Ha se ser escrito, público o privado. Ante la ausencia de titulación escrita cabe acudir a la sentencia del 204.5 LH. -R 27 de junio de 2016 o 10 de mayo de 2019-.
-La certificación catastral descriptiva y gráfica.
-Una relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.
-La identificación de los derechos constituidos sobre la finca y, si existieren, del poseedor o arrendatario.
Se remite al Registro copia del acta inicial, que incorpora la documentación presentada, solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita y que, en su caso, se practique la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
El Registrador, a la vista de la documentación presentada y consultado tanto su archivo como las bases gráficas de que dispone, califica los negocios jurídicos, la correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad y la certificación catastral, la falta de previa inmatriculación y de coincidencia total o parcial con otra u otras fincas registrales. Expide la certificación, incluso advirtiendo en este momento las posibles dudas de identidad que puedan impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, o la deniega, acompañando certificación de las fincas total o parcialmente coincidentes con aquella cuyo acceso se pretende.
En el primer supuesto continúa el expediente con las subsiguientes notificaciones, audiencias y publicaciones preceptivas hasta, si procede, la remisión de la copia del acta de cierre y, tras la calificación positiva del Registrador, la inmatriculación de la finca.
El artículo 203.2 LH disciplina la posibilidad de que el titular de un derecho real impuesto sobre finca ajena obtenga la inmatriculación del dominio de la misma.
2. La inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley hipotecaria.
“Serán inscribibles(…)los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público(…)”-.
Esta vía requiere la aportación de dos títulos públicos y debe mediar al menos un año entre las adquisiciones formalizadas. En la escritura pública de adjudicación de herencia para el cómputo del lapso temporal de un año debe atenderse a la fecha del fallecimiento del causante, no a la fecha de la escritura pública, por el carácter retroactivo de la aceptación- artículos 440, 657 y 989 del Código Civil-.
No es imperativa una identidad plena y absoluta entre la descripción de la finca contenida en el antetítulo y la que consta en el título inmatriculador pero sí una identificación razonable, a juicio del Registrador, entre ambos modelos descriptivos. La calificación registral se extiende a ambos títulos.
Por el contrario, la ley sí exige “en todo caso” la coincidencia entre la descripción de la finca del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada. Coincidencia que se extiende a la superficie, ubicación y perímetro de la finca, pero no al titular catastral, a los colindantes o a las eventuales construcciones-R.12 de mayo de 2016, 7 de abril de 2017 o 16 de enero de 2018-.
Los negocios de extinción de condominio y de aportación a la sociedad de gananciales, tan discutidos en la doctrina, han sido admitidos a excepción de aquellos casos en los que, atendidas las circunstancias concurrentes y el iter documental seguido, se persigue la creación artificiosa de títulos ad hoc para obtener el acceso al Registro. Un extremo “que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida “ad hoc” (…)”-R. de 29 de mayo de 2014 o 18 de febrero de 2021-.
En cuanto al debate suscitado en relación el encaje del acta de notoriedad, como antetítulo, en la nueva redacción del artículo 205 LH es doctrina de nuestro Centro directivo-R 19 de noviembre de 2015, 11 de junio de 2018 o 27 de abril de 2022- que “ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso«.
3. La certificación administrativa del artículo 206 de la Ley Hipotecaria.
Se encuentra reservada a las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas. Con la Ley 13/2015 desapareció la posibilidad de que la Iglesia Católica inmatricule directamente mediante certificación eclesiástica. Ni siquiera se entiende que tal certificación eclesiástica unilateral constituya título de propiedad para iniciar el expediente de dominio notarial-R. 24 de junio 2016-.
4. El artículo 204 de la Ley Hipotecaria admite la inmatriculación:
-En virtud de documento administrativo cuando se trate de las fincas de origen o aportadas en expedientes de transformación o equidistribución urbanística- artículos 68.5 TRLS, 8.1 y 18 RD 1093/1997-, las fincas de reemplazo en expedientes de concentración parcelaria-artículos 235 a 239 LRDA 12 enero 1973-, las fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa- artículos 32.4 RH y 53 de la LEF 16 diciembre de 1954- y las de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde-artículo 53 LPAP, normativa autonómica y local y leyes especiales-.
-En virtud de sentencia dictada en procedimiento declarativo. La sentencia debe recoger la causa o título material de la adquisición y no una mera declaración genérica o abstracta de dominio, ordenar de forma expresa la inmatriculación y cumplir con las formalidades y garantías prevenidas en el artículo 203 LH-R 9 febrero 2022 y 23 octubre de 2023-. En caso contrario será posible acudir, con la sentencia como título dominical, al expediente del artículo 203 LH.
¿Qué sucede con la fe pública registral? ¿Y con la inscripción de la representación gráfica?
Los efectos protectores del artículo 34 LH no se despliegan hasta transcurridos dos años desde su fecha cuando se ha obtenido el acceso de la finca de conformidad con los artículos 204.1 a 4, 205 y 206 LH. Esta limitación de efectos, impuesta por el artículo 207 LH, se hace constar de forma expresa en el acta de inscripción y en la publicidad registral.
En todos los procedimientos aludidos resulta imprescindible aportar una representación gráfica catastral coincidente para que la finca nazca coordinada con el Catastro-a salvo la admisibilidad excepcional de la representación gráfica alternativa en ciertos supuestos del 204 y en el 206 LH-. Se inscribe la representación gráfica y la finca queda indubitadamente identificada en el territorio mitigando, además, en lo sucesivo la problemática de la doble inmatriculación.
La exigibilidad de certificación catastral coincidente se entiende sin perjuicio de la doctrina de la DGSJFP sobre las diferencias meramente alfanuméricas en algunas certificaciones catastrales, tras el ajuste realizado por Catastro a partir de 2015, que no entrañan una modificación de geometría que altere la identidad de la finca-R. 8 de octubre de 2018 o 14 abril 2023-.
Por otra parte, hay ocasiones en las que no se aporta certificación catastral coincidente con la finca, de vida efímera, descrita en el título inmatriculador, por realizarse una modificación posterior. Pensemos en la agrupación de la finca que se inmatricula con otra ya inscrita. Debe admitirse la certificación catastral de la finca resultante en caso de presentación simultánea de los títulos.
En relación a la calificación de la representación gráfica y a tenor del artículo 9 LH “La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público”.
Incorpora así el legislador, una vez más, y como ya sucede en la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, la obligación a cargo de los Registradores de la Propiedad de dispensar una decidida protección al dominio público, inclusive el no inscrito, cuando existan indicios de que está siendo invadido, y la absoluta garantía, en la identificación de sus fincas, para aquellos particulares que ya cuentan con una representación gráfica inscrita.
