LegalToday

Por y para profesionales del Derecho

Portal jurídico de Aranzadi, por y para profesionales del Derecho

28/03/2024. 15:11:47

LegalToday

Por y para profesionales del Derecho

La inscripción de construcciones y edificaciones en el Registro de La Propiedad

Registradora de la Propiedad.

El artículo 202 Ley Hipotecaria contempla la posibilidad de inscribir “nuevas plantaciones, la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo”.

Los requisitos que exige la inscripción, dependen del estado constructivo en el que se encuentre la obra:

A. En el caso de OBRAS TERMINADAS, son los siguientes (y sin perjuicio de la legislación autonómica que deba aplicarse en cada caso):

1-Licencia de obras, artículo 28.1 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (En adelante, TRLS).

2-Licencia de primera ocupación. Art 28.1.b TRLS.

3-Certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la finalización de la obra está conforme a la descripción del proyecto. Art. 28.1.2º TRLS.

-Son técnicos competentes para expedir este certificado: el que hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación o tuviere encomendada la dirección de la obra; cualquier técnicoqueacredite que tiene facultades suficientes con certificación del colegio profesional respectivo; y el técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función, conforme al artículo 50 del RD 1093/97.

-La justificación por técnico competente puede hacerse por comparecencia en el otorgamiento de la escritura o autorización del acta; por incorporación del certificado a la matriz de la escritura o del acta de previa, con firma legitimada notarialmente; por la presentación de la certificación del técnico, como documento complementario con firma legitimada. Todo ello en los términos del artículo 49 del RD 1093/97.

4-Certificado de eficiencia energética, artículo 28.1.b TRLS y regulado en el RD 235/2013, que expresará que el edificio ha sido ejecutado de acuerdo con lo establecido en el proyecto de ejecución y en consecuencia se alcanza la calificación indicada en el certificado de eficiencia energética del proyecto, conforme al artículo 7 de tal RD, y cuando no se alcance tal calificación, se modificará el certificado de eficiencia energética inicial del proyecto en el sentido que proceda.

5-Seguro decenal. Es indispensable su acreditación para inscripción de edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, según la DA 2ª de la LOE.Si bien, se exceptúa el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, pero si se produce la transmisión de la misma dentro de los diez años siguientes, sí estará obligado a contratar esta garantía por el plazo que falte para completar esos diez años.

A efectos del Registro, se entiende cumplido este requisito con la presentación de la propia póliza del contrato completada con el documento que acredite su entrada en vigor, según la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 de la DGSJFP y en los términos que ésta establece.

6-Libro del edificio, conforme al artículo 202Lh, que deberá archivarse en el Registro. El libro del edificio ha de contener la documentación del artículo 7 LOE y aportarse en formato electrónico y PDF, y autenticado por el promotor, según la Disposición adicional segunda de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro.

7-Coordenadas de la obra. Dichas coordenadas han de aportarse en el formato de referencia ETRS89 y en el caso de Canarias el sistema REGCAN95, según determina la Resolución conjunta señalada en el apartado anterior.

 B.En el caso de OBRAS EN CONSTRUCCIÓN, basta con aportar la autorización administrativa y certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo, conforme al artículo 28.1 TRLS.

C. En el caso de OBRAS ANTIGUAS, construidas sin licencia y respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, establece el 28.4 TRLS que puede practicarse la inscripción con certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción sea coincidente con el título, siempre que concurran las circunstancia del citado artículo.

En este caso, son también necesarias las coordenadas de la obra, y el seguro decenal cuando se trate de los casos previstos anteriormente en el apartado A.5, siempre que no hayan transcurrido 10 años desde la finalización de la obra, por el plazo que falte para completarlos. 

D. Tratándose de obras terminadas y obras antiguas, en determinados casos puede ser necesaria la GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA sobre la que se ubica la construcción, a efectos de poder acreditar que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación están dentro de la finca registral y adquirir certeza de que la edificación se encuentra, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral.

La aportación de las coordenadas de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Así, resulta de las Resoluciones de la DGSJFP, entre otras, 4 de enero de 2019 y 4 de marzo de 2020.

Valora este contenido.

Puntuación:

Sé el primero en puntuar este contenido.

RECOMENDAMOS