Esta es la cuestión que resuelve el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Pamplona, que no admite la pretensión de la arrendataria que decidió compensar la renta del último mes de contrato con el importe de la fianza al presumir que la arrendadora no tenía intención de devolverla.
El contrato firmado entre las partes prohibía expresamente esta posibilidad al recoger en una de sus cláusulas que “…en ningún caso el importe de la fianza podrá destinarse al pago de la mensualidad, ni siquiera del último mes de vigencia del presente contrato.” La fianza garantiza las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, no solo el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario, sino también la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que el arrendatario deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación, una vez devuelta la finca objeto del arrendamiento.
No concurren los requisitos que exige el art. 1196 del CC para entender que cabe aplicar la compensación pues, cuando se pretende efectuar la misma (en el momento del pago de la última mensualidad de renta), el importe de la fianza no es una cantidad líquida, vencida y exigible. Únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato realizada con posterioridad a la devolución del inmueble, previa comprobación del correcto estado tras la entrega de este.
Una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).
