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11/02/2025. 08:57:56
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El glamping una nueva forma de inversión inmobiliaria con una compleja regulación

Abogado especialista en Derecho Inmobiliario y Urbanismo en Barriuso Legal

El turismo de lujo y ecológico, junto con el ingrediente “experiencial”, cuenta cada vez con más adeptos. Así, el camping ha experimentado un rápido crecimiento en Europa y se prevé que los ingresos alcancen en 2027 5.700 millones de euros.

En este contexto de interés por el turismo de naturaleza pero con mayor confort surge el glamping (glamorous camping), como inversión inmobiliaria que está adquiriendo pujanza en España impulsado por pequeños operadores, pero también por inversores institucionales

El glamping se parece al camping tradicional, porque es alojamiento en un entorno natural de montaña o playa, pero los servicios y comodidades son más parecidos a los que ofrece un hotel de categoría alta. Ofrece por tanto contacto directo con naturaleza y experiencia de acampada, pero con más servicios y confort que un camping: construcción más robusta que una tienda de campaña convencional, o tiendas de campaña “de lujo”, mobiliario o baños más propios de un hotel y servicios hoteleros.

Marco regulador del glamping en España

La regulación de aplicación a la actividad del glamping es del turismo rural y los campamentos de turismo, es decir la aplicable a los campings.

Existe normativa básica estatal (Real Decreto 2545/1982, de 27 de agosto, sobre creación de campamentos de turismo o campings), que regula las condiciones generales para la instalación y funcionamiento de campings. Esta norma no contempla las particularidades del glamping porque cuando se dictó, en 1982, el glamping no existía en España.

Las Comunidades Autónomas también tienen competencia para regular la actividad de acampada y todas ellas he ejercido esa competencia, por lo que las exigencias normativas para la implantación y explotación de glamping será distinta en cada una de las Comunidades Autónomas.

Las exigencias normativas se  refieren entre otras cuestiones al suelo (i.e. superficie mínima de la parcela, porcentaje mínimo destinada a zonas verdes o servicios comunes), a las edificaciones (i.e. eficiencia energética, suministros), servicios mínimos que se han de ofrecer a los sistemas de prevención de incendios o de  gestión de residuos.

Con carácter general, la regulación de las Comunidades Autónomas, al igual que la citada norma estatal, no contemplan una regulación específica del glamping, diferenciada de la del camping. No obstante, en algunas Comunidades Autónomas, como Castilla-La Mancha, Aragón o Cataluña se han creado la modalidad del “alojamiento singular”, que confiere un marco legal generalmente más apropiado para el glamping.

En todo caso el glamping, sea cual sea la calificación del suelo donde se implanta, estará sujeto a la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma y la ordenación urbanística del municipio en que se ubique el suelo.

El glamping pretende el contacto directo con la naturaleza, por lo que se implanta normalmente en suelo no urbanizable. Los municipios pueden permitir su implantación en suelo no urbanizable, estableciendo las condiciones, y en su caso mediante la tramitación de Planes Especiales.

Antes de la adquisición del suelo o de la sociedad propietaria de camping ya existente, es recomendable confirmar con el ayuntamiento compatibilidad del proyecto con la normativa urbanística municipal.

Licencias y autorizaciones necesarias para abrir y explotar un glamping

Una vez comprobado que es posible implantar la actividad de glamping en la concreta parcela de que se trate será necesario solicitar licencia municipal de obras, ya se trate de un glamping de nueva planta o normalmente también cuando se trate de reposicionar un camping ya existente ara convertirlo en glamping, pues habitualmente tal reposicionamiento implica obras sujetas a licencia

Una vez estudiadas cuidadosamente las condiciones exigibles para desarrolla la actividad de glamping (i.e requerimientos de seguridad, salubridad, accesibilidad, servicios…), procederá solicitar autorización para la apertura establecimiento turístico.

En España se están desarrollando proyectos de glamping de nueva planta, pero también reposicionamiento de campings ya existentes que cuentan con ubicaciones excepcionales que los hacen atractivos para convertirlos en glamping. Tanto en caso de una nueva implantación o un reposicionamiento el detallado análisis de la normativa que aplica es esencial. En el reposicionamiento habrá si el suelo en el que está implantado el camping permite ese uso y comprobar si las licencias o autorizaciones están vigentes y permiten desarrollar la actividad de glamping que se proyecta o si procede o conviene solicitar otras.

El análisis detallado de la normativa es complejo pero indispensable para garantizar el éxito y la legalidad del proyecto, tanto en caso de una nueva implantación o una conversión en glamping de un camping existente. Un incumplimiento legal puede suponer que se clausure el glamping, se impongan multas y en el supuesto de comisión de un delito urbanístico, puede no solo imponerse sanciones económicas sino también dictarse la clausura del establecimiento, prohibición de actividad y disolución de la sociedad titular.

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