Con una carrera profesional de veinte años en el sector de la construcción, Alberto Leonardo dirige actualmente LBS Abogados. Especializado en reclamaciones por vicios de construcción y en propiedad horizontal, estas son sus principales áreas de práctica junto con los procedimientos concursales y Ley de Segunda Oportunidad. Actualmente es vocal de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria.
LBS Abogados cuenta con varios pilares. Uno de ellos es el de la Ley de Segunda Oportunidad. ¿De qué manera esta normativa está ayudando a las empresas ante la situación de insolvencias provocadas por la COVID-19?
La Ley de Segunda Oportunidad no es una ley que, como tal, se haya pensado para solucionar las situaciones que está provocando la pandemia de la COVID-19 que estamos sufriendo. Lo que ocurre es que es un mecanismo que permite liberar de sus deudas a todas aquellas personas naturales que se ven abocadas a una situación de insolvencia que resulta insuperable.
Como todos sabemos, gran parte del tejido económico de España lo conforman los autónomos, y son estos emprendedores y las pequeñas pymes las que más están sufriendo la crisis sanitaria y la paralización o cierre de sus negocios mientras tienen que seguir cumpliendo con sus obligaciones de pago aunque estén sin ingresos.
En este sentido, las financiaciones a través del ICO y otras medidas que ha ido aprobando el Gobierno con el objetivo de paliar los efectos de la pandemia pueden no ser suficientes para muchos pequeños empresarios que están alcanzando niveles de endeudamiento que no podrán superar. Es en este escenario donde puede tener un gran impacto la Ley de Segunda Oportunidad para permitir recuperar para el tráfico mercantil liberando de sus deudas a todos esos pequeños empresarios que, por dedicarse a un sector especialmente castigado, como pasa con la hostelería, o por su falta de músculo financiero se han visto expuestos ante la realidad económica tan devastadora que está dejando esta crisis.
¿Ha notado, debido a la pandemia, un aumento significativo de asuntos concursales?
De momento, al menos en nuestro despacho, no se está notando un aumento relevante de los procedimientos concursales, aunque entendemos que ello no es causa de que no se esté produciendo un claro sobreendeudamiento de una gran parte de los operadores de mercado, sino que puede tener su origen en las carencias y medidas adoptadas antes mencionadas que se han aprobado para tratar de evitar el cierre de las empresas.
Por eso consideramos que lo que está ocurriendo en realidad es que se está retardando el previsible repunte de los asuntos concursales con las moratorias aprobadas. En este sentido, entendemos que lo adecuado es acometer estos procedimientos en el momento correcto para conseguir optimizar el resultado, porque debemos ser conscientes de que, en España, tenemos una buena ley concursal, aunque lo cierto es que se trata de procedimientos que están estigmatizados al considerarse por la mayoría de los empresarios que son un sinónimo de liquidación y de cierre en lugar de un mecanismo legal para lograr reconducir una complicada situación económica y conseguir mantener la continuación de la actividad empresarial.
El coronavirus ha llegado también a las juntas de propietarios. ¿Cuál es el retrato-robot de los problemas que se dan en las comunidades de vecinos? ¿Están relacionados con las consecuencias del coronavirus?
La gestión de las comunidades de propietarios es otro sector que ciertamente se ha visto muy afectado por el coronavirus, y es algo que ha tenido su mayor expresión en las Juntas de propietarios. En este caso, los mayores problemas se han creado por la contraposición que las recomendaciones sanitarias y las prohibiciones de reunión han supuesto respecto de la obligación legal de realizar la junta general ordinaria con carácter anual según está previsto en el art. 16.1 de LPH.
Como sabemos, hay cuestiones que solo pueden ser aprobadas por la junta de propietarios, lo que ha producido mucha controversia sobre la posibilidad de celebrar las juntas en la especial situación en la que nos encontramos del vigente estado de alarma y prohibiciones expresas para poder reunirse.
Lo cierto es que se han ido creando situaciones muy tensas para los profesionales de la administración de fincas que han sufrido en su propia carne la falta de previsión del Gobierno y del legislador como autoridades estatales competentes en materia de propiedad horizontal para haber solventado el problema de las Juntas de propietarios. Hay que tener en cuenta que se trata de una cuestión vital para la correcta gestión de las comunidades de propietarios y, por tanto, afecta en mayor o menor medida, al grueso de los ciudadanos que vive esencialmente en régimen de propiedad horizontal.
Este problema implica que en la mayoría de los casos, los acuerdo que se hayan tomado durante la pandemia pueda ser susceptibles de ser impugnados por los propietarios que así lo estimen, lo que supone en cierto modo una evidente inseguridad jurídica hasta que los acuerdos queden convalidados por el paso del periodo previsto para que opere la prescripción.
Otro de sus pilares de su firma es el de los vicios de construcción. ¿El denominador común son las indemnizaciones por daños?
No diría que el denominador común sean las indemnizaciones por los daños, aunque, efectivamente, en la gran mayoría la reclamación finaliza con el pago de una cantidad.
Para mí el denominador común es que se trata de procedimientos donde el cliente siempre pierde algo, y me explico, cuando nos vemos obligados a reclamar por defectos de construcción es el cliente el que sufre en su propia vivienda los daños que en mayor o menor medida afectan a su confort y habitabilidad de su casa.
Por tanto, como estamos hablando de personas que habiendo adquirido o encargado la construcción de su casa con la mayor ilusión, asumiendo además el alto coste que ello implica, lo cierto es que la realidad conlleva una inevitable pérdida de tiempo, y me refiero a todo el tiempo durante el que siguen sufriendo los daños sin poder repararlos convenientemente hasta que son finalmente peritados por todas las partes.
Esto tiene su razón de ser porque hay que procurar evitar que se produzca indefensión de los demandados en el procedimiento judicial que perjudique al propio cliente, aunque hay situaciones tan sangrantes que afectan a la habitabilidad de la vivienda de tal forma que optamos por reparar y levantar actas de presencia notariales de los daños cuando los responsables no atienden a los requerimientos enviados.
Por otra parte, debo destacar que se trata de una materia que guarda cierta similitud con la medicina respecto de la dificultad que entraña a veces realizar una diagnosis correcta, y es que a veces la solución se consigue tras diversas actuaciones de reparación por descarte de causas probables. Es por esto que trabajar desde el principio con técnicos especializados se hace esencial para disminuir la posibilidad de que la solución que se reclame no sea la adecuada.
Hay que tener en cuenta que en este tipo de procedimientos la jurisprudencia tiene establecido que ha de prevalecer la reparación in natura sobre la reparación por equivalencia, es decir, que hay una preferencia para que la condena que se solicite sea la de ejecutar correctamente lo mal construido sobre la petición de condena a pagar una indemnización para que sea el cliente quien repare.
Pero es que esto no es óbice para que el condenado a reparar decida no reparar, en cuyo caso estamos en el supuesto de que será el cliente quién tendrá que reparar los defectos constructivos a cargo de los responsables que, tras el pago de la reparación quedarían liberados de responsabilidad si la reparación que se haga no soluciona la causa del problema.
A pesar de lo dicho, en todo caso se recomienda reclamar siempre porque solucionar defectos de construcción puede resultar muy costoso. Para ello, es muy importante ponerse en manos de profesionales que estén especializados y tengan un conocimiento amplio de una materia que como es lógico, tiene un gran componente técnico.
¿El objetivo del comprador es la reducción del precio convenido?
Es indudable que siempre hay personas que puedan pretender beneficiarse desde un punto de vista económico. Pero, sin embargo, como ya he contestado anteriormente, en la mayoría de los casos percibimos que los clientes que sufren daños lo que suelen querer es que les solucionen los defectos que tiene su casa lo antes posible. El problema es que al ser normalmente problemas cuya solución implica costes importantes, es frecuente que los agentes que han intervenido en la construcción del inmueble tiendan a declinar cualquier tipo de responsabilidad, y es nuestro trabajo el conseguir que esto no suceda y que el cliente se vea resarcido de los daños de la mejor forma y en la medida que sea posible.
Tras una carrera profesional de dos décadas, ¿cómo valora esta etapa profesional?
Pues de forma muy positiva, y disfrutando mucho del momento actual en el que me encuentro. La especialización en derecho inmobiliario y en derecho de construcción ha surgido de forma muy natural y todas las fases de crecimiento profesional que he vivido en mis primeras etapas de un perfil más técnico en las empresas constructoras se ha ido conectando con cierta espontaneidad con el ejercicio propio de la abogacía.
La transformación digital es un hecho hoy por hoy. ¿Ha ayudado a acelerar esta manera de trabajar la pandemia?
Sin lugar a duda, si bien en nuestro despacho ya estábamos muy sensibilizados con la necesidad de adecuarse a una transformación digital que se veía inminente, la pandemia ha sido un aditivo inesperado, convirtiéndose de facto en un acelerante fortuito que ha cambiado nuestra forma de trabajar.
En este sentido, no hay más que observar como se ha normalizado el teletrabajo o las reuniones por video llamada que están siendo muy útiles en la mayoría de las ocasiones. Pero quizá lo más llamativo ha sido la forma en la que se ha encajado en la normalidad judicial la celebración de vistas judiciales telemáticas y el impulso que ha supuesto para la mejora del expediente digital, sin perjuicio de que considero que será necesario analizar con detalle si las consecuencias de este impulso han sido igualmente perjudiciales por afectar en ocasiones a las garantías que todo procedimiento judicial debe cumplir y, en su caso, tomar las medidas adecuadas para proteger el correcto funcionamiento de la justicia ante el futuro tan tecnológico que nos espera.
