De acuerdo al informe estadístico elaborado por el Consejo General del Poder Judicial, los juzgados españoles llevaron a cabo el año pasado 67.189 desahucios, que equivale a 184 cada día. De este número, un 38,5% procede de ejecuciones hipotecarias, un 56,8% de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el restante 4,8%, de otros motivos. Hacemos un análisis normativo y jurisprudencial acerca de qué ha ocurrido en los últimos meses.
El drama de los desahucios tiene también su lectura meramente cuantitativa, que abre la puerta a un análisis acerca de qué efectos han podido tener las medidas normativas y la jurisprudencia contra las clausulas abusivas, las cuales centraron parte de la actualidad jurídica del año pasado. Conforme a las cifras del servicio de estadística del Consejo General del Poder Judicial, Cataluña fue en 2013 la Comunidad Autónoma donde se practicaron más lanzamientos, concretamente un 23,8% del total de España. En segundo lugar figura la Comunidad Valenciana, con un 14,6%, seguida de Andalucía, con un 13,8%; y la Comunidad de Madrid, con un 13%.
Conforme a cifras de lanzamientos que fueron solicitados en los servicios comunes, las cuales no comprenden la totalidad de los partidos judiciales, entre el cuarto trimestre de 2012 y el cuarto de 2013 los lanzamientos disminuyeron un 10,8%. Entre los motivos de este descenso están tanto el Código de Buenas Prácticas Bancarias como la Ley Antidesahucios, aprobada en abril de 2013 (Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, BOE de 15 de abril).
Actuación de los jueces en los desahucios, más allá de la letra de la Ley
A partir aproximadamente de marzo de 2013 se vio cómo los jueces tomaron la iniciativa de inaplicar la Ley de Enjuiciamiento Civil para parar lanzamientos de viviendas (el Real Decreto-Ley sobre desahucios, RD-L 27/2012, posteriormente tramitada como Ley, se limita a paralizar el lanzamiento sin modificar la Ley Hipotecaria).
La incertidumbre en la que se han movido y todavía se mueven los bancos con los impagos de préstamos hipotecarios es proporcional a la rigidez con la que se han movido los consumidores, rota por la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en el asunto C-415/11. ¿Quiere leer la sentencia?
Tras la Sentencia del 14 de marzo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea comenzó un goteo de suspensiones en los juzgados españoles. En la parte que los jueces comenzaron a intervenir a partir de la Sentencia de Luxemburgo no fue en lo procesal, aunque se interrumpieran lanzamientos, sino en los lanzamientos por haber cláusulas abusivas en los contratos de préstamos hipotecario: aunque las leyes procesales que rigen las ejecuciones forzosas son competencia de cada país y no están armonizadas, la Ley de Enjuiciamiento Civil en la parte de aplicación a desahucios bloquea en la práctica el despliegue de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
Postura de los jueces Decanos en noviembre de 2012
Los jueces decanos de España sostuvieron ya tras una reunión celebrada en noviembre de 2012 que había margen para suavizar la regulación de la ejecución hipotecaria cuando concurran circunstancias excepcionales; y son varias las medidas posibles a estudiar, como:
- La ampliación del Código de Buenas Prácticas que está en circulación desde hace un año.
- El ajuste del porcentaje por el que los bancos se adjudican los inmuebles tras la subasta (aproximadamente del 60% de su valor de tasación).
- La supresión del procedimiento especial de ejecución hipotecaria como privilegio de los grandes acreedores y su reconducción a las reglas de la ejecución ordinaria ampliando las posibilidades de defensa del deudor.
- La tasación por profesionales independientes al banco.
- La regulación de un régimen específico para la vivienda habitual y de los locales de negocio.
- La concesión de moratorias o periodos de carencia por el juez, ampliando sus facultades para valorar las circunstancias del caso (paro, desgracias familiares, accidentes de trabajo, enfermedades).
- La limitación de los intereses moratorios y gastos del proceso.
- La dación en pago en ciertos casos.
- La autorización para que el deudor continúe en la vivienda pagando un canon o alquiler.
Los tribunales están condenando a los bancos a devolver lo cobrado en virtud de las clausulas suelo
La Sala Primera del Tribunal Supremo, en pleno jurisdiccional, fijó doctrina en su sentencia de 241/2013 de 9 de mayo sobre la validez y la posibilidad de control judicial del carácter abusivo de las cláusulas suelo, incorporadas a contratos bancarios de préstamo a consumidores con garantía hipotecaria y a interés variable celebrados con consumidores y usuarios. Ordenó a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, SA, Cajas Rurales Unidas, S.C.C. y NCG banco S.A.U. "eliminar dichas cláusulas de los contratos en los que se insertan y a cesar en su utilización". Los clientes de estos bancos están recuperando el dinero pagado en virtud de estas clausulas ahora nulas.
Quienes suscribieron un contrato de préstamo hipotecario con cláusula suelo pueden recuperar su dinero. Los afectados pueden reclamar las cantidades ya pagadas mediante el ejercicio de una demanda individual o colectiva: por la vía judicial pueden recuperar el dinero pagado de más durante la vida del préstamo. Tal y como matiza Ausbanc, quienes ya han satisfecho el préstamo, bien por cumplimiento del plazo o por amortización anticipada, tienen derecho a que se les devuelva el dinero que han pagado de más.
Tras la sentencia del Tribunal Supremo, fueron varias las sentencias que ordenan devolver lo indebidamente pagado, ya sean de demandante individuales o de asociaciones (fundamentalmente Ausbanc y Adicae) La primera sentencia dictada después de que se pronunciase el Alto Tribunal, fue del Juzgado de Civil número 4 y de lo Mercantil de Ourense que estimó íntegramente la demanda presentada por Ausbanc, declarando la nulidad de la cláusula, y ordenando a NCG Banco a devolver a los clientes lo cobrado de más (7.987,71 euros de intereses + 2.868,77 euros que se deberán considerar amortizados).
¿Quiere saber más de la STS 241/2013 de 9 de mayo?
Otra de las entidades a las que afecta directamente la sentencia del Tribunal Supremo es Cajamar y también fue condenada por el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Málaga a anular la citada cláusula, y devolver a un cliente las cantidades abonadas por este concepto, y que ascienden a más de 10.000 euros.
También la Audiencia Provincial de Córdoba, confirmando la sentencia dictada por el Juzgado Mercantil nº 1 de Córdoba, condenó a CajaSur a eliminar la cláusula suelo incluida en sus préstamos hipotecarios. Esta importante sentencia beneficia a cientos de miles de andaluces. En esta demanda colectiva, a la que se adhirió el Ministerio Fiscal, se considera que la relación entre cláusula suelo y techo (del 3 y 4%, ambas con un techo del 12%) crean un desequilibrio sustancial en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
En Barcelona, el Juzgado Mercantil número 10 de Barcelona condenó al Banco Pastor a la eliminación de la cláusula suelo y a la devolución de las cantidades pagadas de más, en este caso más de 16.000 euros.
Unicaja
Unicaja tuvo que anular las cláusulas suelo de 28 hipotecas y devolver a los 39 hipotecados afectados lo indebidamente cobrado de más, una cantidad que supera los 225.000 euros, tras conseguir Adicae la primera victoria en una demanda agrupada por cláusulas suelo frente a esta entidad andaluza.
Se trata de una sentencia emitida por el juzgado de lo Mercantil 2 de Málaga, que volvió a demostrar que las cláusulas suelo son abusivas puesto que no fueron negociadas individualmente con cada uno de los afectados y, por lo tanto, se pueden considerar condiciones generales de la contratación. Unicaja Banco pretendía oponerse a la demanda alegando que estas cláusulas no constituyen una condición general de la contratación que pueda considerarse abusiva, afirmando que fueron negociadas individualmente con cada uno de los hipotecados. La juez, tal y como refiere Adicae, consideró que la negociación particular es, sin embargo, una "excepción", y que se trata de una cláusula "generalmente impuesta y predispuesta por la entidad bancaria al usuario", ya que la supuesta "pluralidad de ofertas" alegada por Unicaja "están igualmente estandarizadas con base a cláusulas predispuestas y sin posibilidad real alguna de negociación por el consumidor medio".
Los países miembros de la UE tienen dos años para trasponer la Directiva antidesahucios aprobada a finales de enero de 2014
Los estados miembros de la Unión Europea tienen dos años para aplicar en la normativa interna vigente la Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial tras ser respaldada por los ministros de Economía y Finanzas de la Unión con mayoría cualificada (a pesar de la abstención de la República Checa, Letonia y Luxemburgo). Se aplicará a los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable utilizada en un Estado miembro, así como a los contratos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios. Las nuevas reglas se adaptarán a los distintos mercados hipotecarios de los Estados miembros, aunque la información al consumidor tendrá que presentarse en un formato homogéneo Siete días de reflexión
De acuerdo con el texto adoptado por el Parlamento europeo, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma, según lo decida cada país.
Antes de firmar cualquier contrato, el consumidor tendrá que recibir, en papel o en formato electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito para conocer el coste total y las consecuencias financieras a largo plazo. Igualmente, los bancos o intermediarios tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de suscribir la hipoteca.
Demoras y desahucios
La ley exigirá una tolerancia razonable antes de proceder a las ejecuciones, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los países de la UE que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.
No a los préstamos irresponsables
Con el objetivo de frenar los préstamos irresponsables, las entidades vendedoras de hipotecas tendrán que ser autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades nacionales para asegurarse de que cumplen requisitos profesionales estrictos.
Por otro lado, se reforzarán los criterios de evaluación de la solvencia del comprador, con lo que se busca frenar la concesión de hipotecas a personas que no puedan pagarlas.
Paquetes financieros
La legislación prohibirá a los prestamistas hacer ofertas de crédito condicionadas a la compra de seguros y otros productos financieros de un proveedor especificado. Esta prohibición de productos vinculados facilitará a los consumidores el cambio de proveedor. Por otra parte, productos como una póliza de seguro, si se compran en otro lugar, tendrían que tener el mismo nivel de garantía exigido por el prestamista.
Flexibilidad para amortizar deuda
La nueva legislación introducirá reglas de flexibilidad en el pago, como un derecho del prestatario para pagar el préstamo antes de tiempo. La entidad bancaria tendrá, por su parte, derecho a recibir una compensación justa por los costes de ese reembolso anticipado, pero no podrá imponer multas adicionales para desincentivar esa amortización.
Otros cambios
El Parlamento Europeo ha conseguido introducir otros temas no cubiertos en la propuesta inicial de la Comisión, como la imposición de condiciones estrictas para los préstamos en moneda extranjera (el consumidor tendrá que ser informado de que las cantidades pendientes de pago podrían aumentar) y con tipos de interés variable y la obligación de presentar una tasación independiente de la propiedad en toda la UE.
