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14/08/2022. 14:02:13

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El mercado hipotecario sigue tocado

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¿Dónde está ahora el negocio del abogado? Del lado de los impagos y novaciones hipotecarias. El vicepresidente del Notariado, Joan Carles Ollé, ha afirmado hace dos semanas que "los notarios  somos partidarios de soluciones novativas, extrajudiciales, mediadoras" Hace dos semanas se aprobó un Real Decreto que ordena y clarifica la normativa vigente sobre los aranceles aplicables por notarios y registradores para que cobrasen lo establecido y no más.

El ladrillo nos dio muchas alegrías, y ahora es lo que nos hace llorar: a pesar de que los constructores y las viviendas de segunda mano bajan los precios, pocos se atreven a embarcarse en una hipoteca. El notariado acaba de reclamar más seguridad para los consumidores…tras ser público y notorio que se estaban excediendo con los aranceles.

Un bloque de viviendas en construcción

Según estadísticas del Colegio de Registradores, el número de compraventas de vivienda registradas durante el tercer trimestre del año ha sido de 84.852, lo que supone el nivel más bajo desde la elaboración de la serie histórica (desde 2005).

La tasa de variación trimestral (corregida la estacionalidad -con resultados interanuales-) muestra un  descenso del -9,30%, en los mínimos de la serie.

Las compraventas de viviendas interanuales (desde octubre 2010 a septiembre 2011) se sitúan por primera vez desde la elaboración de la estadística registral inmobiliaria por debajo de las 400.000 operaciones al año, concretamente en las 387.558, con previsión de continuar reduciendo este volumen anualizado hasta el entorno de las 350.000 a final de 2011.

Distribución de compraventas de vivienda

En vivienda nueva, con probable influencia de la actual rebaja del IVA, las compraventas registradas han sido 43.118 (50,82%), ligeramente por encima del mínimo histórico alcanzado el pasado trimestre, 1.827 compraventas más, superando a las compraventas de vivienda usada, 41.734 (49,18%). Este 50,82% de compraventas de vivienda nueva se ha desagregado en un 42,09% de vivienda nueva libre y un 8,73% de vivienda nueva protegida.

Tipos de interés contratados en los créditos hipotecarios sobre vivienda

El 97,65% de los nuevos contratos de crédito hipotecario del último trimestre se formalizaron a tipo de interés variable, contando la contratación a tipo de interés fijo con un peso relativo del 2,35%. Del 97,65% de contratación a tipo variable, el 91,43% utilizó como índice de referencia el EURIBOR, el 4,09% el IRPH y el 2,13% otros índices de referencia. Las variaciones con respecto a estos resultados a lo largo de los trimestres, se caracterizan por una ligera tendencia a la mayor contratación a índice de referencia EURIBOR en detrimento del IRPH y otros índices de referencia.

Ejecuciones hipotecarias

En el reciente 11º Congreso Notarial Español el vicepresidente del Notariado Joan Carles Ollé fue explícito: "En el actual sistema de ejecuciones hipotecarias, hay determinadas disfunciones o situaciones perjudiciales o abusivas para el deudor, que es preciso corregir en aras de una mayor equidad. La figura de la dación en pago obligatoria que se está reivindicando desde diversos sectores, tiene el inconveniente que conduce inexorablemente a la pérdida de la vivienda".

Ollé precisó que "los notarios  somos partidarios de soluciones novativas, extrajudiciales, mediadoras que busquen alternativas y soluciones a la pérdida de la vivienda de las familias, como limitar los intereses de demora, claramente excesivos en estos momentos; reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es claramente mejorable en muchos aspectos; potenciar el procedimento de ejecución extrajudicial, que es más rápido, sencillo y económico; regular el concurso de particulares o, incluso, estudiar y promover una ley de segunda oportunidad, a la manera otros países de nuestro entorno, como Bélgica, Alemania o Francia".

Otra solución alternativa a la dación fue la expuesta por el notario de Madrid, Javier Gardeazábal, en la tercera mesa redonda moderada por Ignacio Solís, decano del Colegio Notarial de Madrid: "existe un acuerdo proveniente del Derecho Romano que ofrece la posibilidad de que, mediante una tasación independiente, se pueda quedar el acreedor con la finca sin procedimiento judicial, a trueque de quedar liberado el deudor, sin necesidad de adjudicación en pago".

En este sentido, Gardeazábal explicó en su ponencia que "una vez haya sido determinado el valor justo de la cosa, el deudor tendrá derecho a percibir la diferencia entre ese valor y el importe de la deuda. Se evita así el enriquecimiento injustificado del acreedor". Asimismo, añadía que "para dar eficacia a estos pactos puede ser conveniente la atribución de un poder irrevocable a un tercero que ejecute la venta y realice las operaciones de liquidación y pago de la deuda". Incluso "sería posible asignar al tercero el papel de árbitro, a fin de integrar la relación jurídica en las cuestiones que pudieran quedar pendientes, como la apreciación de cumplimientos defectuosos o parciales, la fijación de indemnizaciones por defecto o los retrasos, entre otros. Asimismo, el notario de Madrid recordó que la validez de estos pactos ha sido reconocida por la Jurisprudencia y por la doctrina mayoritariamente.

En relación a estos pactos también se pronunció el coordinador de la sesión, José Ángel Martínez Sanchiz, quien puso de manifiesto que "la reciente Orden de Transparencia de 28 de octubre de este año generará la posibilidad de introducir este pacto, que sería una manera de conseguir lo mismo que con la adjudicación en pago, a menor coste, de forma sencilla, y en todo caso más justa si el piso posee mayor valor que la deuda".

Por su parte, el notario de Madrid, Juan Álvarez-Sala, habló de la hipoteca y centró su exposición en su naturaleza jurídica. Según el notario, "ahora que han llegado las vacas flacas, lo que importa son los matices de técnica procesal que aseguren la justicia de la ejecución hipotecaria, desde el punto de vista, por parte del ejecutado, del derecho a un proceso ejecutivo con todas las garantías, pero también por parte del ejecutante, procurándole un proceso sin dilaciones indebidas como modo de una tutela judicial efectiva. La búsqueda de este equilibrio en la ejecución, en beneficio del deudor, debiera llevar a una interpretación más flexible de las causas de oposición al procedimiento hipotecario, ampliándolas, por lo menos, a cualquier pago acreditado de la deuda".

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