La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios donde se incluye el llamado desahucio express, para mejorar la seguridad jurídica de los propietarios de viviendas en alquiler sin menoscabo de los derechos de los inquilinos de buena fe entró en vigor la semana pasada, tras cumplir un mes desde su publicación en el BOE. Su fundamento radica en la necesidad de impulsar un amplio mercado del alquiler, eliminando ese lugar común de que “no se puede echar al inquilino que no paga”.
Poder desahuciar al arrendatario moroso es el sueño de cualquier arrendador, y su dificultad una de las grandes causas por las que un amplio número de inmuebles no salen al mercado del alquiler.
El alquiler no ha sido la opción mayoritariamente escogida en los últimos años para acceder a la vivienda. A la preferencia generalizada por la compra han contribuido diversos factores, como las propias características del mercado de vivienda en alquiler, los incentivos ofrecidos por los poderes públicos y unas condiciones financieras favorables al endeudamiento. Todo ello contribuyó a que, lejos de incrementarse, en términos relativos el porcentaje de vivienda en alquiler fuera perdiendo terreno en beneficio de la vivienda en propiedad. De hecho, el alquiler en España representa tan sólo el once por ciento del mercado de vivienda, cuando la media europea está situada en el entorno del 40 por ciento.
La norma, según comentamos ya, modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil para impulsar el desarrollo del mercado del alquiler (además de la de Propiedad Horizontal, para facilitar acciones que mejoren la eficiencia energética de los edificios).
Por lo que respecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la nueva norma amplía los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler. Así, al supuesto en el que el propietario necesite ocupar la vivienda para uso propio se añade ahora la posibilidad de que la requiera para sus hijos, sus padres y su pareja en el caso de sentencia judicial firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Los cambios introducidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil están encaminados a facilitar que los arrendadores puedan recuperar su vivienda de modo rápido y sencillo en caso de incumplimientos graves del pago del alquiler, sin que esto menoscabe los derechos de los inquilinos.
Así, por ejemplo, se someten al mismo régimen jurídico los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento. Se amplía también el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario.
Igualmente, cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. Además, en varios supuestos se reducen plazos y se eliminan trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso los trámites.
