Las carencias del actual sistema judicial sugieren que se busquen sistemas alternativos que eviten los costes y dilaciones que vienen padeciendo nuestras instituciones. La vía arbitral ha dado magníficos resultados en aquellos sectores donde se advertía su eficacia (consumo, transportes…). Las relaciones entre vecinos puede ser otro sector candidato; pero, ¿sería legalmente viable?
La propiedad horizontal es el régimen que por excelencia regula las relaciones de gran parte de los vecinos en España. Este sistema, en consonancia con el artículo 396 del Código civil y 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), otorga a cada propietario un «derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente», además de la «copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos […] comunes».
Tanto sobre el uso que se da a los elementos privativos como a los comunes pueden surgir discrepancias entre sus propietarios. En estos supuestos de disconformidad, el recurso a la vía judicial es la salida que, por defecto, nos ofrece nuestro sistema legal. Sin embargo, si como regla resolver un pleito en los Tribunales no suele ser la mejor opción, menos aún para este tipo de litigios. Primero, por la situación de conflicto que se genera en la comunidad al plantearse la situación extrema de que un comunero o la propia comunidad se demanden entre sí, máxime cuando, les guste o no, se habrá de mantener cierta relación con los vecinos; y segundo, porque los gastos económicos, incertidumbre y plazos de resolución judicial no parecen compatibles con la sencilla pretensión de ordenar la vida en comunidad. Además, la Ley de Enjuiciamiento Civil ha elegido la vía del procedimiento ordinario para dirimir los posibles litigios derivados de la propiedad horizontal, proceso que resulta largo y complejo. Estos conflictos demandan una solución inmediata, al verse afectadas tanto las relaciones personales como las materiales.
Estas circunstancias son las que han abierto un nuevo debate sobre la cabida del arbitraje privado para resolver estos litigios. Si bien es cierto que la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, permite someter a la decisión de un tercero «las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho» (y en tal sentido, si los copropietarios son libres de llegar a los acuerdos que consideren, también serían libres para someter a la decisión del árbitro las disputas que puedan surgir), el artículo 18 de la LPH permite que «los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general». Además, los motivos de impugnación judicial de los acuerdos comunitarios que prevé la LPH parecen tan rigurosos y taxativos, tan de ius cogens, que invitan a obviar la vía arbitral en favor de la judicial. No parece haber demasiadas dudas si el arbitraje se pacta con posterioridad al nacimiento del litigio, pero ¿y si viene prevista su sumisión en los estatutos de la comunidad?; ¿es un pacto legal?; ¿afecta terceros adquirentes?
Llegados a este punto, centramos la cuestión en la legalidad del sometimiento estatutario de los litigios de una comunidad de propietarios a arbitraje. Teniendo en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2007, en la que el TS admite el recurso al arbitraje para la resolución de conflictos vecinales; en el caso, una comunidad demanda a un vecino por ocupar y construir en una zona común sobre la que sólo disfrutaba de un derecho de paso. Dado que los estatutos preveían que «Toda diferencia o cuestión que surja entre la Comunidad y los copropietarios o entre éstos por razón de aquélla, se resolverá por arbitraje de equidad», el Juzgado admite la declinatoria alegada por el vecino demandado dejando imprejuzgada la cuestión. A pesar de que la Audiencia estima la apelación, el Supremo confirma la primera sentencia amparando la validez de la cláusula estatutaria.
Cuestión distinta será qué conflictos de la comunidad podrán ser sometidos, pues la Ley de Arbitraje sólo lo permite para materias de libre disposición para las partes; citamos ahora la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 18 de abril de 2006, que además de tener ocasión de aplicar la vigente Ley de Arbitraje (60/2003, de 23 de diciembre), confirma la decisión de la primera instancia de «estimar la cuestión de competencia por declinatoria por sumisión de la cuestión litigiosa a arbitraje» alegada por la comunidad de propietarios.
Finalmente hemos de identificar algún inconveniente a este recurso al arbitraje. Uno de ellos tiene su origen en la necesaria unanimidad de los copropietarios para que la cláusula compromisoria sea incluida en los estatutos (traba ya advertida por Vicente Magro Servet en el Boletín de Propiedad Horizontal El Derecho, nº 40), que deriva en una práctica imposibilidad de su modificación sí algún propietario muestra una mínima reticencia. Y otro, en la conveniencia de que el sometimiento quede anotado en el Registro de la Propiedad al objeto de evitar la posible oposición que pueda plantear un tercer adquirente de la vivienda que no tuviera ocasión de participar en la elaboración y aprobación de los estatutos; así lo apunta el artículo 5.3 de la LPH, al señalar que el título y demás reglas sobre el uso y gobierno del edificio, formarán un «estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad» (en los mismos términos, véase el art. 13 de la Ley Hipotecaria).
Tras la exposición anterior, parece viable la inclusión de la cláusula de sometimiento a arbitraje en los estatutos de una comunidad de propietarios sujeta a las reglas de la propiedad horizontal. No obstante y para asegurar el efecto frente a terceros a quienes dicha cláusula pueda extenderse, conviene su inclusión y anotación en el Registro de la Propiedad. De existir la cláusula de sometimiento a arbitraje en los estatutos y nacido el litigio, se habrá de valorar si la materia discutida es de las que están dentro del ámbito de disponibilidad de las partes, o bien si afecta a una materia de derecho imperativo; en el primer caso habremos de optar por iniciar la vía arbitral (o plantear la declinatoria del art. 11 de la Ley de Arbitraje y 63 y siguientes de la de Enjuiciamiento Civil en caso de que seamos demandados y de contrario se opte por la vía judicial) evitando o consiguiendo, respectivamente, la correspondiente condena en costas. En el segundo caso, se iniciará la vía judicial aun a riesgo que de contrario se plantee la misma declinatoria, estando a lo que en su caso resuelva el Tribunal.
