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14/08/2022. 15:15:09

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“Quédate con la casa y olvídate de mí”

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Aprobada una Proposición no de Ley para admitir la dación en pago en caso de hipotecas.

En la Facultad de Derecho se aprende que una hipoteca es derecho real de garantía y de realización de valor para asegurar el cumplimiento de una obligación sobre un bien, el cual, aunque esté gravado, permanece en poder de su propietario. Si la obligación garantizada no se cumple el acreedor hipotecario puede promover la venta forzosa del bien quienquiera que sea su titular. Sin embargo, sabemos que las ejecuciones traen cola, porque en la práctica totalidad de los casos no basta con ello, sino que la deuda crece, y crece, y crece. Se ha aprobado una Proposición no de Ley para que ello cambie.

Una casa.

Hace unos años parecía que vivíamos en la fiesta de la hipoteca constante. Los bancos multiplicaban su cartelería donde clamaban por acaparar cuantas más hipotecas mejor y los intereses -y las garantías que pedían- eran bajos.

Con la catarata de impagos a los bancos las tornas cambiaron y hoy por hoy la práctica bancaria es prácticamente la inversa, ya que la concesión de una hipoteca se ha vuelto francamente complicada.

¿Y qué pasa con los impagos? Que no basta con que se entregue la vivienda, tal y como sí podría parecer a alguien sin experiencia en estas lides. Y, como ocurre con mucha frecuencia, rebrota el que baste con dicha entrega, la dación en pago.

Hace unas semanas, la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados aprobaba una Proposición no de Ley de este tenor literal: "El Congreso de los Diputados insta al Gobierno a elaborar un informe, en el plazo de tres meses, que analice la posibilidad de establecer como regla general en los préstamos hipotecarios y para los deudores de buena fe, que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados, en los términos previstos en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, y en función del impacto que dicha medida pueda suponer sobre el conjunto del sistema financiero español".

Se trata, por lo tanto, que desde el tener del art. 140 de la Ley Hipotecaria, que dice que "No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121".

¿Y a qué se refiere el 105? A la responsabilidad ilimitada del 1911 del Código Civil: "La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil".

Vamos a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Su art. 579, referente a la ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados dice: "Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución".

Teniendo en cuenta no sólo el valor real de la vivienda que se hipoteca, sino los gastos asociados -que se multiplican como las cabezas de la hidra-, que el valor de las viviendas ha caído en picado, que las subastas los últimos meses están quedando casi sistemáticamente desiertas…¿ustedes creen que los bancos se van a quedar con un "muerto" así sin más? Sí se lo están quedando en muchos casos de promociones inmobiliarias enteras, que van -dichas viviendas- a la Sociedad Publica de Alquiler, pero ello está incentivado por un acuerdo entre las Cajas de Ahorro y el Ministerio de la Vivienda.

Recuerden, la banca nunca pierde.

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