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03/12/2022. 20:52:02

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Cantidades a cuenta avaladas en el concurso de la promotora

Consejero académico de “Gómez Acebo & Pombo”, abogados y Catedrático de Derecho Civil

En diversas jurisdicciones mercantiles de España, donde se residencian concursos de importantes promotoras, se ha planteado el siguiente dilema jurídico. La promotora concursada, que se hallaba en mora en la entrega de pisos antes del concurso o que incurrió en mora luego del concurso, consigue o va a conseguir acabar las promociones, y ofrece el cumplimiento a los compradores, que entregaron cantidades adelantas avaladas por una tercera entidad. El precio de estas ventas es esencial para mantener la tesorería de la promotora. Es la única fuente de liquidez que conserva. De la parte compradora las cosas se ven de otra manera. En un mercado inmobiliario deprimido, los compradores no tienen interés en la vivienda contratada y prefieren mil veces recuperar las cantidades adelantadas y marcharse, sin querer saber nada más de la promotora ni de su concurso. O están ya suficientemente maltratados por una demora inacabable, y hartos de que la Administración Concursal o el juez les objeten que no pueden resolver el contrato, "en interés del concurso".

En tales circunstancias, el comprador reclamará y demandará a la entidad que aseguró las cantidades (Ley 57/1968 RCL 1968, 1335), y lo hará fuera de la jurisdicción del concurso, sin traer en litisconsorcio al concursado, para evitar la competencia del juez del concurso. Avisado de estas intenciones, el concursado intentará paralizar estas acciones por medio de una medida cautelar de abstención. Pero no va a demandar a los compradores en los Juzgados ordinarios de sus respectivos domicilios. No sólo es cuestión de practicabilidad; es que si demanda la cautelar, deberá luego articular una demanda plenaria contra cada comprador, y pedir del juez (¡que es incompetente para ello!) que mantenga vivo el contrato, que imponga el cumplimiento, "en interés del concurso". Procurará entonces demandar en la jurisdicción de su concurso. Acaso acepte el juez del concurso comulgar con  ruedas de molino y mirar a otro lado para no ver el art. 8 RCL 2003, 1748#A.8> de la Ley Concursal RCL 2003, 1748, si la demanda sólo afecta a las entidades aseguradoras o avalistas de las cantidades a cuenta. Pero es mucho "tragar" cuando el concursado demanda el cumplimiento (no la resolución, art. 62 RCL 2003, 1748#A.62 LC) en su propio domicilio social frente a consumidores que compraron viviendas en la otra punta de España y que no están personados (normalmente) en el concurso. Mas si no es así, ¿dónde y cómo litigará el promotor? Algún consuelo le quedaría si la entidad garante no pagó extrajudicialmente, aquél pudiera presentarse como interviniente del art. 13 RCL 2000, 34#A.13 LEC RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892 en el proceso en que la aquella entidad es demandada y la reclamación no se hubiera articulado por medio de juicio ejecutivo. Alegará que el juzgado elegido es incompetente, porque el comprador no puede reclamar la garantía de tercero sin haber resuelto antes el contrato de compraventa, pretensión cuya competencia exclusiva corresponde al juez del concurso, y que la desestimará probablemente, "en interés del concurso". Y cuesta creerse que la posición de un comprador garantizado por la Ley 57/1968 se reduzca a tan miserable condición cuando el promotor entra en concurso.

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