La reforma legal del desahucio (Ley 19/2009) y un revuelo mediático de las SSTS de 24.7.2008 y 26.3.2009 han generalizado una idea incorrecta sobre la posibilidad de desahuciar a los arrendatarios por impago de rentas. Con la nueva ley sigue conservando el arrendatario la posibilidad de enervar el desahucio, y el art. 22.4 LEC reformado mejora incluso su posición a este respecto. Y de las célebres sentencias se extractan los párrafos estelares, sin advertir que tales declaraciones in terrorem contra los arrendatarios no constituyen la ratio decidendi.
Lo que el TS ha sostenido con valor de doctrina es exclusivamente esto: cuando el arrendatario ha enervado ya un desahucio, y vuelve a impagar una renta, la resolución del contrato se produce por el requerimiento resolutorio que se contiene en la nueva demanda de desahucio, sin que esta resolución quede sanada por el pago que el arrendatario haga antes de tener conocimiento de la segunda demanda de desahucio. Es decir, el incumplimiento de la obligación de pago de la renta es un incumplimiento resolutorio cuando el arrendatario dejó de pagar antiguamente la renta y fue demandado de desahucio, aunque lo enervara antes del lanzamiento. En estas condiciones, el nuevo impago es siempre resolutorio, aunque se haga sólo un día después del término de pago convenido o aunque sólo comprenda una mensualidad de renta o se pague antes del emplazamiento en el nuevo juicio.
Es cierto, sin embargo, que no es esto lo que se destaca como declaración estelar de las sentencias. Es igualmente cierto que las sentencias se entregan en este punto a un exceso verbal que será causa de confusión segura en el futuro. Porque, además de lo ya mencionado, las sentencias sostienen con pretensiones doctrinales otras tres cosas. Primero, es incumplimiento resolutorio aquél en que incurre el arrendatario cuando paga (tardíamente) después de que se hubiera ejercitado por el arrendador una demanda de desahucio. Segundo, es incumplimiento resolutorio el impago por el arrendatario aunque se limite a una mensualidad de renta. Tercero, e in sublimis, es resolutorio todo impago y todo retardo del arrendatario cuando se demora siquiera un día desde que el pago es debido conforme al contrato.
Yo creo que las presentes sentencias y la reciente reforma legal del desahucio no han afectado a la clásica cuestión de cuándo el impago de la renta deja de ser un simple retraso para convertirse en un auténtico incumplimiento que permite resolver por vía de desahucio. Si de algo sirve mi opinión, creo que el arrendador sigue sin poder desahuciar por el impago de la simple mensualidad en curso, salvo que haya comunicado al arrendatario que dispone de un plazo perentorio y suplementario de pagar el atraso, con la advertencia de que, inatendido, se procederá al desahucio. Y si esta comunicación no ha sido hecha, y esta nueva oportunidad no ha sido concedida, pienso (arbitrariamente, es cierto) que el arrendador no puede acudir al procedimiento de desahucio, sin previo aviso, salvo que se hayan impagado al menos dos mensualidades de renta.
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