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02/12/2022. 10:36:44

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La comunicación entre locales contiguos de edificios diferentes y el régimen de propiedad horizontal

abogado especialista en Derecho Procesal y Mercantil

Carlos Ruiz Cabrera
abogado especialista en Derecho Civil y Mercantil

Tanto doctrina como jurisprudencia han abordado y resuelto esta cuestión, concluyéndose la dificultad de aunar diversos consentimientos para acometer la unión entre locales contiguos. A ello debe añadirse el del arrendador si éste no es propietario ya que se trata de una obra que puede modificar la estructura de la finca

De conformidad con el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) ningún propietario podrá hacer operaciones de alteración del piso o local de su propiedad, salvo que la alteración sea de carácter inocuo, bastando en este caso la comunicación al Presidente o Administrador de la Comunidad de Propietarios.

Ahora bien, suponiendo que tras un examen técnico-pericial se concluyera que la comunicación de ambos locales no atenta contra lo previsto por el art. 7.1 LPH, la segunda cuestión que se plantearía sería determinar si la pared divisoria de ambos locales es un elemento común o un elemento privativo. Ello sería fundamental para poder adoptar el acuerdo de los copropietarios relativo al permiso para llevar a cabo tal comunicación entre dichos locales, puesto que si se trata de una modificación de un elemento común es preceptiva la unanimidad de los copropietarios prevista en el art. 7.1 LPH, bastando, por el contrario, si nos encontráramos ante una alteración de un elemento privativo, la mayoría exigida por el artículo 8 LPH.

Sobre este punto se ha pronunciado la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así, en su sentencia de 30 enero de 2004 (Sala de lo Civil, sección 1ª) estableció para un supuesto análogo al que nos ocupa que: "Los muros son siempre elementos comunes, según el artículo 396 del propio Código Civil, se trate de paredes maestras o de sustentación, o sean paredes divisorias o de separación, en cuanto que la función de las segundas es la de delimitadora del espacio correspondiente al edificio, marcando el perímetro con relación a otro distintos". En el mismo sentido se pronunciaron las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 1980 y 9 de mayo de 1983 y, en parecidos términos, las sentencias de 22 de octubre de 1993 y 10 de diciembre de 1984.

Asimismo, la Audiencia Provincial de Madrid, en su sentencia de 28 de julio de 2006 (sección 20ª), ha dispuesto que toda alteración de la estructura del edificio deberá llevarse a cabo por acuerdo de la Comunidad de Propietarios. Además, añade que son elementos privativos los tabiques interiores de viviendas, "pero en ningún caso de muros, paredes o tabiques de carga o sustentación o que, aún no siéndolo, separen dos elementos privativos o delimiten el perímetro del edificio respecto de otras fincas o de espacios externos interiores o exteriores". Ese es nuestro caso y, por ello, debemos concluir que sería necesario el consentimiento unánime de los propietarios de ambos edificios para comunicar dichos locales al considerarse esa pared como un elemento común del edificio.

La dificultad, por último, se acrecentaría si uno o ambos locales se encontrara arrendado y el arrendador no fuera propietario -fuera usufructuario, por ejemplo- puesto que en tal caso sería preceptivo no sólo el consentimiento unánime de ambas Comunidades de Propietarios -a las que pertenecen cada local- sino también el consentimiento del arrendador-usufructuario, por tratarse de una obra que modifica la configuración de la vivienda, de conformidad con el artículo 23 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

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