Durante las últimas semanas se han publicado diversas disposiciones, resoluciones e informes sobre el valor de referencia en transmisiones patrimoniales. Esto coincide con la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio de 2021, conocida como Ley Antifraude.
En virtud de esta ley, el valor de referencia se utiliza para determinar la base imponible a efectos del Impuesto de Transmisiones y Sellos, y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, salvo que el valor informado por los interesados o el precio pagado sea superior. En los casos en que el precio pagado sea superior, la base imponible se determinará sobre el valor informado. La ley también introduce varias modificaciones a la legislación catastral que afectan a las reglas para calcular el valor de referencia.
De acuerdo con estas reglas, el valor de referencia será el valor determinado anualmente por la Dirección General del Catastro, no pudiendo superar el valor de mercado. Para ello se debe aprobar un factor de reducción para los valores de activo de una misma clase. La Orden HFP /1104/2021, de 7 de octubre de 2021, ha fijado este índice en el 0,9% para todos los activos inmobiliarios, rurales o urbanos.
La Dirección General del Catastro publicará anualmente un informe sobre el mercado inmobiliario. En él se recogerán las conclusiones del análisis de los datos de las transacciones anteriores, así como un mapa de valores donde se identificarán las zonas con valores uniformes, asignando módulos de valor medio a productos representativos.
En base a este informe, la Dirección General del Catastro tomará una decisión que defina los ámbitos de aplicación de los módulos básicos de suelo y construcción, especificando los principios y normas para su cálculo. También deben concretarse los valores del terreno para cada zona, los costos de construcción y los campos de aplicación de los multiplicadores de corrección correspondientes.
Posteriormente al informe, la Dirección General de Catastro publicará dos proyectos de decisión sobre los elementos necesarios para determinar los valores de referencia para las propiedades urbanas y rurales en 2022. El proyecto de decisión relativo al método de cálculo de los valores de referencia de las propiedades urbanas contiene una aclaración importante. En la disposición dos se establece que los principios del proyecto de decisión solo se aplicarán a las propiedades construidas para uso residencial, y para almacenamiento y estacionamiento con fines catastrales.
Cuando no exista valor de referencia o no pueda ser certificado, la legislación sobre el Impuesto sobre Transmisiones y Timbres y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que la base imponible será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado, o el precio pactado como valor de mercado. Las autoridades podrán utilizar cualquiera de estas unidades para su examen.
Por último, el sitio web del catastro también ha publicado una serie de preguntas y respuestas relacionadas con el valor de referencia. En una de ellas, el Catastro confirma que el valor de referencia solo podrá impugnarse cuando tenga efecto fiscal y sea la base imponible para el Impuesto de Transmisiones y Sellos o para efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en términos similares a lo dispuesto en la legislación sobre Transmisiones y Sellos y el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si el valor de referencia no afecta al valor catastral, no tendrá ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
En cualquier caso, este valor debe medirse de acuerdo a la regla sobre la determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio, con respecto a las propiedades que se adquieran a partir del 1 de enero de 2022.
