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10/12/2022. 06:15:11

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Cobro de cuotas comunitarias (I)

Socio fundador de Intercala Asesores

Ya ofrecimos en este foro algunas notas en cuanto al derecho de las comunidades de propietarios a hacer efectivo sus créditos por cuotas impagadas frente a los titulares de derechos inscritos en el Registro con anterioridad al devengo de dichas cuotas comunitarias.

Una vista de un conjunto de casas bajas.

Lamentablemente, el sistema sobre el que se sustentaba el cobro de deudas comunitarias ha quebrado completamente desde el momento en que se viene produciendo la aberrante situación en la que la carga hipotecaria de la mayoría de los inmuebles de reciente construcción supera su valor actual de mercado.

En este caldo de cultivo, resulta inviable para una comunidad sacar a subasta un inmueble cuando se sabe positivamente que ningún supuesto adjudicatario estaría dispuesto a subrogarse en la hipoteca previa que grava el mismo, lo que provoca la insatisfacción de una buena parte de los créditos comunitarios.

            Han pasado más de dos años en los que venimos asistiendo a esta situación de absoluto desamparo legal, sin que el legislador haya decidido poner algo de orden en esta caótica problemática comunitaria.

            Como ya dijimos, la opción legal que nos queda para el cobro de dicho crédito comunitario sería la alteración judicial del rango hipotecario derivado inscripción cronológica de las cargas en el Registro, utilizando para ello la resolución judicial que se dicte al efecto a favor de una comunidad de propietarios en procedimiento contradictorio instado por ésta frente a aquellos titulares registrales cuyas cargas se pretende posponer.

Así, de esta forma, acabaríamos consiguiendo que las hipotecas inscritas con anterioridad quedaran canceladas por purga en caso de que la comunidad decidiera sacar a subasta el inmueble para el pago de las deudas comunitarias devengadas y anotadas con posterioridad a la inscripción de la hipoteca.

            Este procedimiento, con toda la problemática que acarrea, es la única opción que tenemos cuando el inmueble no viene ya siendo objeto de ejecución por impago de otras cargas cronológicamente anteriores, pero, ¿ Cómo actuar en defensa de los intereses comunitarios cuando los titulares de alguna de dichas cargas, frente a las que consideramos somos preferentes, ya ha iniciado la ejecución sobre el inmueble?

            A la respuesta a semejante interrogante dedicamos estas breves notas, adelantando que, en estos casos, si pretendiésemos iniciar el procedimiento declarativo del que hablamos, muy probablemente ya se habrá subastado el inmueble y habrá inscrito sus derechos el adjudicatario, por lo que sólo podríamos percibir del mismo las cuotas del año en curso y el año anterior a la fecha de la adjudicación.

            Así las cosas, en caso de que el inmueble ya se venga ejecutando, la vía que creemos puede ser de utilidad sería la TERCERÍA DE MEJOR DERECHO.

Establece el párrafo tercero del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal:

" Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la consideración de preferentes a efectos del Art. 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º (hipotecas), 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el estatuto de los trabajadores."

            En consecuencia, podríamos aprovecharnos de la ejecución ya iniciada por el titular de alguna carga previamente inscrita para, en ese mismo procedimiento, cobrar las cantidades preferentes adeudadas a la comunidad. En un próximo artículo analizaremos como se calcula el periodo adeudado que resulta preferente ( si es la fecha de la demanda de tercería, la fecha de adjudicación del inmueble, etc.) y además comentaremos si es necesario el previo reconocimiento judicial por sentencia del crédito que pretendemos cobrar por vía de tercería de mejor derecho.

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