El supuesto de hecho es el de un tercero que adquiere un inmueble sobre el que pesa una infracción urbanística y como consecuencia de ello se ha incoado procedimiento de restablecimiento de la legalidad que puede derivar en la orden de demolición del inmueble.
El tercero no ha cometido la ilegalidad urbanística, sino que fue cometida con anterioridad a la transmisión por el promotor o el antiguo propietario del inmueble, ¿está obligado el tercero a cumplir con el restablecimiento de la legalidad y a soportar la demolición?
La respuesta es afirmativa. Ello derivado de que no sólo existe una protección del tercero adquirente por medio de la publicidad registral. Esa publicidad registral viene exigida por el artículo 65 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como en casi todas las normas que regulan el suelo en las Comunidades autónomas, que disponen que serán inscribibles en el Registro de la Propiedad la incoación de expedientes sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido. Aparte de eso, existen convenios con el Colegio de Registradores a los efectos de dar seguridad jurídica a los ciudadanos.
Son las Administraciones Públicas competentes para incoar los procedimientos administrativos de restablecimiento de legalidad las que tienen la responsabilidad (y según mucha normativa autonómica, la obligación) de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los procedimientos de disciplina urbanística que incoan, por tanto, en caso de que no lo hicieran se podría estudiar la presunta responsabilidad patrimonial de la Administración.
Por tanto, el adquirente de un inmueble debe conocer en virtud de la mencionada publicidad registral, las circunstancias que pesan sobre la propiedad que adquiere a los efectos de cualquier infracción urbanística que pudiera existir sobre la misma, en cualquier caso, si se viese perjudicado por esta circunstancia será el órgano judicial determinará el importe de la posible indemnización que debe recibir por ello.
Por tanto, el adquirente, según la norma, tiene derecho a conocer las circunstancias urbanísticas que pesan sobre el inmueble que va a adquirir, pero ello no implica que, aunque no esté inscrito el procedimiento de disciplina urbanística, se exonere al adquirente de soportar las consecuencias de dicho proceso, sólo daría oportunidad a la acción de responsabilidad patrimonial antedicha.
En definitiva, respecto a la cuestión de si se puede alegar por el actual propietario que no era titular del inmueble en el momento de la infracción urbanística y que por ello no es responsable y no debe ser ejecutiva la orden de restablecimiento o demolición, ha sido resuelto por la jurisprudencia, sentándose el criterio de que el tercero protegido por fe pública registral no está exonerado de la demolición.
Sobre esto se han pronunciado los tribunales, así el Tribunal Supremo en diversas sentencias (10 de julio de 1997, 06 de marzo de 1995, 31 de enero de 1995, 04 de diciembre de 1992) ha dicho que “la orden de demolición tiene carácter real, es decir, se dirige propiamente contra una obras o edificaciones que patentizan el ilícito urbanístico, territorial o medioambiental, persiguiendo su eliminación al objeto de restablecer la legalidad infringida, e independientemente de quiénes sean sus propietarios o titulares actuales o posteriores y el título jurídico inter vivos o mortis causa de su adquisición, produciendo por tanto efectos incluso frente a terceros ajenos a la vulneración del ordenamiento jurídico, ya que existe un interés público prevalente en la efectiva aplicación y mantenimiento de la ordenación urbanística, territorial y medioambiental establecida por las leyes y normas del planeamiento.”
