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29/03/2024. 09:03:51

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Precio mínimo en la adjudicación por el ejecutante de inmuebles subastados, y la calificación registral sobre el mismo: comentario a la STS de 15-12-21

Abogado Senior de Adarve Abogados

Nuestro Alto Tribunal ha dictado una importante resolución (Sentencia de Pleno nº 866/2021, de 15 de diciembre), en la que determina cuál ha de ser la interpretación del art. 671 LEC, relativo a las adjudicaciones en pago de inmuebles en caso de subastas desiertas; unido a cuál debe ser el alcance de la calificación registral de los decretos de adjudicación.

Hasta su dictado existía controversia sobre si el Registrador podía denegar la inscripción de la titularidad de un inmueble, adjudicado al acreedor ejecutante en pago, y en la que se ha aplicado literalmente el art. 671 LEC. Es decir, cuando se ha celebrado una subasta sin postores (subasta desierta) y se ha adjudicado el bien a dicho ejecutante por el 60% del precio de salida a subasta (lo que es posible -según este precepto- cuando el inmueble es vivienda habitual del deudor y la cantidad que debe por todos los conceptos −lo que incluye principal, intereses y costas− no supera el 70% del tipo de subasta).

 Muchos Registradores denegaban la inscripción por entender que el art 671 debía interpretarse en relación con el art 670.4 II LEC. Este artículo regula la adjudicación al acreedor cuando sí ha habido postores en la subasta, pero éstos no han ofrecido más del 70% del precio de salida del bien. Y le permite al ejecutante adjudicarse la vivienda, pero no por el 60% sino por la cantidad que se le daba por todos los conceptos (cuando suceda que ésta es superior al 60% del tipo de subasta)

Con esto los registradores pretendían que los deudores ejecutados, que como efecto de la ejecución van a perder su vivienda habitual, al menos vean enteramente satisfecha su deuda. Además, de este modo la ejecución finaliza y no tiene que continuar o abrirse otra vía de apremio. La DGRN, por su parte, daba cobijo a esta interpretación.

i) En esta sentencia el Supremo por un lado establece cómo debe interpretarse el art. 671 LEC en estos casos. Así, considera que el art. 671 LEC no puede interpretarse en un sentido únicamente literal, y señala:

“Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría la extinción del crédito. Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva [del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de su vivienda habitual], en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor”

Esta interpretación de aleja del texto estricto del art. 671 LEC, que no presupone que en todo caso el crédito del ejecutante haya de extinguirse, por más que resulte razonable en cuanto a su contenido. Sino que obedece a un desiderátum de algo que se considera más justo y protector de los intereses de quien pierde su vivienda habitual. Además, no toma en consideración que el acreedor acepta un bien que no es dinero para cobrarse una deuda dineraria, y que quizá le cueste esfuerzos −incluidos los monetarios− convertir en dinero.

ii) La segunda cuestión que se aborda en la STS de 15 de diciembre de 2021 determina cuál ha de ser el alcance del examen que corresponde al registrador al calificar el decreto de adjudicación que se le presenta para la inscripción del nuevo titular.

Para ello se apoya en la doctrina que estableció en su sentencia de Pleno 625/2017, de 21 de noviembre, relativa al alcance de la función calificadora respecto de los mandamientos judiciales, de conformidad con el art. 100 RH, y por la que el registrador se limitará a examinar la competencia del tribunal, la congruencia del mandamiento con el proceso en que se hubiera dictado, las formalidades extrínsecas del documento presentado y los obstáculos que puedan surgir del Registro.

Así, para el TS (FJ 3.1): “Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia”.

De lo contrario, el Registrador, incurre en un exceso en su función calificadora, ya que: “Es, pues, el LAJ la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación.” (FJ 3.6).

Por tanto, el registrador no queda habilitado para denegar la inscripción de una adjudicación en estos supuestos.

En cualquier caso, lo conveniente será, por tanto, modificar legislativamente los preceptos relativos a las adjudicaciones en pago para que, en efecto, busquen el equilibro entre los intereses legítimos del ejecutante −en obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado o embargado− y también los del ejecutado −en no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado.

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