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07/07/2020. 20:23:53

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Novedades de la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: especial mención al vencimiento anticipado

abogada senior en el Departamento de Derecho Procesal Civil y Derecho Civil

El pasado 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), que tiene por objeto la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014. Dicha disposición presenta novedades importantes que obedecen a la búsqueda por parte del legislador de una mayor seguridad jurídica, transparencia y compresión de los contratos para así obtener un mayor equilibrio entre el prestamista y el prestatario.

Mazo y casita

La nueva normativa amplía su ámbito subjetivo, y es aplicable a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores, regulando de forma detallada y extensa toda la fase precontractual, exigiendo tanto a los prestamistas como a los intermediarios que actúen de forma imparcial, honesta y transparente facilitando toda la información relativa a las cláusulas del contrato de crédito, así como sobre las consecuencias de su incumplimiento; también se les exigirá, de forma previa a la firma del contrato, evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante.

En este sentido los prestamistas deberán disponer de protocolos internos que deberán registrar periódicamente y archivar dichas revisiones que serán supervisadas por el Banco de España o las autoridades competentes.

Es importante destacar que todas las novedades referentes a la fase precontractual no son de aplicación retroactiva, por tanto, no se podrá aplicar a aquellos préstamos concedidos con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI.

Otra de las novedades muy destacables es la regulada en la Sección 3ª del Capítulo II, referente a la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora que pretende evitar situaciones abusivas, de forma que la resolución por vencimiento anticipado se corresponda con un incumplimiento trascendente en relación con la cuantía y duración del préstamo suscrito.

Con la nueva LCCI, se dejará el sistema de cuotas del art. 693.1 de la LEC que muchos Juzgadores no aplicaban por considerar que, si la cláusula del vencimiento anticipado era nula por abusiva, el acreedor ejecutante no podía ampararse en el referido art.693.1 de la LEC, lo que ha dado lugar a multitud de procedimientos de ejecución archivados o suspendidos por la interposición de cuestiones prejudiciales ante el TJUE y se aplicará un sistema de umbrales de incumplimiento, de forma que sólo se podrá resolver anticipadamente el contrato si la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalen al menos al 3% de la cuantía del capital concedido si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo o cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales; si la mora se produce la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas ha de equivaler como mínimo al 7% del capital concedido o cuando equivalgan a 15 plazos mensuales. En ambos casos, el prestamista que pretende resolver anticipadamente el contrato debe requerir de pago al prestatario concediéndole al menos el plazo de un mes para su cumplimiento, antes de reclamar judicialmente el pago.

Esta cláusula se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a la entrada en vigor de la LCCI y a aquellos préstamos que, si bien fueron contratados antes del 16 de junio de 2019, siguen en vigor porque no se han dado por resueltos anticipadamente; dicho de otro modo, no se podrá aplicar la nueva regulación a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, haya o no un procedimiento de ejecución hipotecaria que esté o no suspendido.

Tal y como ha advertido el Magistrado Sr. José María Fdez. Seijó a nivel práctico judicial "implica que todos aquellos acreedores -mayoritariamente entidades financieras- que han instado un procedimiento de ejecución que ha sido sobreseído o archivado no pueden iniciar un nuevo procedimiento de ejecución amparándose en ésta nueva regulación."

Para los contratos previos al 16 de junio de 2019 que contengan cláusulas de vencimiento anticipado, pero no se hayan resuelto, son de aplicación los nuevos umbrales de incumplimiento, salvo que el deudor alegue que la previsión recogida en el contrato le resulta más favorable. Ciertamente, en este punto la LCCI, nada indica sobre cuándo debe comunicar el deudor dicha opción, aunque en mi opinión, el momento lógico sería cuando el prestamista le comunica extrajudicialmente la resolución anticipada del préstamo por los incumplimientos incurridos.

Otra cuestión destacable es la capitalización de los intereses de demora que la LCCI modifica en relación a la hasta ahora aplicable jurisprudencia del TS.

Hasta la fecha el TS consideraba abusivo el interés de demora superior en 2 puntos al interés remuneratorio pactado. La nueva LCCI considera que para los préstamos o créditos formalizados por persona física y garantizados mediante una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales y sólo podrá devengarse sobre el capital vencido y pendiente de pago, no pudiendo ser capitalizados en ningún caso, salvo para la ejecución dineraria de bienes especialmente hipotecados o pignorados.

Debe advertirse en todo caso, que la nueva regulación de los intereses de demora no dispone de un régimen transitorio aplicable, lo que implica que sólo podrá aplicarse a aquellos préstamos o contratos posteriores a la entrada en vigor de la LCCI el 16 de junio de 2019.

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