La situación de crisis generada por el COVID-19 ha planteado múltiples conflictos derivados de la dificultad o imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones. Uno de ellos surge en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles y, en particular, en cómo ha afectado la declaración del estado de alarma del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, a los contratos de arras celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del mismo. El interrogante fundamental es si, sobre la base de la conocida doctrina del cambio de circunstancias (rebus sic stantibus), puede imponerse a la otra parte del contrato la postergación del cumplimiento de ciertas obligaciones típicas del mismo, como son las relativas al pago, la entrega o la formalización del propio contrato mediante su elevación a público ante notario. Alternativamente, también cabe preguntarse si las partes pueden alegar la concurrencia de una circunstancia de fuerza mayor para resolver el contrato y desvincularse de la obligación de compra, o venta.
En principio, entendemos que deben descartarse las pretensiones de modificación del contrato al amparo de la cláusula rebuspuesto que dicha cláusula está pensada, fundamentalmente, para obligaciones de tracto sucesivo que puedan ver alterado el equilibrio o equivalencia de sus prestaciones como consecuencia del acaecimiento de circunstancias extraordinarias, fuera de todo control y previsión por las partes. Así lo refleja, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2004, al indicar que, si tal doctrina se debe usar restrictivamente en las obligaciones de carácter continuado, más excepcional aún debe ser su aplicación a las de tracto único. Y, en el caso de la compraventa de inmuebles, no ofrece discusión alguna su consideración como contrato de tracto único, aun cuando se haya procedido a fraccionar y aplazar el pago de parte del precio.
En cuanto a la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor como posible causa de resolución del contrato, es evidente que la epidemia del COVID-19 y sus consecuencias (incluyendo las medidas adoptadas por el Gobierno) pueden considerarse como circunstancias de fuerza mayor en el sentido del art. 1105 del Código Civil. Sin embargo, no pueden invocarse dichas circunstancias para dejar de cumplir las obligaciones contractuales en general, sino sólo aquellas cuya ejecución se vea materialmente imposibilitada como consecuencia de las mismas (por ejemplo, la entrega de bienes o ejecución de una obra por la interrupción de los suministros). Pero tal alegación no prosperaría en el caso de las obligaciones pecuniarias, en la medida en que tales obligaciones tienen por objeto un bien fungible —el dinero— que las convierte en obligaciones genéricas no susceptibles de verse imposibilitadas por fuerza mayor (SSTS [1ª] de 19 de mayo de 2015 y 13 de julio de 2017). Ese carácter fungible, junto al principio genus nunquam perit, impedirá asimismo la aplicación de los arts. 1182 y 1184 del Código Civil (relativos a la imposibilidad de cumplimiento por pérdida de la cosa debida) por lo que, en un contrato de arras para la compraventa de un inmueble, el comprador no podrá suspender o aplazar sus obligaciones de pago ni pretender su extinción mediante la resolución del contrato alegando el acaecimiento sobrevenido de aquellas circunstancias extraordinarias.
No obstante, si las arras son penitenciales —y no confirmatorias— el comprador tendría la facultad de desistir de la compra, pero, por las razones apuntadas, la situación generada por el COVID-19 (v. gr. la pérdida de ingresos causada por tal situación) no impediría la aplicación de las consecuencias propias de tal desistimiento, que se traducen en la pérdida de las arras o señal entregada.
Esto es así sin perjuicio de la posible modificación de los plazos de pago que pudiera acordarse sobre la base de la buena fe en atención al carácter excepcional de las circunstancias actuales.
Por otro lado, y desde la perspectiva del vendedor, ¿podría alegarse la grave crisis sanitaria para solicitar un aplazamiento de la entrega del inmueble? Para ello no bastaría alegar, sin más, la declaración del estado de alarma, o la crisis económica derivada de las medidas de confinamiento, sino que habría que precisar cómo han afectado dichas circunstancias a la entrega o construcción del inmueble. Adviértase, a este respecto, que la actividad de la construcción sólo fue suspendida oficialmente de los días 30 de marzo al 9 de abril, al aprobarse el permiso retribuido recuperable —con carácter obligatorio— por el R.D.-Ley 10/2020, de 29 de marzo. Por lo tanto, a este factor —fácilmente demostrable— habría que añadir, en su caso, una justificación de cómo se ha podido ver afectada esa entrega del inmueble por las concretas medidas sanitarias adoptadas ineludiblemente en la obra para prevenir contagios, o por la interrupción de los suministros (debida al cierre del establecimiento o, igualmente, a contagios).
En cualquier caso, dicha situación de fuerza mayor tendría un carácter temporal que facultaría, únicamente, para retrasar el cumplimiento de la obligación un tiempo equivalente al de la paralización de las obras, pero no para proceder a la extinción de la misma (salvo que del contrato resulte que se atribuyó a la fijación el plazo de entrega un carácter esencial).
Y ¿podría alegarse la crisis sanitaria para tratar de aplazar la formalización de la operación? A este respecto, hay que puntualizar que el art. 1.2.a) del citado R.D.-Ley 10/2020, en relación con el punto 17 de su Anexo, incluye —entre las personas a las que no es aplicable el citado permiso retribuido recuperable— a las “[…] que prestan servicios en las notarías y registros para el cumplimiento de los servicios esenciales …”, los cuales se fijaron en la Instrucción de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de marzo y en la Circular del Consejo General del Notariado de 18 de marzo. Así lo especifica también la Instrucción de 30 de marzo, que confirma el carácter esencial de los servicios relativos a la no interrupción de los cómputos civiles. De hecho, la citada Instrucción de 15 de marzo mencionaba como ejemplo de plazo perentorio que justificaba la intervención notarial el de las arras. Por lo tanto, salvo acuerdo de las partes, dicho aplazamiento no podría ser impuesto por ninguna de ellas, de no mediar causa suficiente, como podría ser el propio contagio o la situación de cuarentena.
