Introducido por la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y con efectos desde el 1 de enero de 2022, entró en vigor la aplicación del polémico valor de referencia catastral como base imponible mínima en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) e indirectamente en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) cuando el objeto tributario consista en un bien inmueble.
¿QUÉ ES EL VALOR DE REFERENCIA?
Se trata de un valor “objetivo” de los inmuebles, que es determinado anualmente por la Dirección General del Catastro de manera masiva teniendo en cuenta los precios de las operaciones de transmisión de inmuebles (ante fedatarios públicos) por zonas geográficas homogéneas.
Por tanto, se trata de una estimación del precio de venta de un inmueble determinado en condiciones normales de mercado.
De acuerdo con la normativa reguladora, el valor de referencia no podrá superar en ningún caso el valor de mercado, por lo que en su determinación se aplica un factor de minoración fijado en 0,9.
¿CUÁL ES LA JUSTIFICACIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA?
Con arreglo al Preámbulo de la Ley 11/2021, la intención del legislador ha sido la de sustituir el concepto de “valor real” por “valor” (equiparándose a valor de mercado) en la determinación de la base imponible del ITP y del ISD, al tratarse el primero de un concepto jurídico indeterminado.
Por ello, el valor de referencia operará como valor mínimo a efectos de la base imponible del ITP y del ISD, sin perjuicio de que el contribuyente pueda incluir un valor superior o bien el precio o contraprestación en una transmisión sea superior, que en este caso, se deberá incluir este último. En resumidas cuentas, se deberá declarar el mayor de los valores.
Conforme a lo anterior, el legislador ha liberado a las administraciones tributarias autonómicas de realizar numerosas comprobaciones de valores a aquellos contribuyentes que declararon valores considerados por debajo de mercado. De este modo, la Administración logra esquivar la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo que en los últimos años estaba otorgando a los contribuyentes numerosos medios de defensa frente a dichas comprobaciones de valores (como la obligación de personación del tasador de la administrador in situ, la ineficacia de las tasaciones consistentes en aplicación de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral, o la no presunción de veracidad en las valoraciones administrativas, entre otras).
¿A QUÉ IMPUESTOS AFECTA?
Tres son los impuestos cuya normativa ha sido modificada para adaptarla a la aplicación del valor de referencia:
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Para determinar la base imponible en el caso de operaciones con bienes inmuebles se deberá declarar el valor de referencia, salvo que se declare un importe superior o que el precio o contraprestación sea superior.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Al igual que en el ITP, se deberá declarar como mínimo el valor de referencia, salvo que el contribuyente opte por declarar un valor superior.
- Impuesto sobre el Patrimonio. De acuerdo con su normativa, los inmuebles se deberán declarar por el mayor de los siguientes valores: (i) el valor catastral, (ii) el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o (iii) el precio, contraprestación o valor de la adquisición. De acuerdo con lo anterior, el valor comprobado por la Administración se entiende que da cabida al valor de referencia.
No obstante lo anterior, la Dirección General del Catastro ha aclarado que la aplicación del valor de referencia en el Impuesto sobre el Patrimonio únicamente será respecto de aquellos inmuebles adquiridos a partir del 2022 (incluido) y por tanto no de aquellos inmuebles que ya formaran parte del patrimonio del contribuyente con anterioridad.
¿ES REALMENTE UNA SUBIDA DE IMPUESTOS?
Gran parte de los expertos coinciden en que sí. Si bien no se trata de una subida de impuestos oficial, no cabe duda de que las administraciones aumentarán su recaudación en aquellos impuestos afectados por el valor de referencia.
Esta subida de impuestos implícita se explica principalmente por dos motivos:
- A pesar de que la intención del legislador y la misión de la Dirección General del Catastro es que el valor de referencia no supere el valor de mercado en ningún caso, existirán situaciones en los que no pueda ser así.
Conviene recordar que el valor de referencia se obtiene de forma masiva teniendo en cuenta zonas geográficas e inmuebles con características similares, no obstante no se tiene en cuenta el estado de conservación de un inmueble, la antigüedad, la orientación, los materiales y calidades empleados en su construcción u otras variables. Además, el factor de minoración empleado (10%) no es lo suficientemente determinante para que un inmueble muy por debajo del resto de inmuebles de una misma zona geográfica, se le otorgue un valor de referencia inferior a su precio de mercado. - Por otro lado, tal y como se ha expuesto, con el sistema actual recae sobre el contribuyente la carga de la prueba en caso de no estar conforme con el valor de referencia. De este modo, el contribuyente disconforme tendrá que contratar a un tasador y/o a un experto para iniciar el procedimiento de impugnación del valor de referencia. En consecuencia, numerosos contribuyentes desistirán o simplemente renunciarán a tal procedimiento de impugnación “por no salir a cuenta”. En definitiva, se generarán tributaciones injustas que no serán impugnadas ante la Administración.
¿SE PUEDE IMPUGNAR EL VALOR DE REFERENCIA?
Sí. En caso de que el precio pactado en una transmisión o el valor de mercado de un inmueble se considere que está por debajo del valor de referencia será el contribuyente quien deberá solicitar la rectificación de la autoliquidación acompañando la solicitud de toda aquella documentación y pruebas sobre las que se fundamente su pretensión (normalmente, tasaciones o pruebas periciales).
En estos casos, la Administración tributaria solicitará informe motivado de la Dirección General del Catastro, que será preceptivo y vinculante, ratificando o corrigiendo el valor de referencia impugnado.
En menor medida, sólo en aquellos casos en los que el impuesto sea notificado por la administración al contribuyente mediante liquidación, cabrá recurso de reposición o Reclamación Económico-Administrativa.
ALGUNOS SUPUESTOS CONTROVERTIDOS
Parece que en el desarrollo y regulación del valor de referencia únicamente se previó la típica compraventa de inmueble entre particulares en condiciones normales de mercado.
Llegados a este punto cabe preguntarse qué pasa con aquellas transmisiones en las que el precio del inmueble no ha sido negociado por el mismo comprador y vendedor, sino que lo establece un juez o un administrador concursal dentro de un plan de liquidación o incluso se trata de una vivienda de protección pública con precio de venta limitado; o en qué situación quedan con respecto al valor de referencia aquellos locales comerciales o naves industriales con instalaciones técnicas de un sector muy determinado que quedan fuera del mercado usual de la zona geográfica homogénea por tener pocos potenciales compradores; o qué valor se liquida en el ITP en el caso de subastas (judicial, notarial o administrativas) en las que el resultado de la subasta resulta inferior al valor de referencia.
En el caso de las subastas públicas, el Reglamento del ITP establece que servirá de base imponible el valor de remate aprobado, pero puntualiza que siempre que el precio sea en dinero y sea marcado por la Ley o determinado por autoridades o funcionarios idóneos para ello. Por tanto, parece claro que en estos casos, el valor de referencia no servirá de base imponible mínima a declarar, así lo ha confirmado la Dirección General de Tributos (DGT) en su reciente consulta V2631-21 de 29 de octubre de 2021.
En cuanto a las compraventas de viviendas de protección Pública, ya se ha pronunciado la DGT estableciendo que en la medida en que cumplan los requisitos de la normativa de viviendas de protección oficial, podrán disfrutar de los mismos beneficios fiscales que las anteriores, es decir, en el ITP tributan a tipos reducidos.
No obstante, la DGT no aclara si en la transmisión de estas viviendas debe liquidarse el ITP conforme al valor de referencia o por el precio de venta en caso de ser este inferior. A este respecto, conviene recordar que la normativa de las viviendas de protección oficial prohíbe cualquier sobreprecio al valor de mercado en la venta de las mismas, por lo que el precio de venta de este tipo de viviendas debería coincidir con su valor de referencia o por lo menos ser inferior este último como consecuencia de la aplicación del factor de minoración (0,9).
En cualquier caso, en la transmisión de viviendas de protección oficial o públicas con precio inferior a su valor de referencia recomendamos, con el objetivo de esquivar cualquier requerimiento de la Administración Tributaria, liquidar el ITP conforme a su valor de referencia y posteriormente presentar una solicitud de rectificación de autoliquidación aportando la documentación justificativa de su precio de compra.
No obstante, en el resto de los casos no existe tanta claridad en cuanto a la aplicación del valor de referencia.
En cualquier caso, al igual que en las grandes novedades y modificaciones de la normativa tributaria, la DGT deberá ir resolviendo aquellas cuestiones tributarias que giren en torno a la aplicación del valor de referencia.
