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12/04/2024. 17:39:42

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La crisis económica y la plusvalía municipal

Abogado de GARCIA-VALDECASAS & VIOLA

José María García-Valdecasas Alloza

La difícil situación económica en la que España se encuentra inmersa tiene su origen a finales de 2006, cuándo el mercado inmobiliario español empezó a mostrar síntomas de desaceleración tras una década de crecimiento vertiginoso. A este factor debemos añadirle el inicio de la crisis financiera mundial, iniciada en 2007 y motivada por el colapso de las hipotecas subprime.

Edificios vistos desde la calle

La causa de la referida crisis es la creación de una enorme burbuja especulativa ligada al mercado inmobiliario. Un mercado cuyo producto, los bienes inmuebles, fue apreciándose en los últimos años de forma considerable por diferentes motivos, principalmente por el aumento de la demanda basada en el precio barato del dinero.

Así, son muchos los que pretendieron hacer negocio (y muchos lo hicieron) mediante la inversión apalancada en el referido mercado, esperando la obtención de unas rentabilidades elevadas que se justificaban por ser superior el incremento de valor que los inmuebles experimentaban que el coste del dinero (deuda), mediante el cual se había financiado la adquisición de dichos activos. 

El precio tan bajo del dinero creó unas falsas expectativas de riqueza y  junto a la esperanza del crecimiento continuado del precio de los inmuebles, generaron lo que se conoce como "burbuja inmobiliaria". Esa burbuja explotó provocando que los precios del mercado inmobiliario se estén aún corrigiendo. Y hoy en España, además de en crisis financiera, estamos inmersos en una complicada coyuntura económica como consecuencia de la gran dependencia que tiene nuestra economía del mercado inmobiliario en general y de la construcción en particular.

En este sentido, recientes estudios realizados por el BBVA y por The Economist coinciden en afirmar que la vivienda en España está sobrevalorada, debido tanto a los "desequilibrios" que el sector presenta como a la importante "sobreoferta" de viviendas que existe en la actualidad. Ambos aspectos deben seguir ejerciendo una presión a la baja sobre los precios.

En los últimos tiempos, las empresas del sector han llevado a cabo actuaciones con el fin de poder hacer frente a los compromisos adquiridos con las entidades financieras. En unos casos han optado por la refinanciación del pasivo (deuda). En otros, han decidido la venta de activos para la obtención de liquidez, viéndose obligadas, cuando las alternativas anteriormente apuntadas no fructifican, a declararse en concurso.

Ante esta situación económica, pueden darse situaciones en los que tanto una empresa como una persona física se vean obligadas a transmitir un inmueble por un importe inferior al precio por el que lo adquirieron. En estos casos, se generan en la transmisión pérdidas económicas, y se deben pagar además impuestos como consecuencia de la transmisión. Un ejemplo claro de lo anterior es el caso del fondo inmobiliario de una importante entidad financiera española que en el plazo de un año deberá vender todos sus inmuebles, lo que está provocando que, en determinados casos, se produzcan ventas con minusvalías.

El principio básico que inspira nuestro sistema tributario es el principio de capacidad económica, entendido éste, en las transmisiones de activos, como la ganancia patrimonial o mayor valor obtenido como consecuencia de la transacción (precio de venta > precio de adquisición). No obstante lo dicho, el transmitente de un inmueble situado en España deberá pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, impuesto más conocido como "Plusvalía Municipal". Este impuesto grava la plusvalía o incremento de valor que sufran los terrenos urbanos en el período de tiempo que transcurra entre la adquisición y la transmisión del mismo, aún cuando como consecuencia de la transmisión se generen pérdidas económicas, no poniéndose de manifiesto, por ende, capacidad económica alguna.

La problemática aquí señalada, por no hablar de injusticia tributaria, ha sido analizada y criticada por doctrina científica especializada y cobra especial relevancia en el momento y en el contexto económico en el que nos encontramos. Es cuando menos curioso que un impuesto, cuyo título se configura como "Impuesto sobre el Incremento de Valor", sea también de aplicación en supuestos en los que la transmisión del inmueble (terreno) genere pérdidas económicas, máxime teniendo en cuenta que estas mismas pérdidas sí son reconocidas por otros impuestos que integran nuestro sistema tributario (como los impuestos sobre la renta).

La causa del conflicto expuesto deriva de la determinación de la base imponible, o renta gravable en sede del referido impuesto, que para nada tiene en cuenta supuestos en los que la trasmisión no genere plusvalías.

Sin perjuicio de lo anterior, parece que, si bien es cierto que ese coste tributario (impuesto pagado) podrá tenerse en cuenta como menor precio de venta en la declaración de la renta del transmitente, no es menos cierto que lo dicho se traduce en la obtención de una mayor pérdida por la transmisión del inmueble. Dicha pérdida podría, eventualmente, compensarse en el futuro con plusvalías que se obtuviesen, pero esta opción no deja de ser un  consuelo algo ridículo para el contribuyente ante la situación económica actual.

Los poderes públicos vienen aprobando desde hace un año aproximadamente numerosas medidas de índole económico y fiscal tendentes a dotar de fondos a los Ayuntamientos, para incentivar determinadas actividades económicas, y a las entidades financieras, para dotar de liquidez a empresas y familias, impulsar determinado tipo de actividades en el sector privado, facilitar el acceso a la vivienda, etc.

Parece interesante, a la vista de lo expuesto, que se corrigiera la problemática aquí apuntada, si así quiere denominársele, y no se hiciera tributar por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana cuando los contribuyentes no obtengan una ganancia económica derivada de la transmisión del inmueble.

Una de las posibles soluciones, apuntada por la doctrina científica, es el entender que en tales casos, no surge la obligación tributaria ante la ausencia objetiva de incremento de valor del terreno de naturaleza urbana.

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