La copropiedad como forma jurídica para explotar un negocio es algo muy antiguo.
Existe la copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un Derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción. En Derecho romano esta figura era conocida en los nombres de rem communem esse, rem plurim esse o rem communem habere.
A la hora de gestionar una farmacia se nos plantea qué es mejor, si hacerlo de forma individual o a través de una copropiedad de dos o más personas.
Si bien la Legislación específica en cuanto a las oficinas de farmacia establece que su titular debe ser siempre el propietario, admite la existencia de uno o más titulares de la misma, que serán copropietarios de la citada actividad profesional.
Actualmente está proliferando la existencia de oficinas de farmacia en copropiedad por las ventajas que ello conlleva, ya que, permite por un lado dividir en un primer momento el elevado desembolso económico de su adquisición, así como dividir todos los gastos de la explotación de la misma, compartiendo igualmente la gestión y responsabilidad del ejercicio de la actividad empresarial y profesional.
En las oficinas de farmaciase produce además una razón adicional que aconsejaría optar por esta forma jurídica, y es que se exige siempre, por Ley, la presencia de un farmacéutico. La existencia de varios cotitulares, facilita la presencia de al menos uno de ellos en la farmacia, y a estos les permite compaginar mejor sus obligaciones profesionales y familiares.
Asimismo, es importante señalar el Derecho de Retracto Legal que la Ley otorga a los comuneros en caso de transmisión, esto es, el Derecho de subrogarse en caso de transmisión de su participación en lugar del comprador en las mismas condiciones de compra de éste.
En cuanto a las obligaciones fiscales que se derivan, la oficina de farmacia se explotaría a través de una comunidad de bienes, por la que se explota un bien o derecho en común para obtener un beneficio a través de una actividad empresarial. La participación de los comuneros en los beneficios y gastos será proporcional a sus respectivas cuotas, debiendo la comunidad de bienes darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas y en el Censo correspondiente ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), a través del modelo 036.
Cada partícipe o comunero de la comunidad de bienes, tendrá que darse de alta en el Régimen General de Autónomos (RETA) y en la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). Esto obliga a realizar pagos fraccionados de acuerdo con su actividad empresarial, a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, como consecuencia de su condición de miembro de una entidad en régimen de atribución de Renta, así como presentar trimestralmente el modelo 130.
No hay que confundir nunca una sociedad con una comunidad de bienes. Son dos instituciones distintas, que sirven para organizar un patrimonio común. La principal diferencia entre ambas estriba en que la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica. En este punto, es importante recordar que la oficina de farmacia de acuerdo con la legislación vigente nunca puede explotarse como una sociedad.
La Agencia tributaria ya se ha pronunciado en el ámbito de las oficinas de farmacia sobre esta forma jurídica en su consulta V2430-15 de fecha salida 30/07/2015. En concreto, en la consulta en la que fue cuestionada la Agencia Tributaria sobre una modificación legislativa publicada en su portal de Internet sobre la tributación de las sociedades civiles por el Impuesto sobre Sociedades (IS) a partir del 1 de enero de 2016, tal y como se regulaba en el artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. La medida implantada entonces afectó a miles de comercios en copropiedad, constituidos como sociedades civiles o comunidades de bienes. Uno de los mayores problemas, por ejemplo, se planteó en el sector de las farmacias, donde muchas de ellas son propiedad de sociedades civiles o comunidades de bienes, al no ser posible constituir sociedades de responsabilidad limitada (SL), sociedades anónimas (SA) o sociedades profesionales (SLP). Esto ocasionó en ese momento que, las pocas farmacias que estaban constituidas en forma de sociedad civil se transformaran en comunidad de bienes. La Dirección General de Tributos (DGT) en su consulta V2430-15, de 30 de julio de 2015, explicó que “puesto que el único contribuyente que se incorpora al Impuesto sobre Sociedades, son las sociedades civiles con objeto mercantil, la entidad consultante, comunidad de bienes, seguirá tributando como entidad en atribución de rentas, conforme al régimen especial regulado en la Ley del IRPF”.
Es decir, que la Agencia entiende que se trata de entidades carecen de personalidad jurídica propia y tributan por el régimen de atribución de rentas de la Ley del IRPF en estimación directa normal, cada comunero por separado.
Por otra parte, más allá de las implicaciones jurídicas de una comunidad de bienes queremos hacer una reflexión más estratégica sobre en qué casos compensa o no utilizar esta forma jurídica. El propio Derecho prevé la forma de extinción de las comunidades porque entiende que son formas de alguna manera “temporales” de explotar un negocio. Las causas de extinción de la comunidad de bienes son las mismas causas que operan en la extinción de los derechos reales, con la excepción de la división de la cosa común. Estas causas son:
- La consolidación o reunión en un mismo comunero de todas las cuotas de la comunidad. Este es el caso de dos comuneros en el que uno de los dos fallece y el otro herede su parte. Por ejemplo, un matrimonio, un padre y un hijo…
- La pérdida de la cosa común: por ejemplo, el caso de que se cerrara la farmacia.
- Renuncia de los comuneros. Esta es una de las causas más comunes cuando la comunidad de bienes no se hace entre padres e hijos porque antes o después pueden surgir desavenencias que hacen que se tenga que disolver.
- La división de la cosa común.
En Orbaneja Abogados recomendamos una comunidad de bienes cuando la relación es buena entre los comuneros. Esto es la base de cualquier historia de amor y también de cualquier negocio. Si esto va mal, todo lo demás sobra, porque desde el principio no se pondrán de acuerdo en casi nada. Sin embargo, si la relación es buena puede ser una muy buena forma de compartir responsabilidades, duplicar esfuerzos, y por qué no, hacer un negocio mucho más rentable.
