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18/04/2024. 23:30:38

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Tributación de las rentas inmobiliarias

asesora fiscal de LABE Abogados

La tributación de las rentas del sector inmobiliario tiene grandes particularidades. Conocer los incentivos fiscales, sus requisitos y condiciones suponen interesantes ahorros para los titulares de estas inversiones. Para una clara explicación podemos diferenciar los inmuebles titulados por personas físicas de aquellos titulados por sociedades. Además, en este último casó dentro de la Ley del Impuesto sobre Sociedades existen diferentes regímenes especiales.

En primer lugar, las personas físicas que tengan viviendas en alquiler podrán aplicarse una reducción del 60% del rendimiento neto (ingresos menos gastos) obtenido. Así lo determina el artículo 23.2 Ley del IRPF. Para ello es necesario que se cumplan estos requisitos:

  • Que el inmueble alquilado esté destinado a vivienda habitual.
  • Que el arrendador no tenga contratada a una persona a jornada completa para la gestión de dicho/s alquiler/es.

En segundo lugar, las sociedades que tengan rendimientos procedentes del alquiler de inmuebles, en principio, tributarán el tipo general del 25%. Sin embargo, existe un régimen especial para las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas regulado en ellos artículos 48 y 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Este régimen tiene la particularidad de introducir una bonificación del 85% de la cuota íntegra.

Los requisitos que han de cumplirse para la aplicación de este régimen son los siguientes:

  1. Número de viviendas: En todo momento del periodo impositivo deben arrendarse u ofrecerse en arrendamiento un número de, al menos, 8 viviendas.
  2. Periodo de mantenimiento: Las viviendas deben arrendarse o estar ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años.
  3. Contabilización: debe contabilizarse separadamente la actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento de forma que se pueda diferenciar la renta obtenida por cada vivienda.
  4. Actividades complementarias: Si la sociedad realiza otra actividad complementaria, al menos, el 55% de las rentas de la sociedad deberá proceder del arrendamiento de viviendas con derecho a bonificación.  O, alternativamente, al menos el 55% del activo de la sociedad debe ser susceptible de generar rentas con derecho a bonificación.

Por último, tratemos el régimen fiscal de las SOCIMIS. Estas empresas, reguladas en la Ley 11/2009, son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario y son aquellas que se dedican a la promoción o adquisición de inmuebles urbanos para su arrendamiento.

Hay que destacar que estas entidades han de repartir dividendos obligatoriamente año tras año según el siguiente detalle:

  • Al menos el 80% de los beneficios procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos deben repartirse a los socios.
  • Si la SOCIMI participa en otra SOCIMI se debe repartir el 100% de los beneficios que reciba de ella.
  • Deben repartirse el 50% de ganancias derivadas de activos o acciones en otras SOCIMI. El otro 50% puede ser reinvertido en el plazo de 3 años.

Estas entidades pueden optar por la aplicación del régimen fiscal especial previsto en los artículos 9 al 13 de la ley mencionada 11/2009. Y, para que le resulte de aplicación, deben comunicar la opción por este régimen a la AEAT antes de los tres meses previos al fin del periodo impositivo.

De forma resumida, este régimen supone la tributación de los beneficios de la SOCIMI al 0% en el Impuesto sobre Sociedades frente al 25% del régimen general, siempre que se cumplan ciertos requisitos. De esta forma, y vista la política de dividendos expuesta, serán los socios quienes tributen los rendimientos obtenidos por la SOCIMI.

Hay que destacar que, el pasado martes 18 de mayo, la Comisión de Hacienda incluyó en el proyecto de ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude la tributación al 15% de los beneficios no distribuidos por las SOCIMIS. Esto supone un endurecimiento de este régimen fiscal que aún debe ser aprobado y remitido al Senado.

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