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25/06/2022. 05:51:27

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Una de cal y otra de arena para la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF

Abogado
Larrauri & Martí Abogados

 

El Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la exención por reinversión en vivienda habitual en varias ocasiones durante los años 2020 y 2021, jurisprudencia que ha sido, de forma más o menos acertada, asumida por la Administración, tras lo que la exención ha quedado casi irreconocible. En este artículo repasaremos estas novedades.

El primer cambio fundamental se produce a consecuencia de la STS 1239/2020 [1], que establece que la reinversión ha de entenderse en un sentido económico, y ésta se producirá siempre que el precio de la nueva vivienda habitual supere el precio obtenido por la enajenación de la antigua y – añadimos nosotros- si el importe es inferior, habría de aplicarse en proporción.

Quiere esto decir que se desvincula la exención de la corriente financiera o monetaria. Lo importante, por tanto, será observar si se cumple el requisito temporal de reinversión y si el precio de la nueva vivienda habitual supera al de venta de la antigua, con independencia de los flujos dinerarios producidos y, por tanto, con independencia de los pagos monetarios del crédito, préstamo o deuda hipotecaria asumida en la nueva adquisición.

Es decir que si, por ejemplo, el contribuyente compra su vivienda habitual por 300.000 euros y vende, en el plazo de dos años, su anterior vivienda habitual por 250.000 euros, la eventual ganancia patrimonial obtenida por la venta quedará exenta, con independencia de cómo emplee el dinero obtenido con la venta de su nueva vivienda habitual y de cómo financie el precio de adquisición de la nueva. En el ejemplo expuesto, cumpliría el requisito para dejar la ganancia patrimonial exenta si la compra la financia con un préstamo y el dinero obtenido por la venta lo utiliza para amortizarlo, pero también si lo emplea en irse de vacaciones, renovar el coche, amueblar su nuevo hogar o pagar un máster, o una combinación de todas las anteriores opciones. Este criterio se asume por tributos en los informa 142876 y 135705.

La segunda modificación en relación con esta exención se ha producido cuando la reinversión se realiza en una vivienda en construcción. En un primer momento, y tras la STS 1098/2020 [2], que disponía que la ganancia patrimonial no se encontraba exenta si las obras no habían concluido en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la inversión, la Administración parecía haber realizado una interpretación a contrario y entendía que, si la vivienda se encontraba finalizada en el plazo de cuatro años desde que se produjo la venta de la vivienda anterior, la ganancia patrimonial surgida a consecuencia de su enajenación se encontraría exenta.

Dicha interpretación, que figuraba en el Informa 142871, hoy desaparecido de la página web de la Administración, parece haber sido sustituida por otra más restrictiva, en base a la STS 211/2021 [3], y que figura en el informa 143022. En este caso, una vez verificado el cumplimiento de que la reinversión se ha producido en el plazo de dos años, habrá de estarse a otro plazo adicional e independiente: que la construcción de la vivienda haya finalizado en el plazo de cuatro años desde el inicio de la misma.

Como podemos ver, esta segunda interpretación impone un criterio mucho más restrictivo, pues el plazo de cuatro años para finalizar la construcción de la nueva vivienda habitual no se inicia desde que se produce la inversión (antiguo criterio), sino desde el inicio de dicha construcción, lo que lleva a verificar el cumplimiento de dos requisitos de forma autónoma: el primero, que la reinversión se produzca en el plazo de dos años; y el segundo, que la construcción finalice en el plazo de cuatro años desde su inicio [4].

Por tanto, siguiendo el último criterio de la Agencia Tributaria, la siguiente ganancia patrimonial no quedaría exenta de IRPF: El 1 de enero de 2016 comienzan las obras de construcción de un bloque de viviendas, el 1 de enero de 2020 un contribuyente vende lo que hasta ese momento era su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una de las viviendas en construcción al día siguiente, finalizando las obras el 1 de julio de 2020. Dado que, pese a que la reinversión se ha producido en el periodo de dos años, la construcción de la vivienda se ha demorado cuatro años y medio, la ganancia patrimonial obtenida por la venta no se encuentra exenta de IRPF.

A partir de ahora, por tanto, en el supuesto de inversión en viviendas en construcción, el contribuyente deberá estar muy atento a la fecha de inicio de las obras y del periodo previsible de entrega de la vivienda, so pena de perder la exención por reinversión en vivienda habitual en IRPF. Y aviso también a promotores que no terminen las construcciones de viviendas en cuatro años si el plazo convenido es mayor, por los perjuicios que pueden causar a sus clientes y las reclamaciones por daños y perjuicios a las que pueden enfrentarse.

En conclusión, como vemos, se han producido dos cambios de gran trascendencia que modulan enormemente la exención por reinversión en vivienda habitual y que afectan tanto a los contribuyentes que realicen un cambio de hogar como al sector de la promoción inmobiliaria.


[1] Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, sección 2ª. Sentencia 1239/2020, de 1 de octubre (REC 1056/2019) y ponente José Díaz Delgado.

[2] Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, sección 2ª. Sentencia 1098/2020, de 23 de julio (REC 4417/2017) y ponente Isaac Merino Jara.

[3] Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, sección 2ª. Sentencia 211/2021, de 17 de febrero (REC 6309/2019) y ponente Jesús Cudero Blas.

[4] Salvo que concurran, entendemos, los supuestos excepcionales de los apartados 3 y 4 del artículo 55 del Reglamento del IRPF, esto es: situación del concurso del promotor o circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente y que supongan una paralización de las obras.

 

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