La reciente Resolución de la DGSJFP de 22 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre) se ha pronunciado sobre una materia, ya tratada en Resolución de 8 de febrero de 2019 (BOE 7 marzo): si presentada una escritura de compraventa en el Registro, en la que el vendedor actúa representado por medio de un apoderado, puede ser tenida en cuenta por el Registrador, durante el plazo de calificación y despacho del documento, una instancia del poderdante, en la que alega la revocación del poder, y acompaña copia autorizada de la escritura de revocación.
En el primer caso, tratado por la Resolución de 2019, la escritura de revocación iba además acompañada de una diligencia de la que resultaba la notificación notarial de revocación en el domicilio del poderdante, aunque éste no la había recogido personalmente.
En el segundo caso, la escritura de revocación se había otorgado dos años antes de la escritura de venta (de 9 de julio 2018 era la escritura de revocación y de 9 marzo 2021 la escritura de venta), aunque el apoderado alegaba que no había tenido conocimiento de la misma hasta después de haberse autorizado la de compraventa y, por tanto, que era aplicable el principio “mala fides superveniens non nocet”.
Son varios los puntos de encuentro de ambas resoluciones, sin embargo en ésta última, se ha añadido un párrafo de vital importancia, en orden a la calificación por el Registrador y la protección del poderdante frente a posibles actos fraudulentos del apoderado.
Veamos los puntos coincidentes entre ambas resoluciones:
En primer lugar, en ambas, el Centro Directivo entiende que no estamos ante un conflicto que deba resolverse aplicando exclusivamente el principio de prioridad registral.
El artículo 17 de la Ley Hipotecaria dispone que: “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.”
Pues bien, aquí no estamos ante un conflicto entre dos títulos traslativos o declarativos del dominio, sino ante un conflicto entre un título traslativo y una escritura de revocación del poder por parte del vendedor. Así, estamos ante un problema de legitimación de uno de los otorgantes y de validez del acto dispositivo, extremos ambos objeto de calificación por el Registrador, según resulta del artículo 18 de la Ley hipotecaria: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.”
En este sentido, debe partirse de que en el título traslativo, la compraventa, el Notario ha reseñado todas las circunstancias identificativas de la escritura de poder y verifica el correspondiente juicio de suficiencia. El apoderado dispone de copia autorizada de la escritura de poder, lo que en principio determina la vigencia de su cargo, y el comprador adquiere confiado en la apariencia.
Afirma el Centro Directivo que “la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia.” La existencia de una escritura de revocación no presupone necesariamente que el negocio representativo sea ineficaz, sino que al amparo del artículo 1738 del CC: “Lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe.”
A sensu contrario, lo hecho por el mandatario que conoce el cese de su mandato, es inválido y no puede vincular al mandante. De hecho, aunque tradicionalmente la jurisprudencia desvinculaba la protección del tercer adquirente de buena fe de la buena fe del apoderado, la moderna Doctrina jurisprudencial del TS exige la concurrencia de dos requisitos para que el poderdante quede sujeto por la actuación del apoderado: buena fe del adquirente y buena fe del apoderado, desconociendo ambos la revocación del poder (en este sentido, sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2008, 13 de febrero de 2014, 22 de enero de 2015 y 19 de julio de 2018) y la Sentencia del TS de 22 de enero de 2015 declara que la revocación de un poder notificada al apoderado extingue el mismo, sin que el hecho de que el apoderado conserve la copia autorizada de la escritura pública de poder implique que éste pueda realizar válidamente negocios con terceros, aunque éstos sean de buena fe y a título oneroso.
En segundo lugar, se plantea en ambos supuestos de hecho de qué modo puede tener acceso al Registro de la Propiedad la instancia acompañada de la escritura de revocación de poder, y hasta qué punto debe ser tenida en cuenta por el Registrador en su calificación del título inscribible.
A la vista del artículo 420 RH, la presentación de esa instancia en el Registro, no es susceptible de causar asiento de presentación independiente, pues, aunque vaya acompañada de copia autorizada de la escritura de revocación, no puede por sí sola causar asiento registral. Sólo podría acceder como documento complementario del título principal, vinculándolo al asiento de presentación del mismo mediante la oportuna nota marginal.
No obstante, los documentos que pueden y deben ser tenidos en cuenta por el Registrador en su calificación, y pueden por tanto vincularse al asiento principal, son aquellos complementarios o que coadyuvan a la inscripción del título inscribible, no aquellos que son absolutamente incompatibles.
El Centro Directivo ha advertido en reiteradas ocasiones del limitado alcance que debe darse a este tipo de documentos, y señala que “el asiento de presentación del título principal está bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento, o disposición judicial.”
La Dirección General en la Resolución de 2019 sostuvo esta tesis, entendiendo que el Registrador no puede tomar en consideración documentos incompatibles que vengan a impedir la inscripción. Ello sin perjuicio de que si efectivamente la revocación del poder se ha verificado con anterioridad al acto dispositivo y se ha comunicado la revocación al apoderado, pueda el poderdante hacer valer sus derechos en vía judicial, quedando el examen de estas consideraciones fuera de la función del Registrador.
Este punto es fundamental, puesto que no existe un registro para la publicidad de los apoderamientos voluntarios y sus revocaciones, y en caso de que el poderdante revoque el poder del apoderado y notifique la revocación, aunque puede compeler al mismo a la devolución de la copia autorizada de la escritura de poder (art.1733 CC), puede verse en la situación de que el apoderado no la entregue. El apoderado sigue entonces gozando de una apariencia de legitimación en la contratación con terceros. No parece descabellado que el poderdante, en este caso, desee “bloquear” en cierta medida sus fincas registrales y paralizar los actos dispositivos no deseados que pueda realizar el apoderado, máxime si llega a tener conocimiento de que tales actos dispositivos no sólo se han realizado, sino que están ya presentados en el Registro para su inscripción. El comportamiento del poderdante es lógico, y exige una respuesta lógica por parte del Registro de la Propiedad y coherente con la función que está llamado a desempeñar en la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
Como resoluciones contrarias a tomar en consideración la revocación del poder encontramos la Resolución de 10 de mayo 2018, que rechazó la toma en consideración de una causa de extinción del poder en el caso de una escritura de venta presentada en el Registro, otorgada por un apoderado cuyo poderdante había fallecido el mismo día, de lo que había tenido conocimiento el Registrador por la comparecencia de su viuda y la presentación del certificado de defunción.
Se citaba además la resolución de 20 de noviembre de 2013, en un supuesto en que se pretendía que se suspendiera la inscripción de determinadas resoluciones judiciales, por alegar la interesada la existencia de determinado procedimiento penal y de un recurso de amparo constitucional. La DGSJFP remitía para la valoración de todas las circunstancias del caso a la substanciación en el procedimiento judicial correspondiente, pudiendo entonces los Tribunales decretar las medidas cautelares oportunas.
Como resoluciones favorables podríamos citar la Resolución de 20 de octubre de 1994 para un caso en el que el apoderado, a su vez cónyuge de la poderdante había otorgado escritura de compraventa comprando para sí. Se dio la razón al Registrador, que tuvo en cuenta en su calificación la escritura de revocación de la poderdante, entendiendo que el conflicto se daba sin perjuicio de terceros (dado que el comprador era el propio apoderado), y la especial relación entre los cónyuges.
A medio camino se encuentra la Resolución de 8 de febrero de 2019, pues aunque parte de la inadmisión de documentos contradictorios, entra a valorar si el apoderado ha tenido o no certeza absoluta de la revocación del poder.
Y finalmente, la más reciente Resolución de la DGSJFP introduce un importante matiz que es la pieza clave para la protección del poderdante en estos supuestos:
“Cuestión distinta y solución distinta se daría de haberse acreditado de manera fehaciente que el apoderado tenía cumplido y exacto conocimiento de la revocación del poder”. Con este párrafo se abre la puerta a la posibilidad de que la instancia, acompañada de la escritura de revocación, pueda ser vinculada al asiento principal, y tomada en cuenta por el Registrador en su calificación, si va acompañada de la acreditación fehaciente de la notificación de la revocación al apoderado.
De este modo, se reconoce el papel del Registrador a la hora de impedir que se dote de protección registral a posibles actuaciones fraudulentas del apoderado y de velar por la validez de los actos dispositivos que acceden al Registro. La DGSJFP ha recordado en numerosas resoluciones que “al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos” y la Doctrina ha venido reiterando que “un título no es válido porque se inscribe, sino que se inscribe porque es válido”. Si tomamos en consideración la Jurisprudencia, ya citada, que considera que la revocación del poder notificada al apoderado extingue el poder; y los evidentes perjuicios que pueden ocasionarse al poderdante hasta que obtenga una resolución judicial que ordene la adopción de medidas cautelares, no podemos sino poner de manifiesto que esta Resolución da un paso adelante en favor de la seguridad jurídica, evitando que el Registrador ignore, no ya un documento contradictorio, sino la existencia de una causa de nulidad del negocio jurídico contenido en el título principal.
En todo caso, se pone de relieve que la protección de todas las partes interesadas se podría lograr de modo más efectivo a través de la publicidad de los apoderamientos voluntarios y sus revocaciones. La regulación de su acceso a un Registro público, cual es el Registro Civil, permitiría que, siendo estos asientos oponibles frente a todos, se evitaran situaciones abusivas por parte de apoderados que, pese a tener noticia de la revocación de su poder, no han devuelto la copia autorizada del mismo.
