Una vez publicado en el Portal de Subasta del BOE el bien inmueble a enajenar y en cumplimiento de lo dispuesto en el Título IV, capitulo IV, sección sexta de la Ley 1/2007 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (LEC), (artículos 655-675), en el Portal de Subastas se incorporará, de manera separada para cada una de ellas……. su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución. También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta prevista en el apartado 3 del artículo 669. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente por este para facilitar y ordenar la información.
Esta obligación legal de informar, de forma veraz y completa, sobre la situación posesoria del inmueble objeto de la enajenación forzosa, siempre y cuando conste en el procedimiento de ejecución, (art 668.2 LEC) no viene debidamente cumplida en la mayoría de los casos por el Letrado de Administración de Justicia. Normalmente reza, situación posesoria “NO CONSTA” y con ello, el letrado de la administración de justicia salva esta obligatoriedad de facilitar la información a los posibles licitadores.
Todo ello genera una gran inseguridad jurídica a los licitadores quienes deben lidiar con la incertidumbre de la situación posesoria en la que pudieran verse inmersos en caso de ser adjudicatarios del bien inmueble subastado.
Situaciones jurídicas que podemos encontrarnos en el inmueble adjudicado en subasta.
- Okupas
La existencia de ocupantes o ignorados ocupantes en el inmueble que no sean poseedores con justo título conlleva que el adjudicatario deberá comparecer en el procedimiento judicial de ejecución del inmueble e instar el incidente de lanzamiento.
Es de obligado cumplimiento en el plazo de un año desde la fecha de emisión el decreto de adjudicación acudir a esta vía del incidente de lanzamiento del artículo 675 LEC, si bien, transcurrido el plazo de un año, podrá instar el procedimiento de desalojo previsto en la Ley 5/2018 de 11 de junio para el desalojo de ocupantes ilegales.
- Deudor/ ejecutado se mantiene en el inmueble.
Una vez solicitado el lanzamiento del deudor/ejecutado por el adjudicatario en subasta, (incidente de lanzamiento) aquel podrá oponerse a su lanzamiento de la vivienda por situación umbral de exclusión social en virtud de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. En caso de cumplir todos los requisitos, los lanzamientos están en suspendo hasta el 14 de mayo de 2024.
- Contratos de Arrendamiento
Situaciones;
- Contratos arrendamiento de vivienda anteriores al 6 de marzo de 2019.
En estos casos sólo subsistirá el arrendamiento si el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que se hubieran ejecutado en la subasta judicial, es decir, con anterioridad a la constitución de la hipoteca o a la anotación preventiva del embargo, en cuyo caso subsistiera por la duración pactada.
En los demás casos, el adjudicatario tiene la facultad de resolver el contrato anticipadamente con los preavisos pactados o regulados en la LAU.
- Contratos arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de marzo de 2019
Esto es, los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 son de obligado cumplimiento para el adjudicatario y deberá subrogarse en las obligaciones del arrendador hasta la finalización de este.
- Contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Local de negocio.
Existían criterios dispares de las Audiencias en cuanto a la interpretación de las normas en relación con la subsistencia o no de los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda. El Tribunal Supremo, a través de la reciente STS 4141/2021 de 15 de noviembre de 2021 aclara y zanja esta dispersión interpretativa sobre la situación en la que quedan los arrendamientos de bienes inmuebles urbanos que pasan a manos de un nuevo propietario por una enajenación forzosa de los mismos a través de la subasta.
Con esta Sentencia, el Tribunal Supremo ha resuelto la cuestión. Los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos o los inscritos con posterioridad al crédito ejecutado, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél. Si bien, debemos tener en cuenta que esta facultad de resolución del contrato debe ser ejercitada, por lo que, de no ser ejercitada, dará lugar a la subrogación del adquirente en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.
- Titular de derecho de uso de vivienda en procesos de familia.
La atribución del uso de la vivienda al cónyuge custodio y a sus hijos hasta que alcancen la mayoría de edad o la independencia económica recogido en sentencia firme de separación, divorcio o de medidas paternofiliales de los hijos, es un derecho oponible frente a terceros y por lo tanto inscribible en el registro de la propiedad correspondiente.
Si no consta inscrito el derecho de uso de la vivienda no podrá negarse la condición de tercero de buena fe al adjudicatario en subasta.
Si consta inscrito el derecho de uso con posterioridad a la constitución de la hipoteca o anotación preventiva de embargo sobre el bien que se ejecuta en subasta, el adjudicatario gozará de su estatus preferente al derecho de uso del inmueble.
Por el contrario, si este derecho de uso consta inscrito en el registro de la propiedad, con anterioridad a la constitución de la hipoteca o anotación preventiva de embargo sobre el bien que se ejecuta en subasta, tiene plenos efectos de oponibilidad a terceros adquirentes, pues son conocedores de las cargas previas a la que se ejecuta y se mantendrán en su derecho de uso.
- Derecho de uso de habitación, usufructo, prohibición de disponer a favor de la AEAT, etc
Rige el mismo criterio que en el supuesto anterior, la inscripción registral condicionará si este derecho es oponible a terceros, en este caso, el adjudicatario en subasta siempre y cuando el derecho real inscrito sea previo a la inscripción de la constitución de la hipoteca o la anotación del embargo que se ejecuta.
A mi entender, la omisión normativa del legislador a la hora de exigir al Letrado de la Administración de Justicia la investigación y certificación de la situación posesoria del inmueble a subastar, conlleva gran inseguridad jurídica para los licitadores, que se ven obligados a aventurarse y asumir los riesgos y sobrecostes de los posibles derechos de terceros sobre el inmueble que se adjudican en subasta.
