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28/11/2022. 09:01:24

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Directrices Básicas de la nueva Ley del Suelo

abogado en ejercicio y socio de San José Abogados, en el que dirige el Área de Derecho Inmobiliario y de la Construcción

Gorka Ariño Barrutia
abogado en ejercicio y socio de San José Abogados, en el que dirige el Área de Derecho Inmobiliario y de la Construcción

El pasado 1 de julio entró en vigor la nueva Ley del Suelo (Ley 8/2007, de 28 de mayo). Con ella se establece un marco jurídico con el que el Gobierno pretende dar respuesta a una situación que en el último barómetro del CIS, correspondiente al mes de diciembre, se perfilaba como uno de los principales problemas de los españoles: el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna.

Directrices Básicas de la nueva Ley del Suelo
   

La nueva Ley del Suelo se inspira en la creencia de que la inflación del suelo en este país ha venido provocada por un exceso de la demanda de viviendas. Con la vivienda convertida en una preocupación nacional, el texto aprobado introduce importantes novedades que, en principio, tienen como objetivo primordial frenar la especulación inmobiliaria y paliar el problema de la carestía de la vivienda.

Entre las medidas que se recogen destacan la reserva de un 30% de suelo para la construcción de viviendas protegidas (art. 10), el deber legal de los propietarios de entregar a la Administración competente entre un 5% y un 15% de suelo libre de cargas (art. 16.1), la simplificación del sistema de clasificación del suelo y la introducción de un novedoso sistema de valoración que tiene en cuenta el valor real del terreno.

La reserva de suelo para VPO es una de las novedades que introduce la reforma legal. Con ella se pretende paliar el problema del precio de la vivienda en nuestro país. El porcentaje del 30% se configura como una reserva mínima que, por definición, puede ser ampliada por la legislación territorial y urbanística o por los propios instrumentos de ordenación. No obstante, no se trata de una obligación de carácter absoluto ya que se contempla la posibilidad de que en determinados municipios o actuaciones la reserva pueda ser inferior siempre que concurran razones para ello. Así, por ejemplo, en el caso de reformas o mejoras de urbanizaciones ya existentes, la reducción de este porcentaje debe estar justificada por la escasa entidad del uso residencial o por el destino de parte del suelo a infraestructuras u otras dotaciones públicas de especial interés para la mejora del medio urbano. Por el contrario, en el caso de urbanizaciones nuevas, la reserva legal puede ser reducida si en el instrumento de ordenación se garantiza, tanto el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación, como una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social. Sobre los cambios de ordenación afectados por esta reserva, la Disposición Transitoria Primera nos dice que se aplicará a todos aquellos cuyos procedimientos de aprobación que se inicien después de la entrada en vigor de la Ley.

Otra de las medidas que la nueva legislación contempla es el deber legal de entregar a la Administración competente, además del suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y demás dotaciones públicas, suelo libre de cargas en la proporción correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, estableciéndose con carácter general que dicho porcentaje no podrá ser inferior al 5% ni superior al 15%. Excepcionalmente, los Ayuntamientos podrán reducir este porcentaje al 0% o elevarlo al 20%, dependiendo de si existen o no plusvalías. En cualquier caso, a pesar de tratarse de una horquilla de mínimos y máximos, es muy previsible que los Ayuntamientos se acojan al porcentaje superior e impongan a los propietarios del suelo la obligación de ceder el 15% de los aprovechamientos ya que, como la experiencia con la legislación actual ha demostrado, frecuentemente se recurre a esta vía como un medio indirecto de financiación de las Haciendas Locales.

Igualmente, la ley introduce una nueva clasificación del suelo. El Proyecto limita a dos los tipos de suelo: el rural y el urbanizado. De esta manera se aparta de la tradicional clasificación de suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

En la nueva Ley, el suelo rural será aquel preservado de la urbanización por la ordenación territorial y urbanística, bien por razones de protección de la naturaleza, del patrimonio cultural o del dominio público, bien por su valor agrícola, ganadero, forestal o paisajístico, o bien por los riesgos naturales o tecnológicos que pueda presentar.  

Por su parte, el suelo urbanizado será el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, entendiendo por tal incluso aquellas parcelas que, edificadas o no, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión a las instalaciones ya en funcionamiento.

A partir de esta clasificación los instrumentos de ordenación deberán justificar la necesidad de transformar el suelo rural en urbanizado, lo que supone un cambio radical en relación con la actual Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, también conocida como "ley del todo urbanizable" y que ha generado una situación de caos urbanístico que debe ser corregida.

Finalmente, se instaura un sistema de valoración del suelo bastante novedoso, desvinculado de la clasificación del suelo, en el que "debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto" (arts. 20 a 27). El análisis técnico de los nuevos criterios valorativos excede con mucho del objeto del presente artículo. No obstante, sí conviene adelantar que en la valoración del suelo rural se abandona el método de comparación, y en la del suelo urbanizado los criterios que se introducen dan lugar a tasaciones actualizadas de los inmuebles, circunstancia esta última que no siempre ha resultado asegurada con el régimen legal anterior.

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