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30/01/2023. 08:17:20

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Los propietarios frente a la demolición de sus viviendas por ilegalidad de la licencia

abogado de ARNAIZ Consultores

Es cuestión de gran trascendencia jurídica, mediática e incluso política, la situación de los compradores de viviendas frente a la ejecución de sentencias que declaran nula la licencia de edificación y acuerdan que se proceda a su demolición. ¿Debe prevalecer la aplicación de la norma de ordenación urbana, provocando la desaparición del edificio construido contraviniéndola, o debe mantenerse la edificación ilegal, dada la existencia en la misma de propietarios que adquirieron confiando en la apariencia de legalidad resultante de la concesión previa de una licencia municipal? ¿Es entendible para los compradores extranjeros la posibilidad de que las viviendas que adquieren en España tengan cimientos jurídicos de papel, y puedan resultar demolidas por infracciones urbanísticas cometidas por la Administración que, precisamente, debe velar por el cumplimiento de la legalidad urbanística?

Una grua tirando un edificio

En la resolución del conflicto planteado entre la efectiva aplicación de la legalidad urbanística y la seguridad de los terceros adquirentes de viviendas, la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, en Sentencias de 18 de marzo de 2008, y 26 de noviembre de 2006, da preeminencia a la necesidad de evitar la consolidación de la edificación o de la reparcelación ilegal, y establece la necesidad de ejecutar la sentencia que ordene la demolición incluso cuando los propietarios afectados sean terceros protegidos por la fe pública registral, es decir, hayan adquirido confiando en la existencia y legalidad de la construcción inscrita en el Registro de la Propiedad, y de quien en la inscripción previa aparecía con facultades para transmitir.

Así, en la citada Sentencia de 26 de septiembre de 2006, el Tribunal Supremo establece que  "el que los propietarios, que forman parte de la Comunidad recurrente, tengan la condición de terceros adquirentes de buena fe carece de trascendencia a los efectos de impedir la ejecución de una sentencia que impone la demolición del inmueble de su propiedad por no ajustarse a la legalidad urbanística, pues la fe pública registral y el acceso de sus derechos dominicales al Registro de la Propiedad no subsana el incumplimiento del ordenamiento urbanístico, ya que los sucesivos adquirentes del inmueble se subrogan en los deberes urbanísticos del constructor o del propietario inicial, de manera que cualquier prueba tendente a demostrar la condición de terceros adquirentes de buena fe con su derecho inscrito en el Registro de la Propiedad carece de relevancia en el incidente sustanciado."

Pero, si es así, ¿el hecho de que el edificio esté inscrito en el Registro no garantiza su legalidad urbanística? ¿Es posible fomentar la inversión extranjera en inmuebles si el futuro adquirente no tiene forma de saber si lo que adquiere podrá o no ser demolido? ¿Qué pasa con las familias que se quedan en la calle cuando se derriba su vivienda?

Lo cierto es que el debate está sobre la mesa. No creemos que deba entenderse que la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva del edificio pueda equivaler a una garantía definitiva de legalidad, pues ello excluiría la posibilidad de revisión judicial de legalidad de las licencias. Es cierto, igualmente, que los deberes urbanísticos tienen carácter legal y, por tanto, afectan de igual modo a todos los propietarios, pues el comprador se subroga en los deberes del vendedor. Y también es cierto, finalmente, que no puede admitirse la consolidación de cualesquiera edificaciones ilegales por el sólo hecho de que existan terceros adquirentes de las mismas, pues ello dejaría la norma de ordenación urbana con una muy débil eficacia.

Pero, por otro lado, también es cierto que quien realiza un desembolso económico confiando en la legalidad de los actos de la Administración Pública debe recibir la máxima protección, de acuerdo con el principio de confianza legítima, y que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por tanto, una protección máxima, y que es necesario reformar el funcionamiento de la Administración local para garantizar la legalidad de sus actos de autorización y aprobación de licencias y expedientes de ejecución del planeamiento.

En fin, el debate está abierto.

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