El Art. 9.1, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la obligación de contribuir al mantenimiento de los gastos comunitarios corresponde al propietario, por lo que resulta inicialmente indiferente quién pueda ser el titular registral.
De hecho, dado que la inscripción en el Registro de la Propiedad no es constitutiva del derecho de propiedad, suele darse el caso de que no coincida en una misma persona la condición de propietario y titular registral, debiendo entenderse que el responsable último del pago será el propietario que lo sea en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, y responderá de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros como determina el art. 1911 del CC, con independencia de quien sea el titular registral.
Esta interpretación parte de un principio de justicia material, puesto que de no entenderse de esta manera, resultaría que el adquirente que decide no inscribir su derecho en el Registro, estaría provocando que el transmitente ( titular registral ) del inmueble seguiría respondiendo frente a la comunidad de unas deudas comunitarias que no le corresponde.
Esta interpretación anterior parecía no casar bien con la redacción que la Ley 1/2000 daba al Art. 21 de la LPH, en cuyo apartado cuarto establecía que: "cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente"
Fueron muchos los que entendieron que de este precepto se deducía una solidaridad entre el titular registral y el propietario real del inmueble, a la hora de ser sujetos pasivos de la reclamación por impago de cuotas que frente a ellos pudiera ejercitar la comunidad y ello, no sólo por así inferirse del propio Art. 21.4 de la L.P.H. sino conforme a lo dispuesto en el Art. 38 de la Ley Hipotecaria en el que se proclama la presunción de veracidad de los asientos registrales.
No obstante, a la vista de que dicha presunción registral admite prueba en contrario y teniendo en cuenta que conforme a una interpretación integradora de la LPH también deben considerarse otros artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, tales como el Art. 9.1, apartado i), nuestros Tribunales han venido a considerar que el Art. 21.4 no impone la solidaridad automática e incondicionada entre el propietario real y el titular registral, sino que la solidaridad del titular registral en la responsabilidad por el impago de las cuotas del actual propietario únicamente se produce cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titularidad del inmueble.
Efectivamente, el Art. 9.1, apartado i) dispone la obligación de todo propietario de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, indicando que "quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste", si bien añade que "lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria".
De esta forma, fuera del caso expresamente previsto en el mencionado Art. 9.1, i) el titular registral del inmueble no responderá del pago de las cuotas de un inmueble que no resulta ser de su propiedad.
Ahora bien, el hecho de que no sea deudor de las cuotas no significa que no deba tener intervención en el procedimiento judicial de reclamación, ya que la ejecución de la sentencia sobre el inmueble del que deriva la deuda no sería posible salvo que también se dirija la demanda sobre su titular registral, al establecer el Art. 20, in fine, de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, al objeto de que la comunidad pueda hacer efectivo el cobro de las cantidades adeudadas mediante la ejecución del propio inmueble, el titular registral debe soportar que la demanda se dirija en su contra a estos solos efectos, sin que ello le convierta en deudor de las cantidades reclamadas.
Conforme a lo anterior, la legitimación pasiva que ostenta el titular registral en aquellas reclamaciones en las que no ostenta la condición de deudor, ha de ser a los únicos efectos registrales como titular según Registro del inmueble, y conforme a los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, para que pueda llevarse a efecto la posterior ejecución del inmueble, por lo que su legitimación pasiva sólo lo sería a los efectos de estar y pasar por la ejecución que se lleve a efecto sobre el inmueble que registralmente aparece a su nombre (RDGRN de 9 de febrero de 1987 o 1 de mayo de 1997).
Este ámbito de su legitimación pasiva nos hace plantearnos una cuestión: ¿ Que pasa cuando el titular registral es demandado en reclamación de la deuda en concepto de deudor solidario?
Conforme a lo expuesto cabría sostener que dicha demanda habría de ser desestimada, sin embargo, algunos entienden que no se incurriría en vicio de incongruencia si la Sentencia dictada sólo condenase al titular registral a estar y pasar por la ejecución del inmueble de su titularidad por el importe de la reclamación.
Tanto al amparo de lo establecido en el artículo 359 de la LEC de 1881 como de lo prevenido en el vigente artículo 218 LEC es exigible una máxima concordancia entre las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes, – petitum – y el fallo de la resolución judicial, de forma que la incongruencia se produce en aquellos supuestos en los que existe desviación entre el fallo y tales pretensiones que ocasiona una efectiva indefensión en cuanto implica una modificación sustancial del objeto procesal. Y existe tal vicio cuando se otorga en el fallo algo distinto de lo pedido bien más de lo solicitado (ultra petita), sobre extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) o dejando incontestadas algunas pretensiones sostenidas por los litigantes (citra petita).
Cuando la Sentencia condene únicamente al titular registral a estar y pasar por la ejecución del inmueble, pese a haber sido demandado como deudor, hay quien entiende que se concede menos de lo pedido y en consecuencia no habría incongruencia por extra petita. Sin embargo, para otros Tribunales, esta discordancia entre el petitum y el fallo, supondría vicio de incongruencia ya que el titular registral demandado carece de legitimación pasiva en concepto de deudor, debiendo en consecuencia desestimarse la demanda en tal sentido.
A modo de conclusión, mi recomendación sería en primer lugar analizar si el titular registral puede ser o no considerado deudor solidario conforme al Art. 9.1, i) y en caso de que no lo sea, sea específicamente demandado a los solos efectos registrales de estar y pasar por la ejecución del inmueble de su titularidad registral, evitándose problemas de desestimación de la demanda por posible incongruencia del fallo.
