Ante una compraventa inmobiliaria es necesario considerar la posibilidad de que exista una futura rescisión por lesión de la operación, tanto por aplicación de la normativa concursal como por aplicación de la normativa autonómica. En los supuestos de rescisión por actos perjudiciales a la masa del concurso o por lesión ultradimidium no se requiere mala fe. La posibilidad de rescisión se basa en las circunstancias objetivas del contrato y no en las subjetivas de los otorgantes.
En la situación económica actual, en la que se une un descenso significativo de la demanda de inmuebles, una incertidumbre acerca de su valor real y problemas de financiación tanto de los vendedores como de los promotores, se dan todos los ingredientes para que surjan los compradores a la caza de gangas, inmuebles muy por debajo de su valor real (o cuando menos, teórico). En nuestra labor de asesoramiento al comprador en esas operaciones, debemos conocer y afrontar los riesgos de una operación de estas características, que además de los habituales de toda operación inmobiliaria, incluirán la posibilidad de que el contrato se rescinda con posterioridad a la compra.
En especial, es necesario considerar la posibilidad de que exista una rescisión por lesión de la operación de compraventa, tanto por aplicación de la normativa concursal como por aplicación de la normativa autonómica (catalana, en este caso). Ambos tipos de rescisión son independientes y compatibles con otras posibles causas de nulidad, anulabilidad o rescisión de los contratos, por constituir éstos una simulación o por realizarse en fraude de acreedores. En los supuestos de rescisión por actos perjudiciales a la masa del concurso o por lesión ultradimidium aquí contemplados no se requiere mala fe o intención fraudulenta del comprador o del vendedor. La posibilidad de rescisión se basa en las circunstancias objetivas del contrato y no en las subjetivas de los otorgantes.
1. Posibilidad de rescisión por cesión en caso de declaración de concurso del vendedor
La ley concursal de 2003, a diferencia de la regulación anterior, no prevé una fecha de retroacción absoluta a partir de la cual los actos realizados hasta la declaración del concurso son nulos, sino que se establece (en su artículo 71) que todos los actos del deudor en un periodo de dos años anterior a la declaración del concurso están sujetos a la revisión de la administración concursal, que determinará si son perjudiciales para la masa del concurso y, si así lo considera, presentará contra el deudor y sus contrapartes demanda de rescisión del acto considerado lesivo.
El mismo artículo establece que en ningún caso podrán ser objeto de rescisión los actos ordinarios de la actividad profesional o empresarial del deudor realizados en condiciones normales. Así, parecerían estar protegidas las ventas realizadas por empresas cuyo objeto incluya la venta de inmuebles. Sin embargo, cuando la norma exige que las operaciones sean hechas en condiciones normales no precisa si esas condiciones normales se refieren a la situación del deudor (esto es, si el deudor-vendedor era en ese momento solvente) o a las condiciones de la venta, y en el último caso qué son condiciones de venta normales, aunque podría entenderse que son condiciones de mercado.
¿Cuál es la consecuencia de que una venta sea rescindida por aplicación del artículo 71 de la ley concursal? Conforme al artículo 73, el bien se reintegrará al patrimonio del deudor y el comprador tendrá derecho a que se le restituya el precio pagado por el inmueble. Estando el vendedor en situación de concurso, será determinante establecer cómo va el comprador a recobrar ese importe. La ley concursal establece que el crédito generado por la rescisión tendrá la consideración de crédito contra la masa, y deberá ser satisfecho simultáneamente a la reintegración de los bienes cuya venta se ha rescindido, a no ser (y aquí radica el problema) que se considere que hay mala fe en el comprador, en cuyo caso se considerará crédito concursal subordinado. La jurisprudencia viene entendiendo en situaciones similares que es de mala fe quien compra sabiendo que está siendo favorecido (y como partimos de que el comprador lo que busca es el bajo precio puede tener esa consideración) y tiene razones para pensar que el concursado no gozaba de salud financiera en el momento de contratar.
Si el bien vendido no puede reintegrarse al deudor por pertenecer a tercero no demandado o de buena fe, el comprador originario se encuentra también en posición delicada, pues deberá reintegrar el valor que tenían los bienes cuando salieron del patrimonio del deudor, que en el caso que nos ocupa será posiblemente superior al precio pagado.
Por consiguiente, y para minimizar estos importantes riesgos, en aquellos casos en que se tengan sospechas de que el vendedor del inmueble puede entrar en situación de concurso en un futuro cercano, convendrá extremar las precauciones. En primer lugar, deberá obtenerse información acerca de la situación financiera del vendedor, teniendo en cuenta que si el comprador es consciente de que el vendedor tiene dificultades financieras, además de tener riesgo de rescisión de la venta su crédito para recuperar el precio pagado puede considerarse subordinado, y por tanto que sea difícil recuperar lo pagado. Si las circunstancias de la operación lo permiten, la seguridad jurídica de nuestra operación aumentará considerablemente si se espera a realizar la venta tras la declaración de concurso del deudor, porque la operación hecha en el seno del procedimiento concursal está libre del riesgo de rescisión mencionado.
2. Posibilidad de rescisión por lesión ultradimidium
La normativa autonómica catalana establece una posibilidad adicional de rescisión por lesión, aplicable específicamente en la compraventa de inmuebles: la rescisión ultradimidium, por la que en determinadas circunstancias las ventas de inmuebles son rescindibles por el vendedor o sus herederos en los cuatro años posteriores a la venta, cuando el precio recibido es inferior a la mitad del valor que tenían los inmuebles en el momento de la venta.
Puede defenderse que no son rescindibles por lesión las compraventas hechas por una empresa o profesional de la compraventa de inmuebles en ejercicio de su actividad ordinaria, por aplicación del artículo 344 del Código de Comercio, que establece que las compraventas mercantiles no se rescindirán por causa de lesión. Pese a que el código de comercio refiere el concepto de compraventas mercantiles a los bienes muebles, la jurisprudencia ha considerado mercantiles las ventas de inmuebles siempre que se hagan en el tráfico de empresas dedicadas a la compraventa de los mismos, aplicando analógicamente el artículo 325 del Código de Comercio.
De nuevo, será necesario que el comprador cuente con el asesoramiento adecuado para evitar que, buscando un chollo, compre un problema.
