La segunda edición de la obra de Aranzadi Ley por el derecho a la vivienda incorpora el análisis jurídico de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, tras su aprobación por las Cortes Generales. Esta segunda edición de la obra incluye las últimas novedades jurisprudenciales, como las SSTC 9/2023 y 15/2023, legislativas, como la Ley 1/2023, de Cataluña, y la Ley 3/2023, de la Comunidad Valenciana, junto con las modificaciones en la Ley por el derecho a la vivienda tras su tramitación parlamentaria.
De las enmiendas incorporadas, cabe destacar las siguientes: la rebaja de la consideración de gran tenedor de vivienda de diez a cinco viviendas, si las Comunidades Autónomas acreditan zonas de mercado residencial tensionado, es decir, convertir ex lege en gran tenedor a la persona física titular de cinco viviendas; la ampliación de las zonas de mercado residencial tensionado, por la eliminación de dos criterios a los que se vinculaba; la limitación de la actualización de los contratos de arrendamiento en vigor a un 2 % en 2023, un 3 % en 2024 y la aprobación de un índice ad hoc por el INE; el control de rentas generalizado para cualquier vivienda sita en zona de mercado residencial tensionado, con independencia de si su propietario es un gran tenedor; la reducción del plazo de aplicación del control de rentas de dieciocho a seis meses; la atribución de los gastos inmobiliarios de formalización del contrato y gestión inmobiliaria al propietario y la prohibición de la atribución de nuevos gastos al arrendatario; la protección para colectivos vulnerables frente a los lanzamientos de la vivienda habitual y la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento para estos colectivos de un año más; el incremento de la reserva de suelo para vivienda protegida al 40 %; y la irretroactividad de la descalificación de las viviendas de protección pública.
Justo antes de que la Ley por el derecho a la vivienda se aprobara, se publicó que la renta de los nuevos contratos de arrendamiento se había incrementado en 170 euros de media, en un contexto en el que EUROSTAT cuantifica en un 40,9 % los arrendatarios en España que dedican más del 40 % de sus ingresos al pago de la renta. Lo peor está por venir, pues lo temporal pasará a ser definitivo: de la limitación coyuntural de la actualización de la renta, se pasará a un control de rentas para todo tipo de propietario, no solo los grandes tenedores, un instrumento fracasado y cuyo diagnóstico es común por los economistas. Implementar una determinada política de vivienda a costa del ciudadano y a coste cero por la Administración es algo, de por sí, poco ejemplificante, máxime tras la despatrimonialización de la vivienda protegida acontecida en los últimos años a fondos de inversión privados, en un Estado cuyo arrendamiento social –entendido como arrendamiento a precio reducido o gratuito, es decir, una cesión de uso gratuito o un comodato– representa un 8,5 % del total de viviendas, según EUROSTAT.
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