La Ley 5/2019, de contratos de préstamo inmobiliario, impone al prestamista la obligación de evaluar la solvencia del prestatario antes de concederle el préstamo, sobre la base de la información que previamente ha obtenido el prestamista (arts. 11 y 12). Este trabajo examina en detalle esta obligación. A estos efectos, se analizan los caracteres generales de la obligación, los sujetos de la misma, el momento de llevarla a cabo, el contenido de la obligación (cómo puede el prestamista acceder a la información que precisa para evaluar, y cuál es el procedimiento interno de evaluación), qué sucede cuando es positiva o negativa, y los efectos del incumplimiento de la obligación de evaluar en el contrato de préstamo. A pesar de la extensa regulación sobre la materia, ésta es insuficiente, porque el incumplimiento del prestamista no provoca ningún efecto civil en el contrato, por lo que los prestamistas no tienen incentivos para conceder créditos de forma responsable y evitar el sobreendeudamiento de los prestatarios.
I. La obligación de evaluar la solvencia del deudor en la Ley 5/2019
1. Su regulación en la Ley 5/2019
La Directiva 2014/17/UE (en adelante, DCCI) le dedica a la "evaluación de la solvencia" el Capítulo 6 (arts. 18 a 20). Esta Directiva se incorpora al derecho español mediante la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI).
En los anteproyectos de la LCCI no existía una norma específica que exigiera al prestamista evaluar la solvencia del prestatario. En efecto, en los anteproyectos de julio de 2016 y marzo de 2017 se remitía la regulación de esta materia a un futuro desarrollo reglamentario. Esta situación fue denunciada por la doctrina, y también por el Consejo de Estado, en su dictamen de 14 de septiembre de 2017. Y es que, efectivamente, esta ausencia no estaba justificada, no sólo por la importancia de la materia, sino porque una futura normativa con rango reglamentario no podía contener reglas con efectos jurídico-privados.
La obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario se regula en el art. 11 LCCI, que tiene precisamente esa rúbrica, y que incorpora al derecho español el art. 18 de la Directiva. Además, el art. 12 LCCI se ocupa de la "información relativa a la solvencia del potencial prestatario", y traspone el art. 20 de la Directiva. Por otra parte, el art. 18 LCCI establece que la remuneración del personal responsable de evaluar la solvencia no dependerá de la cantidad de las solicitudes de préstamo aceptadas [art. 18.1.b)].
Asimismo, se establece que "los intermediarios de crédito inmobiliario o representantes designados deben presentar fielmente al prestamista correspondiente la información necesaria obtenida a través del prestatario, con el fin de que pueda realizarse la evaluación de la solvencia, sin perjuicio de lo previsto en la legislación de protección de datos personales" (art. 35.5 LCCI). Por otra parte, en caso de venta de inmueble con subrogación del comprador en el préstamo concedido al vendedor, se impone al vendedor el deber de informar al prestamista con al menos treinta días de antelación a la fecha de la firma prevista, para que el prestamista pueda, entre otras cosas, analizar la solvencia del futuro prestatario (DA 7ª LCCI).
Se establece también que el Gobierno podrá por Real Decreto dictar las disposiciones necesarias para desarrollar la Ley, entre otras, en lo relativo a la obtención y documentación apropiada de datos relevantes del potencial prestatario, así como el acceso a bases de datos, garantizándose que se haga en condiciones de no discriminación, y a las condiciones y efectos de la evaluación de la solvencia del potencial prestatario [DF 15ª.1.g) y h)]. El RD 309/2019, que desarrolla parcialmente la LCCI, sólo se ocupa del acceso a las bases de datos. Lo hace en su DA 3ª, según la cual "el Banco de España podrá establecer normas técnicas reguladoras de la forma de acceso a la Central de Información de Riesgos regulada en el capítulo VI de la Ley 44/2002", añadiendo en su párrafo segundo que "estas normas deberán ser públicas, objetivas, no discriminatorias y proporcionadas y no podrán dificultar el acceso más de lo que sea necesario para prevenir riesgos específicos y para garantizar la estabilidad operativa de la Central de Información de Riesgos".
El legislador español ha sido poco original. Se ha limitado a "copiar" casi literalmente las previsiones de la Directiva, sin adaptarlas a nuestro ordenamiento jurídico y a las normas ya existentes sobre la materia. Además, algunos puntos se remiten a una futura regulación mediante Real Decreto, que no lleva a cabo el RD 309/2019. En cualquier caso, el texto del art. 11 LCCI ha sido mejorado durante su tramitación parlamentaria a su paso por el Congreso de los Diputados, con matizaciones que han resuelto algunas dudas que existían en el Proyecto.
El Proyecto de Ley (DT 4ª) establecía que, hasta que no se produzca el desarrollo reglamentario previsto en la DF 15ª, mantiene su vigencia la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (su art. 18 se refiere a la evaluación de la solvencia), y sus normas de desarrollo (Circular 5/2012, del Banco de España), en cuanto no resulten incompatibles con la Ley. Pero finalmente esta DT 4ª fue derogada durante la tramitación parlamentaria, y no forma parte del texto final de la Ley. En cualquier caso, el RD 309/2019, de 26 de abril, es claro al establecer que "el desarrollo reglamentario de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, se entenderá realizado por la Orden EHA/2899/2011… en cuanto esta no sea contraria a dicha ley y este real decreto" (DT 1ª). Además, la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, reforma de manera importante la Orden EHA/2899/2011, que expresamente se declara aplicable a los contratos de crédito inmobiliario de la LCCI (art. 2.1.III).
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