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Los arrendamientos de industria no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino por el Código Civil

La empresa propietaria del inmueble donde se encontraba un hotel arrendado quiso ejercer una acción de retracto sobre dicho contrato.
Los arrendatarios por contra defendían que el contrato, al tratarse de un arrendamiento de industria regulaba más elementos que un simple contrato de arrendamiento.
Consideraba la parte recurrente que en el arrendamiento de industria no sólo se cede el inmueble sino el negocio o industria en funcionamiento, cuya regulación escapa a la LAU de 1994.
El Alto tribunal en su fallo fija literalmente que como doctrina jurisprudencial los arrendamientos de industria no están sometidos a la normativa de la Ley de Ordenamientos Urbanos de 1994 y el ordenamiento de aplicación para su regulación es el del Código Civil.

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 18 marzo 2009

Los arrendamientos de industria no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino por el Código Civil

 MARGINAL: RJ20091655
 TRIBUNAL: Tribunal Supremo
 FECHA: 2009-03-18
 JURISDICCIÓN: Civil
 PROCEDIMIENTO: Recurso de Casación 665/2003
 PONENTE: Excmo. Román García Varela

ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA: distinción del arrendamiento de local para actividad industrial: doble composición integradora del de industria: el local, como soporte material y el negocio o empresa instalada en el mismo con los elementos necesarios para su explotación; arrendamiento de industria hotelera: régimen legal aplicable: el del CC: inaplicabilidad de la LAU/1994: improcedencia del retracto ejercitado a su amparo; extinción del arrendamiento: por expiración del plazo: procedencia.DOCTRINA JURISPRUDENCIAL DEL TS.

PROV2009153439

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a dieciocho de Marzo de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso decasación interpuesto por doñaFlor, representada por el Procurador don Evencio Conde de Gregorio, contra lasentencia dictada con fecha 21 de enero de 2002 SIC(PROV 2003185938), por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga -rollo de apelaciónnº 309/01- dimanante de autos de juicio de menor cuantía seguidos con el nº 127/00ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1de Fuengirola.

Ha sido parte recurrida"HOTELES PYR, S.A.", representada por la Procuradora doña María Dolores Martín Cantón.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO 1º.- La Procuradora doña Ana María Ochando, en nombre y representación de doñaFlor, promoviódemanda de juicio declarativo de menor cuantía -autos nº 127/200-, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola,contra"HOTELES PYR, S.A.", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó alJuzgado: " (…) Dictar en su día sentencia por la que estimando la demanda se condene a la mercantil demandada a entregar ami representada la posesión del inmueble y al pago de la cantidad de 10.723 por cada día natural de explotación de"HOTELESPYR, S.A."a contar desde el 1 de enero del año 2000 y hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble, declarándoseexpresamente la mala fe de la demandada en su mantenimiento de la posesión, más intereses legales, con expresa imposiciónde las costas causadas".

2º.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Francisco Lima Montero, en nombre yrepresentación de"HOTELES PYR, S.A.", la contestó oponiéndose a la misma, y, suplicando al Juzgado: " (…) Que tenga porpresentado este escrito y documentos que lo acompañan, con sus copias, por personada su representada en el procedimiento ypor contestada la demanda, se sirva admitir todo ello y dictar sentencia, desestimando la demanda, o acordando la acumulaciónde este procedimiento al de retracto que se sigue ante este mismoJuzgado con el nº 207/99a instancias de la entidaddemandada y contra la aquí demandante, con imposición de costas a la demandante, dada la temeridad y mala fe evidenciadacon el ocultamiento de los hechos y documentos detallados en el hecho primero de este escrito".

3º.- El Procurador don Francisco Lima Montero, en nombre y representación de"HOTELES PYR, S.L.", promovió demanda deretracto del arrendatario, al amparo de lo previsto en laLey 29/94(RCL 19943272)deArrendamientos Urbanos, turnada alJuzgado de Primera Instancia nº1 de Fuengirola (autos nº 207/99), contra doñaFlor, en la que, tras alegar hechos y fundamentos dederecho, suplicó al Juzgado: " (…) Dictar sentencia, en su día, estimando la demanda y dando lugar al retracto ejercitado por laentidad demandante sobre el apartamento nºNUM000delEDIFICIO000", sito en la C/DIRECCION000, nºNUM001deesta ciudad, y condenando a la demandada a otorgar la escritura de transmisión del apartamento a favor de"HOTELES PYR,S.A."a virtud del retracto ejercitado, por el precio y condiciones que figuran en la escritura de su adquisición y abonándole losdemás gastos del contrato, o pagos legítimos para la venta, o gastos necesarios y útiles hechos en el apartamento, que acreditehaber efectuado la demandada, apercibiéndola que si no la otorgare, será otorgada de oficio por este Juzgado; y condenándola alpago de las costas del procedimiento".

4º.- Admitida a trámite la demanda de retracto y emplazada la demandada, la Procuradora doña Ana María Ochando, en nombrey representación de doñaFlor, tras alegar la excepción de falta de legitimación "ad causam", suplicó al Juzgado:" (…) Dicte en su momento sentencia por la que se acepte la excepción propuesta y de entrarse a conocer el fondo del asunto,se desestime íntegramente la demanda con condena en costas a la actora y subsidiariamente y para el supuesto que seestimare la presente demanda de retracto, se condene al demandante a satisfacer a mi patrocinada la cantidad de 5.973.469 pesetas, que es el importe total satisfecho por mi mandante en la compra del apartamentoNUM000, más los intereses legalescorrespondientes, con expresa imposición a la actora de todos los gastos y costas causados en este procedimiento".

5º.- ElJuzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola dictó auto de fecha 25 de julio de 2000, cuya parte dispositiva diceliteralmente: "Que se debía de acceder a la acumulación de los autos seguidos con los números 207/99 y 127/00 seguidos anteeste Juzgado, los que se tramitarán conjuntamente, suspendiéndose el que se encuentra más próximo a su terminación hastaque ambos lleguen al mismo trámite procesal".

6º.- ElJuzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola dictó sentencia, en fecha 23 de enero de 2001, cuya parte dispositivadice literalmente: "Que estimando la demanda presentada por la representación de doñaFlor, se condena a"HOTELES PYR, S.A."a que entregue a la actora la posesión del apartamento nºNUM000del "EDIFICIO000" y asimismopague a la actora desde el 1 de enero del año 2000 la cantidad de 10.723 ptas. diarias, hasta la entrega de la posesión de dichoapartamento, más los intereses legales. Se desestima la demanda presentada por"HOTELES PYR, S.A."contra doñaFlor, absolviendo a esta de los pedimentos de la misma. Se condena a la demandada"HOTELES PYR, S.A."al pagode las costas de esta primera instancia".

7º.- Apelada la sentencia de Primera Instancia, y, sustanciada la Alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial deMálaga dictósentencia, en fecha 21 de enero de 2002 SIC(PROV 2003185938), cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando en parte elrecurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad"HOTELES PYR, S.A.", contra lasentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola, con fecha 23 de enero de 2001, en los autos del juicio declarativo de menorcuantía número 127/00, del que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos la meritada resolución en su integridad,y como consecuencia de ello, estimando parcialmente la demanda interpuesta en su día por la entidad apelante, debemosdeclarar y declaramos haber lugar al retracto ejercitado por ésta, sobre el apartamento nºNUM000delEDIFICIO000" deFuengirola, sito en laDIRECCION000, númeroNUM001de aquella localidad, condenando a la demandada doñaFlora otorgar la escritura de transmisión del citado apartamento a"HOTELES PYR, S.A.", previo pago por esta última entidadde las sumas concretadas en el fundamento segundo de esta resolución que ascienden a un importe total de 5.973.469 pesetas,o su equivalente en euros, debiendo desestimar la demanda formulada por la hoy apelada, absolviendo a la apelante de lapeteición enmarcada en lamisma. Sin costas en ambas instancias, dada la estimación parcial tanto de la demanda principalcomo del recurso de alzada interpuesto".

SEGUNDO 1º.- La representación procesal de doñaFlorpresentó el día 27 de febrero de 2003 , escrito deinterposición de recurso de casación contra lasentencia dictada con fecha 21 de enero de 2003(PROV 2003185938), por la Audiencia Provincial de Málaga(Sección 5ª), en el rollo de apelación nº 309/01, dimanante de los autos de juicio de menor cuantía nº 127/00delJuzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola.

2º.-Motivos del recurso de casación. 1º) Al amparo delartículo 477.2.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil(RCL 200034, 962), por infracción dejurisprudencia, citando en primer lugar laSTS de 16 de enero de 1987(RJ 1987302)y luego las SSTS de 7 de diciembre de 1953, 30 de enero de 1956, 12 de junio de 1967, 17 de marzo de 1970, 23 de diciembre de 1978, 21 de mayo de 1984, 16 de enero de 1987, 6 de marzo de 1987, 30 de septiembre de 1991y 22 de abril de 1992 ySSAP Málaga, Sec. 6ª, de 5 de marzo de 2001 y 29 de abril de 2000; SSAP Pontevedra de 22 de julio de 1997 y 9 de noviembre de 1999; SAP Teruel 4 de noviembre de 1997; SAP Girona 11 de octubre de 1999; 2º) Al amparo delartículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil(RCL 200034, 962), por infracción de losartículos 1º y 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994(RCL 19943272)y losartículos 1543 y 3 del Código Civil(LEG 188927), y, terminósuplicando a la Sala: " (…) Dicte sentencia por que se case la recurrida, y ratifique en su integridad la sentencia dictada enprimera instancia, y se resuelva conforme a Derecho, con expresa condena en costas".

3º.- Mediante Providencia de 3 de marzo de 2003 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de lasactuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, apareciendo notificada dicha resolución a los procuradores de las partes eldía 5 de marzo de 2003.

4º.- El Procuradordon Evencio Conde de Gregorio, en nombre y representación de doñaFlor, presentó escritoante estaSala el día 28 de marzo de 2003, personándose en concepto de recurrente.

5º.- La Sala dictóauto de fecha 18 de septiembre de 2007, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1º.- Admitir el recurso decasación interpuesto por la representación procesal de doñaFlorcontra lasentencia dictada con fecha 21 de enero de 2003(PROV 2003185938), por la Audiencia Provincial de Málaga(Sección 5ª), en el rollo de apelación nº 309/01, dimanante de los autos dejuicio de menor cuantía nº 127/00del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola respecto a la existencia, en cuanto a lainfracción alegada, de interés casacional por oposición a la jurisprudencia de esta Sala. 2.Y queden los presentes autospendientes de señalamiento del día y hora para la celebración de la vista, o, en su caso, para la votación y fallo del recurso decasación".

TERCERO LaSala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 19 de febrero de 2009, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.ROMÁN GARCÍA VARELA,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO DoñaFlordemandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a la entidad"HOTELESPYR, S.A.", e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de estasentencia; a los anteriores autos, número 127/2000 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuengirola, se acumularon los de juicio de retracto,número 207/99 del mismo órgano judicial, instados por"HOTELES PYR, S.A."contra doñaFlor, con lasreclamaciones que se indican en dicho antecedente.

La cuestión litigiosa queda centrada en si el contrato de explotación turística, calificado como arrendamiento de industria, queliga a las partes está regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos(RCL 19943272)o por el Código Civil(LEG 188927).

El Juzgado acogió la demanda de doñaFlory rechazó la de"HOTELES PYR, S.A.", y su sentencia fuerevocada en grado de apelación por la de la Audiencia, la cual declaró haber lugar al retracto ejercitado por la apelante, sobre elApartamento númeroNUM000del "EDIFICIO000", sito en laDIRECCION000númeroNUM001de esta localidad, con lacondena a doñaFlora otorgar escritura de transmisión del citado Apartamento a"HOTELES PYR, S.A.", previopago por esta entidad de la suma de 5.973.469 pesetas, o su equivalente en euros, y desestimó la demanda formulada por laapelada.

DoñaFlorha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, y medianteauto de esta Sala de 18 de septiembre de 2007, ha sido admitido respecto a la existencia, en cuanto a la infracción alegada, de interéscasacional por oposición a la doctrina jurisprudencial.

SEGUNDO El motivo primero del recurso, con cobertura en elartículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil(RCL 200034, 962), acusa latransgresión de doctrina jurisprudencial y cita laSTS de 16 de enero de 1987(RJ 1987302), relativa a la exclusión de los arrendamientos deindustria de la Ley de Arrendamientos Urbanos(RCL 19943272)y, por ende, no susceptibles para el ejercicio de la acción de retracto, así comolasSSTS de 7 de diciembre de 1953, 30 de enero de 1956, 12 de junio de 1967, 17 de marzo de 1970, 23 de diciembre de 1978, 21 de mayo de 1984, 16 de enero(RJ 1987302)y 6 de marzo de 1987, 30 de septiembre de 1991 y 22 de abril de 1992; asimismo, larecurrente entiende que la razón para la exclusión de este contrato del régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos se justificaen que este Cuerpo legal regula exclusivamente simples contratos de arrendamientos, entendidos según el concepto delartículo 1543 del Código Civil(LEG 188927), es decir, aquéllos en cuya virtud se entrega el goce de una cosa, por tiempo determinado y precio cierto,sin embargo el arrendamiento de industria recae sobre algo más, ya que se cede no sólo el inmueble, sino el negocio o industriaen funcionamiento, lo que aleja el contrato del concepto regulado en laLey de Arrendamientos Urbanos de 1994(RCL 19943272).

El motivo se estima.

Según destacada doctrina científica no cabe confundir el arrendamiento de un local para que el arrendatario establezca supropio negocio, con el arrendamiento de una industria en funcionamiento, pues aquí se alquilan una serie de elementos -laempresa, las instalaciones, la clientela, etc.-, entre los que se encuentra el local, que ha de quedar fuera de la Ley arrendaticia,toda vez que, como dice el Texto Refundido de laLey de 1964(RCL 19642885 y RCL 1965, 86), donde la exclusión es tajante, lo que se alquila es"una unidadpatrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas".

Aunque algunos autores han manifestado la integración de los arrendamientos de industria en el régimen de la presente Ley,pues si el legislador lo hubiera querido, debió determinar la exclusión de forma expresa, como en el Texto Refundido de 1964;pero no obstante esta observación, de la interpretación delartículo 3 de la Ley de 1994se desprende que no cabe equiparar elarrendamiento para una actividad industrial, que crea el arrendatario en el local objeto de la locación, con el hecho de arrendaruna industria en pleno funcionamiento y con los elementos precisos para ello.

La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que,respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual estádeterminado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio oempresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todopatrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercializaciónde la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, inclusosustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial; además, dicho contratoqueda extinguido cuando expira el término convencional, como dispone elartículo 1569.1 del Código Civil(por todas,STS de 8 de junio de 1998(RJ 19984284)y 7 de julio de 2006).

Procede reseñar, por su relación con el caso debatido, la argumentación de laSTS de 16 de enero de 1987, la cual ha sentado"Mas bien se trata (…) de un arriendo de apartamentos para que el arrendatario los dedique a cederlos por precio a terceros confines de hospedaje ejercido como industria, conforme alartículo 2.1 LAU, queda excluido de esta legislación especial, rigiéndosetambién por el Derecho común las relaciones del hostelero con sus huéspedes; pudiendo aceptarse que se denominan contratosatípicos de interés turístico, que usualmente se califican de rentabilidad, en todo caso excluidos del ámbito de la LAU yregulados por el Código Civil, pues si el contrato no es de arrendamiento simple y ordinario, no queda comprendido en lalegislación especial, y si alguna duda surgiere en cuanto a la aplicación de la Ley civil común o la especial de ArrendamientosUrbanos, habrá de ser resuelta otorgando preferencia a aquélla por su carácter general y atrayente".

En el supuesto presente, por su regulación en losartículos 1542 y siguientes del Código Civilcomo arrendamiento de industria,el contrato quedó extinguido por finalización del plazo el día 31 de diciembre de 1999, sin que el arrendatario tenga derecho alejercicio de la acción de retracto.

TERCERO La estimación del motivo precedente hace innecesario el examen del segundo, donde se denuncia la infracción delosartículos 1 y 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994(RCL 19943272), 1543 y 3 del Código Civil(LEG 188927).

CUARTO Como consecuencia de lo hasta aquí razonado, de conformidad con lo establecido 487.3 de la Ley deEnjuiciamiento Civil(RCL 200034, 962)debe casarse la resolución respecto al interés casacional, para resolver sobre el caso y declarar lo quecorresponda, todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de acuerdo con lo dispuesto en elartículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La calificación del contrato como arrendamiento de industria no ha sido impugnada en el desarrollo del proceso, y esinaplicable al mismo el régimen jurídico establecido por laLey de Arrendamientos Urbanos de 1994(RCL 19943272), sino que queda sometido ala disciplina del Código Civil(LEG 188927); la doctrina jurisprudencial indicada enesta sentencia, aunque se refiere a laLey de 1964(RCL 19642885 y RCL 1965, 86), esextrapolable a lo establecido en laLey de 1994, de manera que procede declarar, como doctrina jurisprudencial, que losarrendamientos de industria no están sometidos a la normativa de la ley últimamente citada, y el ordenamiento de aplicación esel del Código Civil, y, por consiguiente, no cabe ejercitar la acción de retracto.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por interés casacional interpuesto por doñaFlorcontra lasentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga en fecha de veintiuno de enero de dos mil dos SIC(PROV 2003185938). Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas.

Además, acordamos:

La casación de la sentencia recurrida.

La declaración como doctrina jurisprudencial la de que los arrendamientos de industria no están sometidos a la normativade laLey de Ordenamientos Urbanos de 1994(RCL 19943272), y el ordenamiento de aplicación para su regulación es el del Código Civil(LEG 188927), sin que,por consiguiente,el arrendatario pueda ejercitar la acción de retracto.

La ratificación de lasentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuengirola en fecha de veintitrés de enero de dos mil uno.

No hacemos expresa imposición de las costas ocasionadas en este recurso de casación y en el de apelación.

Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lopronunciamos, mandamos y firmamos. ROMÁN GARCÍA VARELA; FRANCISCO MARÍN CASTÁN; JOSÉ ANTONIO SEIJASQUINTANA; VICENTE LUIS MONTÉS PENADÉS; ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA.Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.Román García Varela,Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del TribunalSupremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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