Se refiere a cuotas de participación asignadas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal
Voces
Propiedad horizontal, Nulidad de acuerdo, comunidad de propietarios, Título constitutivo, mayoría, unanimidad
Supuesto de hecho
La demandante interpuso demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios suplicando que se declarara la nulidad del acuerdo de un acta de junta ordinaria por el que la Comunidad de Propietarios demandada se negaba a aplicar, en orden a determinar la obligación de la actora y su marido de contribuir a los gastos generales, la cuota de participación que las fincas de su propiedad tenían asignada en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal. El Juzgado de Primera Instancia de Getxo así lo declaró y condenó a la Comunidad a girar al cobro los gastos generales imputables a las fincas propiedad de la actora de acuerdo con la proporción correspondiente al título constitutivo. Contra dicha sentencia interpuso la Comunidad recurso de apelación que la Audiencia Provincial de Bizkaia estimó en sentencia de 11 octubre 2016 (JUR 2016, 270888) en el sentido de mantener la validez del acuerdo, fundamentándose en que en el año 1977 se acordó fijar unas cuotas diferentes a las contenidas en el título constitutivo, situación que fue aceptada por todos los comuneros, sin que tal acuerdo fuera objeto de impugnación ni los acuerdos posteriores que recogen tales cuotas de participación. Contra dicha sentencia, interpuso la demandante recurso de casación, que es estimado por los motivos que se exponen en el siguiente apartado.
Criterio o ratio decidendi
El Tribunal Supremo interpreta que sí se ha vulnerado la doctrina de la Sala relativa a la obligatoriedad de aplicar el sistema legal de distribución de gastos comunes conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, cuando algún propietario se opusiere o impugnare el acuerdo de mantenimiento de distribución de gastos diferente al sistema de distribución legal según cuotas de participación fijadas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal. En efecto, el Alto Tribunal cita la STS de 6 febrero 2014 (RJ 2014, 905), así como la STS 1094/2004, de 16 noviembre (RJ 2004, 7234), donde se explica que el hecho de que durante años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
A mayor abundamiento, la cuestión a resolver es sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.
Afirma el TS que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, debiendo llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, que es el caso de la recurrente. Así las cosas, razona el Tribunal Supremo que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. Por tanto, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.
Contiene VOTO PARTICULAR.
Normativa considerada
Artículos 3b, 5, 9.1 e) y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960, 1042)
Jurisprudencia relacionada
STS 2 febrero 1991 (RJ 1991, 700)
STS 16 noviembre 2004 (RJ 2004, 7234)
STS 22 mayo 2008 (RJ 2008, 3166)
STS 6 febrero 2014 (RJ 2014, 905)
STS 1094/2004, de 16 noviembre (RJ 2004, 7234)
?
